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Apertura di un varco nel muro privato divisorio per collegare aree di proprietà esclusiva attigue in due diversi caseggiati: la posizione della Cassazione

Apertura di un varco nel muro privato: legittimità e implicazioni nella creazione di servitù di passaggio tra unità immobiliari in condomini distinti, secondo l'interpretazione giuridica attuale.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
28 Gen, 2025

Nel contesto condominiale, i proprietari delle singole unità immobiliari possono fare uso dei muri comuni nelle parti che li riguardano, a condizione che tale utilizzo, regolato dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non comprometta la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 26/03/2002, n. 4314).

Entro questi limiti, è consentito aprire varchi e installare porte o cancellate su un muro comune per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di proprietà esclusiva. Tali interventi, di norma, non costituiscono abuso della cosa comune, né ledono i diritti degli altri condomini, che possono continuare a utilizzare il muro stesso ai sensi dell'art. 1102 c.c., comma 1. In quest'ottica l'apertura nel muro comune al fine di mettere in comunicazione due unità immobiliari compreso nello stesso condominio è legittima.

L'apertura praticata da un condomino su un proprio muro, e non su un muro comune, con l'intento di mettere in comunicazione diretta la sua abitazione con un'altra area di sua proprietà situata nella corte esterna di un altro caseggiato è lecita? A tale domanda ha recentemente risposto la Cassazione (sentenza n. 32683 del 16 dicembre 2024).

Controversia sul varco nel muro privato e le sue implicazioni legali

Un condominio citava in giudizio un condomino davanti al Tribunale, esponendo che il convenuto aveva messo in comunicazione diretta il giardino della sua unità immobiliare con il posto auto scoperto situato nelle parti comuni di altro caseggiato, creando così una servitù di passaggio inesistente e chiedeva la condanna al ripristino del convenuto.

Quest'ultimo si difendeva eccependo, tra l'altro, la carenza di legittimazione attiva in capo all'amministratore del condominio per mancanza di una precedente delibera assembleare di autorizzazione al ricorso alla giustizia. Si costituiva volontariamente in giudizio il condominio vicino, affermando di essere proprietario dell'area coinvolta nella servitù illegittima creata dal convenuto e aderendo alla domanda proposta dal condominio originario attore.

Il Tribunale accoglieva la richiesta, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi anteriore all'apertura realizzata dal condomino.

Quest'ultimo si rivolgeva alla Corte di Appello che rigettava il ricorso contro la decisione di primo grado, confermandola.

La Corte distrettuale stabiliva, in conformità con il Tribunale, che l'apertura praticata sul suo muro di proprietà esclusiva, per mettere in comunicazione diretta il giardino della sua abitazione con il posto auto scoperto situato nella confinante corte del vicino condominio, era idonea a costituire una servitù di passaggio, pedonale e carrabile, a carico della predetta corte, prima inesistente.

Il soccombente ricorreva in Cassazione lamentando, tra l'altro, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027, 1067 e 1102 c.c., sostenendo che la Corte di Appello avrebbe dovuto riconoscere nella sua condotta non un'illegittima costituzione di servitù a carico di un'area di proprietà comune, ma piuttosto una forma di utilizzo della proprietà comune rientrante nei limiti di quanto consentito dalla norma generale di cui all'art. 1102 c.c.

La Cassazione ha respinto il ricorso del condomino. Secondo i giudici supremi, è indiscutibile, in quanto non contestato dal convenuto, che l'apertura effettuata ha permesso il passaggio, sia pedonale che carrabile, dalla corte comune del caseggiato vicino, dove si trova il posto auto scoperto del ricorrente, al giardino di sua esclusiva proprietà. Questo ha creato una servitù di transito, precedentemente inesistente, a carico dell'area comune.

Dott.ssa Lucia Izzo Muro perimetrale condominiale: quando l'apertura del varco è illegittima

Implicazioni legali dell’apertura di varchi tra proprietà condominiali

Si deve rilevare che, in tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione (principio applicabile anche in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti e autonomi condominii); infatti in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 05/03/2015, n. 4501).

Allo stesso modo viola l'art. 1102 c.c. l'apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 12/02/2018, n. 3345. Nel caso esaminato l'apertura del varco ha permesso al condomino il passaggio sia pedonale che carrabile dalla corte comune (di proprietà del condominio intervenuto) al giardino privato del condomino.

Questo ha creato una servitù di transito che prima non esisteva, a carico della corte comune menzionata del condominio intervenuto. Sotto l'aspetto processuale perciò il convenuto ha notato che la Corte di Appello avrebbe dovuto rilevare come la domanda sia stata proposta nei suoi confronti dal un soggetto diverso dal proprietario dell'area asseritamente interessata dall'illegittima costituzione della servitù oggetto di causa, appartenente al condominio delle autorimesse e posti auto vicino.

A tale proposito però l'intervento volontario, nel corso del giudizio di primo grado, del condominio vicino, pacificamente proprietario dell'area illegittimamente asservita dal condomino ricorrente al transito, ha sanato il vizio denunziato da quest'ultimo, poiché l'interveniente ha fatto propria la domanda proposta ab origine dal condominio attore.

Sentenza
Scarica Cass. 16 dicembre 2024 n. 32683
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