La vertenza che ha interessato il Tribunale di Napoli (sentenza n.821 del 26 gennaio 2025) concerne la domanda di rimborso avanzata dall'ex amministratore, contro il condominio, per il riconoscimento del preteso credito maturato, derivante dalle anticipazioni dal medesimo erogate per poter onorare le spese di gestione ordinaria e di manutenzione straordinaria deliberate dalla assemblea.
La questione è di certo interesse in quanto attiene al mandato con rappresentanza che investe il rapporto tra amministratore e condominio da realizzarsi ed attuarsi in conformità alla normativa ed ai principi dettati ed espressi in materia.
È noto che la disciplina sul condominio riconosce alla assemblea il potere di spesa la quale lo esercita mediante la assunzione di delibere tra cui, la più significativa, in quanto ricognitiva della intera gestione, è quella di approvazione annuale del bilancio consuntivo nonché di quello preventivo.
In proposito, è utile ricordare che l'amministratore è tenuto a redigere il bilancio di chiusura con rendicontazione chiara ed intellegibile delle poste attive e passive, rendendo disponibili per la consultazione tutti i giustificativi (ricevute/fatture) delle spese sostenute, dei versamenti effettuati da ciascun condomino e, nel caso, anche da lui personalmente.
Richiesta di rimborso anticipazioni dall'ex amministratore condominiale
L'ex amministratore di un condominio ha promosso avanti al Tribunale azione giudiziale per ottenere la condanna del condominio alla restituzione delle somme versate, a titolo di anticipazioni, nel corso del suo lungo mandato (2003-2017).
A sostegno della pretesa creditoria avanzata, l'attore ha rappresentato che, a causa dei ripetuti ritardi e morosità nel pagamento degli oneri da parte dei condomini, è stato costretto ad anticipare somme di denaro per evitare pregiudizi, quali ingiunzioni e interruzioni dei servizi e forniture.
In proposito, l'amministratore ha esposto che, in particolare, nell'anno 2016, il condominio ha deliberato più e diverse opere di manutenzione straordinaria all'edificio, richiamando le delibere adottate ed indicando, per ogni spesa, le somme dovute, quelle corrisposte dai condomini e quelle dal medesimo versate.
Al contempo, l'attore ha reso noto che il credito da lui vantato era stato riportato nei bilanci di gestione ed era attestato dai documenti contabili agli stessi allegati, la cui approvazione era da intendersi quale manifesto riconoscimento, precisando che di tale circostanza era stato dato atto anche nel verbale di passaggio di consegne al nuovo amministratore.
Il condominio si è costituito in giudizio contestando la domanda ed eccependo che i bilanci relativi alle annualità 2016 e del 2017 non erano stati approvati, oltre a censurare l'attività gestoria dell'ex amministratore, imputando al medesimo condotta negligente e confusionaria.
Il Giudice ha acquisito la documentazione prodotta ed accolto la richiesta di CTU contabile su istanza dell'amministratore.
Parimenti, rilevato il difetto di rappresentazione ed autorizzazione a costituirsi in giudizio del nuovo amministratore, trattandosi di controversia che esorbita le sue specifiche attribuzioni, il Giudicante ha assegnato termine perentorio per il deposito della ratifica della assemblea del mandato alle liti.
Tuttavia, non essendo stato osservato il suddetto termine, il Giudice ha dichiarato la contumacia del convenuto.
Il Tribunale ha rigettato la domanda per i motivi in appresso illustrati.
Trasparenza della rendicontazione condominiale
Per una esaustiva disamina della fattispecie, preme rammentare che l'art. 1130 Cod. Civ., comma I, n.7), prescrive, tra i principali doveri dell'amministratore, quello di annotare tutte le voci di spesa attive e passive nel registro contabilità e, altresì, al n.10) di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione, che riflette il proprio operato, nonché convocare l'assemblea per la relativa approvazione.
A tal riguardo, è confacente sottolineare che, seppur il bilancio condominiale non richiede le formalità previste per quello societario, dalla sua lettura ed esame devono emergere con chiarezza i titoli e la causali delle spese sostenute nonché le entrate derivanti dal pagamento delle quote.
Sul punto, è pacifico che, nella redazione del bilancio, non può essere eluso il principio di trasparenza nella tenuta della contabilità in rispondenza al quale l'amministratore è onerato dal registrare le ricevute e le fatture delle spese che, unitamente a tutte le operazioni/versamenti in entrata, devono transitare dal conto corrente condominiale.
Il bilancio consuntivo è, quindi, la riproduzione della situazione patrimoniale del condominio dove devono essere evidenziate le entrate e le uscite, i crediti e debiti residui, l'ammontare dei fondi di riserva obbligatori.
Al contempo, appare utile rilevare come, proprio per poter verificare la esistenza (o meno) di eventuali irregolarità finanziarie, la situazione contabile dovrà essere aderente al preventivo approvato l'anno precedente ed alle delibere di spesa adottate, quale, a titolo esemplificativo, quelle afferenti ad opere di manutenzione straordinaria.
Ad avallo, si riporta orientamento costante della Giurisprudenza secondo cui <L'amministratore condominiale non ha un potere di spesa autonoma (a meno che non si tratti di lavori urgenti ed indifferibili), per cui in generale spetta all'assemblea condominiale non solo approvare il conto consuntivo per confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l'opportunità delle spese affrontate su iniziativa dell'amministratore stesso.
In sostanza le spese condominiali devono tutte passare al vaglio dell'assemblea ed in assenza di tale vaglio, il credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido, né esigibile> (Tribunale Bari sez. III, 26/02/2024, n.964).
Ebbene, nel caso che ci occupa, diversamente da quanto affermato dall'amministratore, non risultano approvati i bilanci consuntivi del 2016 e del 2017 e, dalla CTU contabile espletata, quest'ultimi non contengono alcuna traccia di continuità con l'ultimo approvato.
Onere della prova per il diritto alla restituzione delle anticipazioni
Fermo quanto sopra osservato ed argomentato, venendo al merito della questione, ovvero alla pretesa di rimborso delle anticipazioni erogate, secondo la prospettazione dell'amministratore, in favore del condominio, è opportuno evidenziare che l'onere della prova degli invocati esborsi grava sul medesimo.
Partendo dal presupposto che l'amministratore non ha autonomo potere di spesa, di competenza esclusiva della assemblea, salva l'ipotesi di urgenza, in assenza di approvazione del bilancio con indicazione specifica e puntuale, nella relativa contabilizzazione, delle anticipazioni dedotte, non sussiste alcun riconoscimento di debito da parte del condominio.
Posto ciò, l'amministratore potrà, comunque, dimostrare il credito vantato con l'esibizione di documentazione che attesti la provenienza dal proprio conto personale delle somme asseritamente versate in favore del condominio, quali bonifici e/o assegni che assurgono a fatti costitutivi della propria pretesa in esecuzione ed occasione del negozio gestorio.
A conforto, è appropriato richiamare l'indirizzo costante della Giurisprudenza in aderenza al quale <In materia di condominio di edifici, è l'amministratore a dover fornire la prova dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.
Infatti, la deliberazione dell'assemblea di condominio, che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo, anche nell'ipotesi in cui evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non permette di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell'organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate> (Cassazione civile sez. II, 16/06/2023, n.17293).
L'indagine condotta dal CTU ha palesato che, seppur emerge un disavanzo tra entrate ed uscite, con riferimento ai lavori ed interventi eseguiti sull'edificio, nondimeno non è emersa alcuna prova a conferma che tale disavanzo è stato versato dall'amministratore, non essendo sufficiente un ragionamento di natura meramente deduttiva, anche e soprattutto, in considerazione dell'obbligo gravante sull'amministratore di far transitare ogni somma sul conto corrente condominiale.
Invero, non risultano accrediti dal conto personale dell'amministratore su quello condominiale e, inoltre, non è stato prodotto il registro di contabilità e quello finanziario.
In ultimo ed ulteriormente, si rileva come il verbale di consegna della documentazione condominiale al nuovo amministratore non ha alcun valore di prova di quanto ivi riportato essendo attribuzione esclusiva della assemblea la approvazione di ogni spesa.
Alla luce della documentazione prodotta ed all'esito delle risultanze della CTU contabile resa nel giudizio, la motivazione del Tribunale di Napoli con la quale ha rigettato la domanda è giusta e conforme alla normativa ed ai principi vigenti in materia.
