L'istituto della prorogatio imperii è stato "inventato" dalla giurisprudenza per ovviare a quelle situazioni di inaccettabile stallo di gestione, derivanti dalla cessazione della carica di un amministratore, senza che ci sia la repentina nomina di un nuovo amministratore da parte dell'assemblea.
Lo scopo è quello di garantire la tutela della collettività condominiale che potrebbe trovarsi esposta al pericolo di stasi della necessaria attività ordinaria.
Qualora la revoca dell'amministratore dovesse avvenire contestualmente alla nomina di un nuovo professionista, l'istituto della prorogatio imperii può considerarsi operante? L'amministratore uscente può convocare una valida riunione assembleare? La questione è stata affrontata in una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza 5 luglio 2024 n. 1993).
Convocazione dell'assemblea e amministratore revocato e già sostituito. Fatto e decisione
In una riunione (del 24/3/2023) l'assemblea in approvazione del punto n. 1) all'ordine del giorno revocava l'amministratore del caseggiato e contestualmente nominava un sostituto.
In una successiva riunione (del 05/05/2023) convocata dall'amministratore uscente si formava una delibera impugnata da un partecipante al condominio.
Quest'ultimo faceva presente che la decisione in questione era viziata perché l'assemblea era stata convocata da un amministratore già revocato dall'assemblea del condominio con precedente delibera: in altre parole il condomino notava che l'amministratore, già revocato nella precedente riunione, era privo di poteri quando aveva convocato l'assemblea e, tanto meno, poteva prendervi parte.
L'attore faceva presente che dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne, infatti, l'amministratore uscente avrebbe potuto svolgere solo le attività con carattere di urgenza; inoltre lamentava la mancata convocazione all'assemblea; di conseguenza pretendeva che la delibera impugnata (presa in un'assemblea invalidamente costituita) fosse annullata per concomitante violazione degli art. 1136 cod. civ. e 66 disp. att. c.c.
Il condominio si difendeva rilevando che per revocare l'amministratore sarebbe stata necessaria una delibera approvata con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
All'assemblea condominiale del 24/3/2023 erano presenti tutti i condomini (cinque teste per 1000/1000) e la votazione inerente alla revoca dell'amministratore aveva visto favorevoli solo due condomini per 565,375 millesimi e contrari i restanti tre condomini: secondo il convenuto tale delibera non aveva pertanto raggiunto le maggioranze previste dalla normativa ed era da considerarsi invalida; l'amministratore originario, quindi, legittimamente aveva, come di consueto, inviato ai condomini, la convocazione dell'assemblea condominiale fissata per il 05/05/2023.
Il Tribunale (in composizione monocratica) ha annullato la delibera dell'assemblea del condominio assunta in data 5 maggio 2023. Il giudicante ha notato che la revoca dell'amministratore originario e la contestuale nomina del nuovo non ha raggiunto le maggioranze di legge (millesimi 565,375 ma due sole teste su cinque presenti); tuttavia - come ha osservato il giudicante - tale decisione, da considerare solo annullabile, non è stata tempestivamente impugnata ex art 1137 c.c. da nessun condomino e, quindi, si è consolidata.
La convocazione dell'assemblea condominiale nella quale è stata assunta la delibera impugnata è avvenuta su iniziativa di un soggetto non legittimato, perché non più amministratore: la delibera impugnata è risultata perciò invalida, rientrando nella categoria dell'annullabilità delle delibere. Il Tribunale quindi ha dato giustamente torto al condominio.
Prorogatio imperii: diritti e doveri dell'amministratore uscente
L'amministratore di condominio uscente, quale che sia il motivo della cessazione - scadenza del mandato, revoca, dimissioni - rimane in carica fino a quando non venga nominato un sostituto (si parla allora di prorogatio imperii).
Il principio sopra espresso perciò è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, come nell'ipotesi di scadenza o di dimissioni, ma anche in caso di revoca, così come anche in quello di annullamento per illegittimità della delibera di nomina (Cass. civ. sez. VI, 19/03/2019, n. 7699); l'istituto della prorogatio imperii si fonda sulla presunzione di una conformità della prorogatio alla volontà dei condomini.
Di conseguenza qualora la nomina di un nuovo amministratore dovesse avvenire contestualmente alla revoca dell'incarico del precedente, l'istituto della prorogatio imperii non può considerarsi operante; in detta ipotesi, l'amministratore uscente è tenuto solamente a consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione nel minor tempo possibile.
Il Tribunale di Torino ha già correttamente precisato che non sussiste l'ipotesi di prorogatio dell'amministratore uscente in caso di intervenuta contestuale nomina, nella stessa delibera di revoca, del nuovo amministratore (Trib. Torino 9 febbraio 2024 n. 934). L'art 1129 c.c., come modificato con legge 220/2012, prescrive sul punto che alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. La convocazione di un'assemblea condominiale non rientra tra le attività urgenti (salvo adeguata prova contraria).
