La gestione condominiale implica inevitabilmente la necessità di rapportarsi con soggetti terzi rispetto alla compagine; si tratta solitamente di persone - fisiche o giuridiche - nei cui riguardi il condominio si pone come committente. Si pensi alla ditta delle pulizie, alla società che fornisce elettricità o all'appaltatore.
Nei confronti di questi soggetti la compagine agisce per mezzo del proprio amministratore il quale, in forza del mandato ricevuto tramite deliberazione assembleare, si pone come legale rappresentante della compagine.
Tanto premesso, con il presente contributo cercheremo di rispondere al seguente quesito: l'amministratore può incaricare un'impresa senza consultare i condòmini?
Si tratta in buona sostanza di comprendere sin dove si spingono i poteri dell'amministratore e se egli può, in ragione del mandato ottenuto, affidare incarichi a soggetti terzi senza il previo consenso assembleare.
L'amministratore può affidare i lavori a una ditta senza il consenso dei condòmini?
L'amministratore può incaricare una ditta senza il consenso dei condòmini, purché i lavori rientrino all'interno dell'ordinaria manutenzione.
La manutenzione ordinaria riguarda riparazioni o sostituzioni rese necessarie dal normale utilizzo delle parti comuni; vi rientrano anche gli interventi prevedibili e periodici, come ad esempio il controllo della caldaia, dell'ascensore, ecc.
La manutenzione straordinaria, invece, concerne opere impreviste ed eccezionali, oppure interventi volti a rinnovare o sostituire parti strutturali dell'edificio.
Il confine è comunque labile e dovrà essere valutato di volta in volta in base alle circostanze concrete.
Ad esempio, la giurisprudenza (Trib. Catania, 9 novembre 2020, n. 3719) ha ritenuto che il cambio del fornitore di energia elettrica competa all'assemblea, trattandosi di atto che fuoriesce dall'ordinaria gestione.
Alla luce di tale distinzione, è possibile affermare che l'amministratore può senz'altro procedere senza il consenso assembleare quando si tratta - ad esempio - di incaricare la ditta delle pulizie, l'idraulico per riparare una piccola perdita oppure l'antennista per risolvere eventuali problemi di ricezione.
Secondo la giurisprudenza (App. Catanzaro, 28 luglio 2022, n. 914), è atto che può essere rimesso interamente all'amministratore anche la nomina dell'avvocato che deve occuparsi del recupero dei crediti condominiali oppure della costituzione in giudizio contro un'avversa pretesa.
In buona sostanza, tutto ciò che è riconducibile alle ordinarie attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 c.c. può essere rimesso alla sua discrezionalità.
Eccezionalmente, l'amministratore può incaricare un'impresa senza il consenso dei condòmini anche quando si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, purché abbiano il carattere dell'urgenza.
Ai sensi dell'art. 1135, comma secondo, c.c., «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Dunque, l'amministratore potrà incaricare un appaltatore a propria scelta se si tratta di intervenire immediatamente, ad esempio per arginare il crollo di una parete, riparare l'esplosione di una tubatura dell'acqua o ancora per provvedere all'abbattimento o alla messa in sicurezza di un albero pericolante; ciò, anche qualora il costo dell'intervento sia notevole.
In queste ipotesi, la decisione dell'amministratore, essendo giustificata da un "caso straordinario di necessità e urgenza", è equiparabile per certi versi al decreto legge del Governo.
Il paragone non è così audace, se solo si considera che l'assemblea - al pari del Parlamento - può sempre sconfessare la scelta dell'amministratore, deliberando affinché l'incarico venga conferito ad altro soggetto, fermo restando l'obbligo di retribuzione per ciò che è stato compiuto in precedenza.
È appena il caso di richiamare l'art. 1133 c.c., a tenore del quale «I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137».
L'assemblea può quindi annullare o ratificare la decisione dall'amministratore.
L'autonomia concessa a quest'ultimo, infatti, rappresenta solo un modo per velocizzare la gestione della compagine senza ricorrere costantemente alla convocazione dell'adunanza.
L'assemblea, però, può sempre contraddire le decisioni dell'amministratore e revocarle.
Dunque, se l'amministratore ha effettuato una scelta palesemente sbagliata (ad esempio, perché eccessivamente onerosa), i condòmini possono sempre impugnarla in assemblea e sostituirla con una votata a maggioranza.
