Le delibere di un'assemblea di condominio, possono essere inficiate da patologie che, a seconda della gravità e dell'intensità del vizio, possono suddividersi in due categorie: l'annullabilità e la nullità.
In particolare, sono considerate annullabili, le delibere:
- affette da vizi formali, in violazioni di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea;
- genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
- con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea;
- adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
- adottate in violazione di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
Viceversa, sono considerate assolutamente nulle, le delibere:
- prive degli elementi essenziali;
- con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
- con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
- che incidono su diritti individuali, sulle cose o servizi comuni, ovvero sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
- comunque, invalide in relazione all'oggetto.
L'azione diretta ad ottenere l'annullamento di una delibera assembleare può essere intentata solo da chi rivesta la qualità di condomino e, peraltro, entro il termine di decadenza di trenta giorni, decorrente: a) per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della delibera; b) per gli assenti, dalla data di comunicazione della delibera, cioè dal momento in cui essi ricevono il relativo verbale.
Viceversa, l'azione diretta ad ottenere la declaratoria di nullità di una delibera assembleare può essere proposta da chiunque vi abbia interesse e, soprattutto, in qualunque momento, non essendo la stessa soggetta a termini di decadenza.
Giova chiedersi, allora, da quando inizi a decorrere il termine di trenta giorni per impugnare la delibera ritenuta affetta da vizi di annullabilità, soprattutto nell'ipotesi in cui il relativo verbale venga spedito a mezzo raccomandata a.r. al condomino assente all'adunanza e questi non venga trovato all'indirizzo dall'agente postale al momento della consegna.
La questione è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Foggia con la sentenza n. 2329 del 10 ottobre 2024 che ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia.
Termine di impugnazione per l'annullamento della delibera assembleare
Un condòmino conveniva in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore p.t., al fine di ottenere la declaratoria di nullità e o invalidità di una delibera assembleare per violazione dell'art. 1136 c.c. per omessa indicazione dei condòmini presenti, degli otto condòmini deleganti nonché dei nominativi dei delegati partecipanti nonché per violazione di una disposizione del Regolamento di condominio in materia di ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.
Si costituiva in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore eccependo la decadenza dall'impugnazione della delibera e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda.
Il Tribunale, ritenute le censure alla delibera sollevate dall'attore non rientranti tra le patologie riconducibili nell'alveo della nullità, ha dichiarato inammissibile perché tardiva l'impugnazione in quanto proposta oltre il termine perentorio di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
Motivi di annullabilità e decorrenza del termine di impugnazione
La censura relativa alla mancata indicazione dei votanti, dei deleganti e dei nominativi dei delegati partecipanti all'assemblea costituisce motivo di annullabilità e non di nullità della delibera.
In tal senso, in applicazione dei principi stabiliti dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, il Tribunale di Milano ha ribadito che il "verbale assembleare che contenga omissioni relative all'individuazione dei votanti, del loro numero e delle relative quote millesimali, nonché dell'eventuale presenza di dissenzienti o astenuti rende annullabile la relativa deliberazione" (Tribunale Milano, sez. XIII, sentenza 25/10/2011 n. 12853).
Del pari, motivo di annullabilità è la censura relativa al mancato rispetto del regolamento condominiale per violazione in materia di ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.
Infatti, l'art. 1137, comma 2, c.c., qualifica le delibere contrarie al regolamento di condominio come meramente annullabili.
Una volta stabilito che le censure alla delibera assembleare costituiscono motivi di annullabilità e non di nullità, occorre verificare il rispetto del termine di trenta giorni previsto, a pena di decadenza, per la relativa azione di impugnazione.
Nel caso in cui la comunicazione del verbale assembleare al condòmino assente all'adunanza venga data a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento ed il destinatario non venga reperito dall'agente postale, la stessa deve intendersi eseguita al momento del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale.
Il condomino si dovrà, pertanto, attivare tempestivamente per ritirare la comunicazione del verbale di assemblea alla quale non abbia partecipato evitando di incorrere in decadenze.
Tuttavia, nel caso in cui dimostri di essersi trovato incolpevolmente nell'impossibilità di ritirare la raccomandata, la presunzione di conoscenza non troverà applicazione ed il termine di 30 giorni, dunque, non decorrerà, impedendo ogni decadenza per l'impugnazione della delibera.
A tale conclusione è giunta la giurisprudenza, di legittimità e di merito, facendo applicazione dei principi desumibili dal combinato disposto degli artt. 1335 e 1137 c.c.
Infatti, secondo l'ormai consolidato orientamento della Corte di Cassazione (sentenza n. 24399 del 04/10/2018): "... ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex art. 1137 c.c., ove la comunicazione del verbale assembleare al condomino, assente all'adunanza, sia stata data a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, la stessa deve aversi per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell'agente postale, alla stregua dell'art. 1335 c.c., al momento del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro (e quindi indipendentemente dal momento in cui la missiva viene ritirata), salvo che il destinatario deduca e provi di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la detta conoscenza" (cfr. Cass. Sez. L, 06/12/2017, n. 29237; Cass. Sez. 2, 06/10/2017, n. 23396; Cass. Sez. 2, 03/11/2016, n. 22311; Cass. Sez. 6 - 2, 27/09/2013, n. 22240).
Ancora, con una recentissima sentenza, il Tribunale di Roma ha dichiarato inammissibile, perché tardiva, l'impugnazione della delibera dell'assemblea condominiale proposta dal condomino oltre il termine di 30 giorni di cui all'art. 1137 c.c., facendolo decorrere dal rilascio dell'avviso di giacenza della raccomandata con la quale è stato comunicato al condomino assente il relativo verbale (Tribunale di Roma, sent. n. 2479 del 14 febbraio 2023).
L'ormai consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità statuisce, infatti, che in questi casi il termine previsto dall'art. 1137, co. 2 c.c. decorre dal rilascio dell'avviso di giacenza da parte dell'operatore postale, in applicazione della presunzione di conoscenza prevista per le dichiarazioni a carattere recettizio dall'art. 1335 c.c., secondo cui "La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia".
Si rileva comunque che la presunzione di conoscenza prevista dall'art. 1335 c.c. non è assoluta. Infatti, il destinatario potrà sempre dimostrare di essere stato incolpevolmente impossibilitato ad avere notizia della comunicazione ricevuta, senza limitazioni di sorte.
L'orientamento minoritario poggia, invece, su una sola sentenza della Suprema Corte (Cass. 14/12/2016, n. 25791), secondo cui: "Ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex art. 1137 c.c., la comunicazione, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, del verbale assembleare al condòmino assente all'adunanza si ha per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell'agente postale, decorsi dieci giorni dalla data di rilascio dell'avviso di giacenza ovvero, se anteriore, da quella di ritiro del piego, in applicazione analogica dell'art. 8, comma 4, della l. n. 890 del 1982, onde garantire il bilanciamento tra l'interesse del notificante e quello del destinatario in assenza di una disposizione espressa, non potendo la presunzione di cui all'art. 1335 c.c. operare relativamente ad un avviso - quale quello di giacenza - di tentativo di consegna, che non pone il destinatario nella condizione di conoscere il contenuto dell'atto indirizzatogli".
L'indirizzo minoritario, però, non tiene in considerazione la circostanza che l'art. 1335 c.c. ammette la prova contraria relativa all'impossibilità incolpevole di ritirare la corrispondenza da parte del destinatario, valorizzando così la possibilità di dimostrare caso per caso che il termine di decadenza non può ritenersi inutilmente decorso.
Non solo, ma applicando la disciplina delle notificazioni a mezzo posta degli atti giudiziari, la "notificazione" del verbale dell'assemblea condominiale si perfezionerebbe comunque il decimo giorno successivo a quello della spedizione della lettera raccomandata contenente l'avviso di notificazione, anche nel caso in cui il destinatario desse dimostrazione di essere stato incolpevolmente impossibilitato a ritirarlo.
Conseguentemente, la tutela del destinatario alla base della giurisprudenza minoritaria è invece meglio valorizzata dall'applicazione della disciplina prevista dall'art. 1335 c.c., così come rilevato dall'orientamento giurisprudenziale ormai del tutto prevalente.
In definitiva, sul computo del termine di impugnazione ex art. 1137 c.c., la giurisprudenza oggi largamente maggioritaria fa applicazione della presunzione di conoscenza prevista dall'art. 1335 c.c. e ritiene, pertanto, che il termine per l'impugnazione della deliberazione decorra dal momento in cui la raccomandata contenente la copia del verbale giunga all'indirizzo del destinatario.
In caso di assenza dello stesso, tale momento coincide con quello in cui l'operatore postale immette in cassetta l'avviso di giacenza della raccomandata.
Nel caso di specie, facendo applicazione di tali principi, il Tribunale di Foggia, ha ritenuto l'impugnazione dell'attrice (condomina assente all'adunanza) tardiva in quanto avvenuta oltre lo scadere dei termini di legge decorrenti dal rilascio dell'avviso di giacenza della raccomandata con la quale le era stato comunicato il relativo verbale.
