Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
Il mancato aggiornamento professionale come semplice irregolarità: una tesi non condivisibile
Il Tribunale di Genova ha affermato che il mancato aggiornamento professionale, non può costituire una grave irregolarità fondante la revoca giudiziale dell'amministratore: secondo questa tesi il mancato aggiornamento professionale (la lettera g) non comporta la cessazione dell'incarico, dal che si dovrebbe desumere che la sua lesione non può neppure comportare la revoca dell'amministratore; del resto, per la stessa opinione, l'obbligo di formazione periodica, pur sviluppandosi nel corso dell'incarico, non inciderebbe sulla concreta gestione del condominio, non potendo pertanto condurre la sua violazione ad una pronuncia di revoca (Decreto Trib. Genova 03/06/2016, n. 3036).
Assenza di formazione periodica al momento della nomina e revocabilità dell'amministratore
L'art.1129, comma 12, c.c. elenca una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità giustificanti la revoca dell'amministratore.
Il comma 14 dello stesso articolo cita poi una ipotesi di nullità della nomina dell'amministratore consistente nella mancata specificazione, al momento di essa o del suo rinnovo, dell'entità del compenso richiesto.
Per una diversa opinione da tale previsione può evincersi che, quando il legislatore ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell'amministratore l'omissione di alcuni adempimenti connessi all'assunzione dell'incarico di amministratore condominiale, lo ha affermato espressamente e, quindi, che ulteriori ipotesi di nullità, quale conseguenza dell'inadempimento di altri doveri, non possono essere ricavate in via interpretativa.
Tali inadempimenti, ad avviso di questa tesi, specie se protratti nel tempo, potrebbero invece integrare le gravi irregolarità che giustificano la revoca dalla carica, oltre che essere fonte di responsabilità per l'amministratore inadempiente.
D'altro canto, l'art. 71 bis disp. att. c.c. non prevede il requisito di cui alla lett. g) dello stesso articolo (tra cui rientra lo svolgimento di attività di formazione professionale periodica) quale requisito il cui venir meno possa automaticamente determinare la decadenza dall'incarico di amministratore.
Tutti questi elementi, complessivamente valutati, dovrebbero quindi indurre a ritenere che la mancata comunicazione, all'atto della nomina, di documentazione attinente alla frequentazione di corsi d'aggiornamento, non determina un vizio della delibera di nomina, pur potendo rilevare ai fini della revoca. Tale tesi, perciò, ammette la possibilità di un procedimento che ha per contraddittore l'amministratore non aggiornato in proprio e in cui, comunque, il Tribunale non è vincolato alla revoca per il semplice riscontro di una causa che rientri nell'elenco di cui all'art. 1129 c.c., rimanendo libero di apprezzarne in concreto l'effettiva incidenza nell'ambito del rapporto di mandato (Trib. Roma 30 luglio 2024 n. 12781).
Mancanza di requisiti formativi: nullità della nomina dell'amministratore di condominio
Secondo un'altra parte della giurisprudenza la mancata frequentazione del corso di aggiornamento (ai sensi del Dm 140/2014) rende nulla la nomina dell'amministratore di condominio.
Questa corrente di pensiero ritiene che l'articolo 71 disp. att. c.c., benché non sia citata dall'art. 72 disp. att. c.c., abbia carattere imperativo ed inderogabile, trattandosi di una norma di diritto pubblico, posta nell'interesse generale della collettività ed in particolare del condominio consumatore (e ciò ancor più alla luce della l. n. 4/2013, avente ad oggetto la regolamentazione delle professioni non ordinistiche e, quindi, anche quella di amministratore di condominio).
In altre parole la norma sopra detta, più aderente al dettato legislativo e a tutto vantaggio della collettività condominiale, sembra stabilire che la mancanza ab origine dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp.att. c.c. comporta la nullità della delibera di nomina, nullità dell'incarico che può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo (Trib. Cosenza 19 novembre 2024 n. 2163).
In ogni caso si è precisato che il requisito deve essere necessariamente posseduto in un momento antecedente la nomina e non solo in pendenza della causa di impugnazione (Trib. Trapani 7 aprile 2021).
La tesi in questione sembra trovare conferma in una recente decisione della Cassazione che ha messo in rilievo come la violazione della norma imperativa di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. determini la nullità non soltanto della delibera di nomina, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il soggetto privo dei requisiti normativi di capacità, il quale non ha pertanto azione per il pagamento del compenso corrispondente all'attività illegalmente prestata.
La Suprema Corte precisa che la soluzione ermeneutica favorevole alla nullità della delibera di nomina di un amministratore di condominio sprovvisto dei requisiti ex art. 71-bis disp. att. c.c. è in linea anche con la diffusa interpretazione che si dà dell'art. 2387 c.c. in tema di società per azioni, ritenendosi, appunto, radicalmente nulla, in forza del rinvio all'art. 2382 c.c., la nomina dell'amministratore che non sia in possesso degli speciali requisiti di onorabilità, professionalità ed indipendenza, cui lo statuto subordini l'assunzione della carica (comportando invece la decadenza il venir meno di detti requisiti in corso del mandato). L'amministratore di fatto potrebbe però potrebbe agire nei confronti del condominio ex articolo 2041 c.c. con l'azione di arricchimento senza causa per un compenso.
