L'impresa appaltatrice a cui i condomini si affidano per l'esecuzione di lavori straordinari, al fine di realizzare correttamente l'opera, deve essere a conoscenza del complesso di norme e di regole proprie dell'attività esercitata, sia quelle che presiedono la realizzazione sia quelle proprie delle modalità di esecuzione dei lavori.
Tale considerazione è coerente con il principio secondo cui, in tema di contratto di appalto, l'appaltatore è tenuto a realizzare l'opera a regola d'arte, osservando, nell'esecuzione delle prestazioni, la diligenza qualificata ai sensi dell'art. 1176 c.c., comma 2, la quale si manifesta nell'adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi, normalmente ed obiettivamente necessari o utili in relazione alla natura dell'attività esercitata (Trib. Modena, 28 maggio 2008).
Naturalmente l'impresa è tenuta alla realizzazione di un'opera tecnicamente idonea a soddisfare le esigenze del committente risultanti dal contratto; di conseguenza l'appaltatore ha il dovere di informare il committente di eventuali obiettive situazioni o carenze del progetto, rilevate o rilevabili con la normale diligenza, ostative all'utilizzazione dell'opera ai fini pattuiti (Cass. civ., 9/07/1983, n. 4637).
Così, ad esempio, qualora l'errata realizzazione di un cappotto termico sia stata determinata dalla scelta del committente, resta ferma la responsabilità della società appaltatrice, la quale, in quanto soggetto pratico del mestiere, ha il dovere di rifiutare le richieste del committente.
Proprio in relazione ad un cappotto difettoso la Cassazione ha precisato che configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (nella specie, si trattava di difetti costruttivi nella tamponatura delle pareti esterne dell'edificio in condominio, causa di una riduzione del 50% della resistenza termica: Cass. civ., sez. II, 4/09/2019, n. 22093).
La Corte di Appello di Milano nell'ordinanza del 22 aprile 2022 si è recentemente occupata di un cappotto termico "difettoso" realizzato per un condominio.
Cappotto termico difettoso e soluzione "economica" dei condomini: la vicenda
Un Tribunale aveva condannato una società ad effettuare opere di ristrutturazione su parti comuni di un condominio; a causa della mancata realizzazione di tali opere il condominio si rivolgeva al Giudice dell'Esecuzione che nominava un C.T.U. con ruolo anche Direttore dei Lavori e, su richiesta dello stesso condominio, una nuova impresa di costruzioni per la ristrutturazione; nel contesto del procedimento esecutivo e prima della data fissata per l'inizio dei lavori, il condominio aveva stipulato con la nuova impresa predetta un diverso contratto di appalto per la realizzazione di un isolamento termico di spessore maggiorato, con costi a carico della collettività condominiale.
Al termine dei lavori i condomini si rendevano conto della presenza di diffuse cavillature ed "efflorescenze muffloidi" sulle pareti di facciata interessate dal rivestimento a cappotto, imperfezioni di finitura delle lattoniere e errori di ripristino della guaina impermeabilizzante del terrazzo/lastrico solare.
Alla luce di quanto sopra il condominio agiva ex artt. 1667, 1668, 1669, 2043 c.c. e 64, comma secondo c.p.c., chiedendo la condanna dell'impresa al pagamento di una somma necessaria ad eliminare i vizi relativi alle opere eseguite.
L'impresa si difendeva facendo presente che tutti i lavori di riqualificazione per poter esser espletati prevedevano un preventivo di € 212.351,50 oltre IVA a cui aggiungere € 4.560,00 in caso di lavorazioni non quantificate in copertura e mansarde per il derivante incremento delle metrature del ponteggio; tuttavia, l'amministratore del condominio aveva optato per una soluzione di minor costo, per complessivi euro 157.724,00 oltre I.V.A.; in ogni caso riteneva responsabile il CTU (che era anche direttore lavori).
Quest'ultimo, però, negava ogni addebito, facendo presente, tra l'altro, che aveva correttamente vigilato sui lavori, contestando nell'immediatezza i difetti; inoltre sosteneva che alcuni vizi non potevano che manifestarsi dopo l'esecuzione e non erano dunque rilevabili in corso di attività. Il Tribunale, non definitivamente pronunciando, condannava l'impresa al pagamento di una somma in favore del Condominio, oltre interessi e non riteneva vi fossero responsabilità da parte del CTU- direttore lavori.
Cappotto termico difettoso e soluzione "economica" dei condomini: la decisione
L'impresa si è rivolta alla Corte di Appello chiedendo, previa istanza di sospensione della provvisoria esecutività, la riforma della decisione di primo grado.
A sostegno delle sue ragioni l'impresa stessa ha continuato a sostenere, tra l'altro, di non essere l'unico soggetto responsabile; secondo l'appellante responsabili per il cappotto difettoso (scadente e inadeguato per ammissione della stessa impresa) era non solo il CTU- direttore lavori ma (almeno in parte) anche il condominio che aveva richiesto la soluzione più economica, con lavorazioni che contemplavano materiale differente rispetto quello raccomandato dai tecnici.
Con la citata ordinanza del 22 aprile 2022, nel respingere l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza del Tribunale, i giudici di secondo grado, però, hanno evidenziato come i vizi del cappotto non sono certo dovuti alle scelte del condominio, atteso l'obbligo gravante sull'appaltatore, tenuto alla realizzazione di un'opera tecnicamente idonea a soddisfare le esigenze del committente, di rendere edotto il committente di eventuali carenze e problematiche connesse a determinate scelte progettuali e/o esecutive.
