Cosa significa proporre in tempo l'eccezione della decadenza?
Quali sono le modalità di convocazione?
E se l'amministratore dimentica di convocare un condomino?
L'impugnazione della delibera assembleare deve essere promossa ex art. 1137 c.c. entro il termine di decadenza di trenta giorni dalla data dell'assemblea per il condomino presente alla riunione, dalla data della ricezione del verbale per il condomino assente o astenuto.
Recente decisione del Tribunale di Ivrea: mancata convocazione
Questo principio è stato nuovamente affermato da un interessante decisione del Tribunale di Ivrea del 16 aprile 2021, n. 392.
Mancata convocazione e decadenza
Nel caso di specie l'impugnazione era a causa della mancata convocazione del condomino neo proprietario di unità immobiliare in condominio.
Nello specifico è stato osservato che la decadenza del condomino dal diritto di impugnare un'assemblea di condominio per intervenuta scadenza del termine non può essere rilevata dal giudice d'ufficio ma deve formare oggetto di eccezione in senso stretto da parte del condominio convenuto trattandosi di una materia sottratta alla disponibilità delle parti, che dovrà essere formulata entro il limite della maturazione delle preclusioni processuali (Cass. n. 15131/2001; C. 4009/1995).
In ragione di ciò, poiché il condominio convenuto si è costituito in giudizio tardivamente (il giorno prima della prima udienza), è decaduto dal potere di sollevare la relativa eccezione sicché l'eccezione che lo stesso ha evidenziato in via tardiva deve essere ritenuta inammissibile.
Poiché la decadenza in oggetto ha natura non processuale, ma sostanziale non è sottratta alla disponibilità delle parti; ne consegue che non può essere rilevata di ufficio dal giudice e, di conseguenza, l'eccezione non può essere proposta per la prima volta in sede di legittimità (Cass., 1 aprile 2008, n. 8449).
Passaggio di proprietà di unità immobiliare in condominio
Proseguendo nello studio della sentenza di Ivrea, questa riporta l'asserzione del condominio di non aver saputo per tempo del passaggio di proprietà al neo condomino.
Anche questo rilievo viene rigettato dall'autorità giudiziaria, rilevando di essere a conoscenza dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui in caso di alienazione della porzione immobiliare, lo status di condomino e le conseguenti legittimazioni appartengono all'acquirente soltanto dal momento in cui il trasferimento sia stato reso noto al condominio (Cass. 23345/20081; Cass. n. 9/1990; Cass. n. 5307/1998).
È pur vero che non si può richiedere da parte dell'amministratore una sistematica consultazione dei registri immobiliari, ma nel caso di specie nulla può essere obiettato in questo senso visto che vi era stato l'invio del precedente condomino all'amministratore di un estratto dell'atto di compravendita, come dettato dall'art. 63 ultimo comma disp. Att. C.c.
Così ancora. La modalità utilizzata per l'invio dell'avviso di convocazione non può dirsi corretta.
Modalità di invio dell'avviso di convocazione
L'art. 66 c. 3 disp. att. c.c. prevede che "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione".
Sono tutti mezzi di trasmissione della convocazione che danno la certezza dell'avvenuto puntuale adempimento. Prima della riforma vi era il principio della libertà delle forme, con conseguente difficoltà per l'amministratore di dimostrare di avervi provveduto, da cui sono nati numerosi contenziosi. La Riforma quindi è intervenuta onde porre fine ai contenziosi con questo oggetto.
La norma ha introdotto specifiche modalità di comunicazione la cui sola osservanza postula la regolarità della comunicazione con la conseguenza che deve ritenersi oramai superato il principio giurisprudenziale delle libertà di forma elaborato sotto il vigore della precedente formulazione dell'art. 66 cit.
Per il caso di invio per posta, la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all'indirizzo del destinatario, opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma.
L'onere di provare l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario è a carico del mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà (Cass., 29 aprile 1999, n. 4352).(Trib. Milano, 12 settembre 2017).
Nella fattispecie sottoposta al vaglio del Tribunale di Ivrea, l'amministratore condominiale - onerato della prova positiva di aver regolarmente convocato il nuovo condomino all'assemblea - non ha dimostrato di aver proceduto alla regolare convocazione del condomino in una delle modalità previste dall'art. 66 comma 3 disp. attuaz. c.c.
Nel caso di specie risulta che l'amministratore abbia provveduto all'inoltro dell'avviso all'indirizzo p.e.c. riferito ad un soggetto diverso dal condomino (ancorché suo congiunto), a un indirizzo di posta elettronica ordinaria (pur apparentemente riferibile al condomino), infine all'indirizzo p.e.c. del difensore
Il Tribunale osserva che nessuna di queste modalità di convocazione rientra tra quelle prescritte dall'art. 66 disp. att. c.c. per cui esse non possono essere ritenute idonee a dimostrare la regolare convocazione all'assemblea del nuovo condomino.
Non è ostativa a tale conclusione la circostanza che la variazione di proprietà sia stata comunicata all'amministratore di condominio senza un preavviso di tempo sufficiente a permettere la tempestiva convocazione del nuovo condomino.
Si rammenta invero che la disposizione dell'art. 1136, secondo comma, c.c. - secondo cui l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione - implica che ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve quindi essere messo in condizione di poterlo fare.
Motivi di impugnazione in termini di avviso
Sono motivi di impugnazione dell'assemblea in termini di avviso di convocazione il mancato rispetto del termine di cinque giorni, la mancata specificazione del tema da deliberare salvo quanto appena detto, il mancato rispetto della forma scritta, la mancata precisazione del luogo, della data e dell'ora dell'assemblea, dell'indicazione del soggetto che manda l'avviso e del condominio interessato: se non vi è uno di questi elementi le delibere assunte in assemblea possono essere annullate in sede giudiziaria (Cass. civ. Sez.
Unite Sent., 07 marzo 2005, n. 4806), previo esperimento del procedimento di mediazione.
Esperimento mediazione obbligatoria e decadenza
In ragione di ciò, ai fini della tempestività (al fine di impedire la decadenza per inosservanza del termine di cui all'art.1137, 2 comma cc) della domanda di mediazione obbligatoria ex art. 5 Dlgs 25/10, quel che conta è la comunicazione a controparte dell'avvenuta presentazione della domanda, e non anche della data di convocazione dinanzi all'organismo di mediazione.
Pertanto, non è dal momento della presentazione della domanda di mediazione, ma soltanto dal momento della relativa comunicazione all'altra o alle altre parti, che si verifica l'effetto, collegata dalla legge alla proposizione della procedura deflattiva, di impedire la decadenza eventualmente prevista per la proposizione dell'azione giudiziale, come nel caso dell'impugnazione delle delibere dell'assemblea condominiale, ex art. 1137, 2 comma c.c. (App. Milano, 27.01.2020 n. 253/2020).
