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Amministratore di condominio e poteri d'ottenimento del contratto di locazione
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Amministratore di condominio e poteri d'ottenimento del contratto di locazione

Locazione e condominio: l'amministratore ha diritto di ricevere la comunicazione dell'avvenuta registrazione.

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa può fare l'amministratore di condominio, che, avendo avuto notizia dell'inizio della locazione di un'unità immobiliare, non si vede consegnata la documentazione di avvenuta registrazione del contratto di locazione?

Si badi: ciò che l'amministratore ha diritto di ricevere, in quanto legale rappresentante del condominio e ai fini della tenuta del registro di anagrafe, non è una copia del contratto, ma la comunicazione dell'avvenuta registrazione.

Andiamo per gradi.

=> L'amministratore di condominio che non tiene un doppio registro dell'anagrafe condominiale può essere revocato?

Amministratore condominiale e registro di anagrafe

L'amministratore di condominio è obbligato, pena il rischio di revoca per gravi irregolarità nella gestione, a tenere ed aggiornare un registro, detto di anagrafe condominiale, nel quale devono essere inseriti:

  • le generalità dei singoli proprietari dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
  • i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
  • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

Il meccanismo che prevede il coinvolgimento dei condòmini e che può portare ad un addebito di spese a loro carico per l'ipotesi di non collaborazione con l'amministratore è questo:

  • l'amministratore chiede le informazioni necessarie alla tenuta del registro con lettera raccomandata;
  • trascorsi trenta giorni del ricevimento dell'atto, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Il tutto per come è previsto e disciplinato dall'art. 1130 n. 6 del codice civile.

Anagrafe condominiale e contratto di locazione

Una delle maggiori problematicità ch'erano state intraviste nelle prime letture della norma, riguardava proprio la reperibilità dei dati del conduttore, laddove pur certi della sua presenza, non vi fosse stata comunicazione alcuna da parte del condòmino.

Si badi: qui si fa riferimento al conduttore, ma questo va esteso anche al comodatario, che, la pari del primo, è titolare d'un diritto personale di godimento sul bene immobile ubicato in condominio.

La criticità inerente al reperimento delle informazioni, si diceva, sta nel fatto che non esiste un'anagrafe pubblica dei contratti di locazione in essere e che comunque all'amministratore condominiale non è riconosciuto alcuno specifico potere di accesso alle informazioni detenute, ad esempio, dall'Agenzia delle Entrate in merito ai contratti registrati.

=> Comunicazione contratto di locazione all'amministratore, tempi e modalità

Comunicazione della registrazione del contratto di locazione e rimedi in caso d'inadempimento

In termini pratici, quindi, almeno per un certo periodo dall'entrata in vigore della legge n. 220/2012 - che aveva introdotto nel codice civile l'obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale - la criticità riguardava l'estrema difficoltà per l'amministratore di reperire informazioni inerenti alla presenza di eventuali locazioni in essere di unità immobiliari ubicate nel condominio amministrato.

Ciò fino al dicembre del 2015, quando, con la legge di stabilità per l'anno 2016, è stato introdotto nel tessuto normativo - più nello specifico nella legge n. 431/1998 - un obbligo in capo al locatore dell'unità immobiliare che, almeno nell'intendimento di chi scrive, è certamente d'aiuto all'amministratore obbligato dalla legge alla tenuta del registro di anagrafe condominiale.

=> Aggiornamento dell'anagrafe condominiale e recupero dei crediti

Vediamo perché e come, specificando che la norma che andremo ad esaminare riguarda la locazione di immobili ad uso abitativo.

Il primo comma dell'art. 13 della legge n. 431/98 specifica che una volta concluso il contratto di locazione, il locatore ha l'obbligo:

  • di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni;
  • di darne documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore;
  • di estendere tale comunicazione all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all' articolo 1130, numero 6), del codice civile.

Ciò che il locatore ha l'obbligo di comunicare, quindi, non è il contratto di locazione, bensì l'avvenuta registrazione del medesimo.

Poiché la comunicazione di tale incombente all'amministratore è finalizzata alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, se ne deduce che tale adempimento dev'essere necessariamente accompagnato dall'indicazione precisa delle generalità del o dei conduttori.

Ove non vi sia tale adempimento, a differenza del passato, essendo stato sancito un vero e proprio obbligo di comunicazione della registrazione del contratto, ad avviso di chi scrive, l'amministratore sulla scorta di quanto stabilito dall'art. 1130 n. 6 c.c. e dall'art. 13 della legge n. 431/98, potrà domandare direttamente all'Agenzia delle Entrate le informazioni che il locatore, sulla base dell'ultima delle norme citate, ha l'obbligo di comunicare all'amministratore.

Ciò, chiaramente, sempre se e nella misura in cui all'amministratore sia nota l'esistenza di un contratto di locazione. Analogicamente si può concludere nel medesimo modo per quanto riguarda l'esistenza di eventuali contratti di comodato, anch'essi soggetti all'obbligo di registrazione, così come previsto dal d.p.r. n. 131 del 1986.

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