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Gli amministratori di condominio «atipici»
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Gli amministratori di condominio «atipici»

Quanti tipi di amministratori di condominio esistono?

Avv. Maurizio Tarantino  

La disciplina del condominio degli edifici, è sempre stato un istituto oggetto di particolare interessamento da parte della dottrina e fonte di costante aggiornamento da parte della giurisprudenza.

Oltre agli aspetti formali e sostanziali, nel condominio assumono particolare importante anche quelle fattispecie cd. atipiche, frutto dell'elaborazione giurisprudenziale, quali ad esempio, l'amministratore di fatto e l'amministratore apparente, l'amministrazione turnaria, il fiduciario, il sostituto, il supplente e il co-amministratore.

Quando la nomina dell'amministratore non è obbligatoria

L'amministratore di fatto e l'amministratore apparente. Per inquadrare il fenomeno dell'amministratore di fatto e di quello apparente dobbiamo partire da alcuni presupposti: il sistema giuridico condominiale prevede una specifica procedura per la nomina dell'amministrazione mediante il mandato all'amministratore che solo l'assemblea può deliberare.

Questo iter implica la netta distinzione tra l'ipotesi dell'amministratore di fatto, (l'assemblea non ha conferito nessun mandato ad amministrare ed un soggetto ne assuma di fatto le funzioni), dall'ipotesi di colui che appaia in luogo di quello nominato dall'assemblea (ad. es. l'ipotesi in cui si è in presenza di cause di incompatibilità all'esercizio dell'amministrazione concernenti il vero amministratore, il quale induca l'assemblea alla nomina formale di un prestanome).

Dimissioni amministratore senza nuova nomina

Premesso ciò, per quanto attiene "l'amministratore di fatto", si tratta di un soggetto che svolge le classiche operazioni di ordinaria amministrazione: riscossione contributi, gestione di vari servizi condominiali; egli, non ha alcun riferimento con l'assemblea condominiale, per cui i rapporti si svolgono esclusivamente con i proprietari, i quali approvano il rendiconto delle spese e delle attività singolarmente.

Sull'argomento in esame, il precedente orientamento giurisprudenziale (ante riforma), stabiliva che alla nomina dell'amministratore del condominio sarebbe applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare (In tal senso Cass. del 10 aprile 1996, n. 3296 e del 12 febbraio 1993, n. 1791).

Premesso ciò, per questa particolare figura, dalla mancanza di una formale investitura, scaturiscono una serie di conseguenze.

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