Secondo l'art. 1137 c.c., il termine di trenta giorni per impugnare la deliberazione assembleare contraria alla legge o al regolamento decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e da quella di comunicazione della deliberazione per gli assenti. In questo preciso contesto si pone il seguente quesito: cosa fare se l'amministratore non trasmette il verbale assembleare?

In buona sostanza, si tratta di comprendere a quali strumenti può ricorrere il condomino a cui non è stato comunicato l'esito dell'adunanza; in un'ipotesi del genere è possibile obbligare l'amministratore alla trasmissione? Si può impugnare la deliberazione per omessa comunicazione del verbale? Approfondiamo l'argomento.

Entro quanto tempo l'amministratore deve comunicare il verbale?

Il codice civile non stabilisce un termine entro cui l'amministratore debba comunicare il verbale assembleare ai condòmini assenti.

L'omessa notifica non è comunque priva di significative conseguenze giuridiche, come diremo di qui a un istante.

Cosa succede se l'amministratore non comunica il verbale?

La mancata comunicazione del verbale può comportare una delle seguenti conseguenze:

• l'amministratore rischia di essere accusato di grave inadempienza, con possibilità di revoca anche mediante ricorso all'autorità giudiziaria su iniziativa di un singolo condomino;
• il termine di trenta giorni per l'impugnazione della deliberazione non decorre, lasciando quindi la decisione in un limbo di incertezza che può essere superato solo provando che anche gli assenti fossero effettivamente a conoscenza del deliberato.

Si può obbligare l'amministratore a comunicare il verbale?

È possibile obbligare l'amministratore alla trasmissione del verbale assembleare adendo l'autorità giudiziaria: la ricezione del documento, infatti, è un diritto del condomino in quanto proprietario di almeno un'unità immobiliare sita nell'edificio.

La cognizione del contenuto dell'atto può tuttavia essere raggiunta anche in altro modo: chiedendo all'amministratore di accedere al registro dei verbali delle assemblee che deve necessariamente essere tenuto per legge (art. 1130, comma primo, nr. 7).

Nell'ipotesi in cui l'amministratore neghi anche questa documentazione, allora senza dubbio il condomino leso può rivolgersi all'autorità giudiziaria, eventualmente anche con ricorso d'urgenza o con ricorso monitorio, atteso che il codice di procedura civile ammette l'emissione di un decreto ingiuntivo anche quando si ha diritto alla consegna di una cosa mobile determinata (art. 633 c.p.c.).

Si può impugnare la deliberazione per omessa comunicazione del verbale?

Non si può impugnare la deliberazione per omessa comunicazione del verbale: in questa peculiare circostanza, infatti, difetterebbe l'oggetto stesso della contestazione.

La mancata comunicazione non può pertanto costituire un vizio autonomo della deliberazione; come ricordato, però, in questa specifica ipotesi per il condomino assente non decorrono i trenta giorni necessari per impugnare, con la conseguenza che il ricorso potrebbe essere proposto anche a distanza di molto tempo dallo svolgimento dell'adunanza.

Per porre un argine alla possibilità temporalmente illimitata di impugnare la deliberazione non comunicata, la giurisprudenza (Trib. Roma, 20 settembre 2021, n. 14607) ritiene che «Qualora il verbale non venga inviato al condomino assente in assemblea, il termine di trenta giorni decorre dal momento in cui l'assente ha avuto effettiva notizia della delibera che intende impugnare».

L'onus probandi grava ovviamente sul condominio e, nello specifico, sull'amministratore, il quale dovrà dimostrare la tardività dell'impugnazione per avere avuto il condomino piena contezza della decisione nonostante l'omessa comunicazione formale del verbale.

Cosa fare se l'amministratore non invia il verbale?

In che modo l'amministratore deve comunicare il verbale agli assenti?

All'omessa comunicazione del verbale può essere equiparata la situazione in cui l'amministratore, pur avendo portato a conoscenza gli assenti della decisione assembleare, per assolvere all'obbligo ha utilizzato mezzi informali che non consentono di provare la ricezione da parte del destinatario.

In effetti l'art. 1137 c.c., lungi dall'avere il rigido tenore dell'art. 66 disp. att. c.c. in merito alle forme con cui deve essere trasmesso l'avviso di convocazione, non impone all'amministratore il ricorso a strumenti di comunicazione formali, per cui l'obbligo può ritenersi assolto anche se la notifica è avvenuta a mezzo email ordinaria o messaggio WhatsApp.

In queste ipotesi, però, per l'amministratore sarà più difficile - ma non impossibile - provare di aver messo a conoscenza il condomino della decisione assembleare; per tale ragione, è sempre consigliabile l'impiego di strumenti che consentano di avere prova certa della ricezione.

A volte, peraltro, l'effettiva conoscenza della deliberazione si può desumere implicitamente dal comportamento del singolo proprietario, come avviene, ad esempio, allorquando il condomino assente si avvalga assiduamente dell'opera che è stata realizzata a seguito di deliberazione adottata durante l'adunanza in cui era assente.