Il mandato dell'amministratore condominiale ha durata annuale, rinnovabile tacitamente per un ulteriore anno. Successivamente, occorre che il suo incarico sia espressamente confermato dall'adunanza. È in questo preciso contesto che si pone il problema dell'amministratore non confermato per mancanza di millesimi.
Affinché il mandato dell'amministratore venga rinnovato occorre infatti che l'adunanza rispetti il quorum deliberativo previsto dal comma secondo dell'articolo 1136 cod. civ., in ragione del quale «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio». Ma procediamo per ordine.
La conferma dell'amministratore di condominio
Come ricordato in premessa, l'incarico dell'amministratore ha durata annuale, rinnovabile tacitamente per un altro anno.
Ciò significa che se, alla scadenza del primo anno di mandato, non viene convocata l'assemblea affinché proceda alla conferma, l'amministratore potrà validamente restare in carica per un altro anno, nell'esercizio pieno dei suoi poteri.
Se però l'inerzia assembleare dovesse protrarsi ulteriormente, allora l'amministratore resterebbe in carica solamente per gli "affari urgenti", in attesa di essere sostituito.
Si tratta della cosiddetta "prorogatio imperii", prevista direttamente dal comma ottavo dell'art. 1129 cod. civ., a tenore del quale «Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
La mancata conferma per difetto di quorum
Come anticipato in apertura, l'art. 1136 cod. civ. prevede, per la nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore, un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ovverosia 500 millesimi.
È quindi ben possibile che, nonostante la corretta convocazione dell'adunanza, non si riesca a raggiungere il quorum deliberativo necessario alla conferma dell'amministratore.
A questo punto bisogna distinguere due ipotesi:
- se la mancata conferma avviene al termine del primo anno di mandato, l'amministratore potrà comunque proseguire nell'esercizio delle proprie funzioni. Come ricordato, infatti, l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende tacitamente rinnovato per eguale durata (art. 1129, comma decimo, cod. civ.).
La conferma espressa al termine del primo anno, quindi, non è strettamente necessaria;
- se la mancata conferma avviene al termine del secondo anno di mandato, allora l'amministratore continuerebbe a rimanere in carica ma con facoltà "depotenziate", secondo le regole della prorogatio imperii (di cui si dirà a breve).
La legge, infatti, non prevede la possibilità che un condominio possa rimanere sprovvisto di amministratore, qualunque sia la ragione della conclusione formale del mandato (revoca, dimissioni, nullità dell'originaria nomina, ecc.).
In buona sostanza, solo l'ipotesi di decesso dell'amministratore in carica farebbe venir meno la prosecuzione in via provvisoria (o ad interim) del mandato.
Ovviamente, quanto detto a proposito della carenza di millesimi ai fini della conferma vale anche per l'assenza della stessa maggioranza in sede di revoca: l'amministratore che, alla scadenza del suo secondo anno consecutivo, non viene né confermato né revocato, continua a rimanere in carica fino a che l'assemblea non nomini un sostituto.
Amministratore: nomina e conferma pari sono
Cosa può fare l'amministratore in regime di prorogatio?
Discussi sono i poteri dell'amministratore in regime di prorogatio.
L'art. 1129 cod. civ., in maniera un po' pilatesca, di limita ad affermare che l'amministratore uscente deve «eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
Non vi sono dubbi sul fatto che l'amministratore possa continuare a riscuotere le quote condominiali al fine di onorare le obbligazioni pregresse assunte dalla compagine: il loro mancato pagamento, infatti, causerebbe un serio danno all'intero condominio.
L'amministratore in prorogatio può anche proporre azioni per il recupero dei crediti condominiali o convocare assemblee, ordinarie o straordinarie che siano.
L'amministratore in regime di prorogatio può anche disporre degli interventi di manutenzione straordinaria urgente.
Si pensi, ad esempio, alla necessità di intervenire immediatamente affidando incarico a un'impresa edile al fine di prevenire il crollo di un muro pericolante.
Ciò che potrebbe quindi differenziare l'amministratore nel pieno del suo mandato dall'amministratore in prorogatio è solamente la possibilità di eseguire interventi straordinari non urgenti.
Tenuto conto, però, che ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., questi sono sempre riservati all'assemblea, di fatto all'amministratore in prorogatio vengono riconosciuti poteri pari a quelli dell'amministratore in piena carica.
