Qual è il ruolo dell'amministratore di sostegno di un condòmino nell'ambito della gestione di un condominio?

Quale impatto può avere la nomina di un amministratore di sostegno di un condòmino nell'ambito della gestione condominiale?

La questione è certamente complessa e va risolta caso per caso. Ciò nondimeno, è possibile tracciare alcuni principi generali dalla lettura della normativa essenziale.

Si tratta di un istituto certamente di larga diffusione, dato il progressivo invecchiamento della popolazione italiana e data anche la sua duttilità, che ne consente un utilizzo per le situazioni più varie. Certamente è infatti uno strumento meno grave e rigido degli altri istituti, quelli tradizionali, dell'inabilitazione e dell'interdizione, pensati per le situazioni più problematiche.

Poteri specifici dell'amministratore di sostegno nella gestione condominiale

La figura dell'amministratore di sostegno è stata introdotta nel nostro codice civile nel 2004, precisamente dalla legge n. 6 del 2004, ed è disciplinata dagli artt. 404 e ss. c.c.

Vediamo in sintesi le norme utili ad orientarsi nell'argomento in esame al fine rispondere alla domanda iniziale.

Innanzitutto, in quali casi è prevista la possibilità della nomina dell'amministratore di sostegno?

La risposta è data dall'art. 404 c.c., secondo cui "La persona che, per effetto di una infermità ovvero di una menomazione fisica o psichica, si trova nella impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi, può essere assistita da un amministratore di sostegno, nominato dal giudice tutelare del luogo in cui questa ha la residenza o il domicilio".

In seguito al deposito dell'istanza (entro sessanta giorni) il giudice tutelare provvede con decreto motivato ed immediatamente esecutivo. Il giudice tutelare, se necessario, può direttamente adottare dei provvedimenti urgenti per la cura della persona beneficiaria e per la conservazione e l'amministrazione del suo patrimonio e può anche nominare un amministratore di sostegno provvisorio (indicando gli atti che egli è autorizzato a compiere).

La legge prevede poi il contenuto del decreto, che deve contenere l'indicazione:

delle generalità della persona beneficiaria e dell'amministratore di sostegno;
della durata dell'incarico, che può essere anche a tempo indeterminato;
dell'oggetto dell'incarico e degli atti che l'amministratore di sostegno ha il potere di compiere in nome e per conto del beneficiario;
degli atti che il beneficiario può compiere solo con l'assistenza dell'amministratore di sostegno;
dei limiti, anche periodici, delle spese che l'amministratore di sostegno può sostenere con utilizzo delle somme di cui il beneficiario ha o può avere la disponibilità;
della periodicità con cui l'amministratore di sostegno deve riferire al giudice circa l'attività svolta e le condizioni di vita personale e sociale del beneficiario" (v. art. 405 c.c.).

Il decreto con cui si apre e quello con cui si chiude l'amministrazione di sostegno ed ogni altro provvedimento assunto dal giudice tutelare vanno immediatamente annotati a cura del cancelliere in un apposito registro, ed i primi due vannno comunicati, nel termine di dieci giorni, all'ufficio dello stato civile per le annotazioni a margine all'atto di nascita del beneficiario; se l'incarico è a tempo determinato, le annotazioni vanno cancellate alla scadenza del termine.

L'amministratore di sostegno va scelto con preferenza tra "il coniuge che non sia separato legalmente, la persona stabilmente convivente, il padre, la madre, il figlio o il fratello o la sorella, il parente entro il quarto grado ovvero il soggetto designato dal genitore superstite con testamento, atto pubblico o scrittura privata autenticata" (v. art. 408 c.c.).

Nel caso sia opportuno e, se l'interessato ha effettuato la sua designazione, solo per gravi motivi, il giudice può nominare anche altra persona idonea, ovvero una persona giuridica (in tale ultimo caso, il legale rappresentante o la persona da questi delegata).

In tema di effetti della nomina dell'amministratore di sostegno, l'art. 409 c.c. prevede che "Il beneficiario conserva la capacità di agire per tutti gli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva o l'assistenza necessaria dell'amministratore di sostegno.

Il beneficiario dell'amministrazione di sostegno può in ogni caso compiere gli atti necessari a soddisfare le esigenze della propria vita quotidiana".

Quanto ai suoi doveri, è previsto che nello svolgimento dell'incarico l'amministratore di sostegno "deve tener conto dei bisogni e delle aspirazioni del beneficiario"; deve inoltre "tempestivamente informare il beneficiario circa gli atti da compiere nonché il giudice tutelare in caso di dissenso con il beneficiario stesso.

In caso di contrasto, di scelte o di atti dannosi ovvero di negligenza nel perseguire l'interesse o nel soddisfare i bisogni o le richieste del beneficiario, questi, il pubblico ministero o gli altri soggetti di cui all'articolo 406 possono ricorrere al giudice tutelare, che adotta con decreto motivato gli opportuni provvedimenti" (v. art. 410 c.c.).

Le decisioni contenute nel decreto di nomina dell'amministratore di sostegno possono essere sempre modificate o integrate.

Applicazione norme su tutela e emancipazione.

Sempre per quanto qui riguarda, all'amministrazione di sostegno si applicano le norme di cui agli artt. da 374 a 388 previsti per gli istituti della tutela e dell'emancipazione.

In particolare, l'art. 374 c.c. indica gli atti soggetti ad autorizzazione del giudice tutelare, e cioè

acquistare beni, eccettuati i mobili necessari per l'uso del minore, per l'economia domestica e per l'amministrazione del patrimonio;
riscuotere capitali, consentire alla cancellazione di ipoteche o allo svincolo di pegni, assumere obbligazioni, salvo che queste riguardino le spese necessarie per il mantenimento del minore e per l'ordinaria amministrazione del suo patrimonio;
accettare eredità o rinunciarvi, accettare donazioni o legati soggetti a pesi o a condizioni;
fare contratti di locazione d'immobili oltre il novennio o che in ogni caso si prolunghino oltre un anno dopo il raggiungimento della maggiore età;
promuovere giudizi, salvo che si tratti di denunzie di nuova opera o di danno temuto, di azioni possessorie o di sfratto e di azioni per riscuotere frutti o per ottenere provvedimenti conservativi.

Mentre, a norma dell'art. 375 c.c. sono soggetti ad autorizzazione del tribunale gli atti di: alienazione di beni, eccettuati i frutti e i mobili soggetti a facile deterioramento; costituzione di pegni o ipoteche; divisioni o promozioni dei relativi giudizi; compromessi e transazioni o accettazione di concordati.

L'autorizzazione è data su parere del giudice tutelare.

In assenza di assemblea decide il giudice la nomina del nuovo amministratore

Quanto alla violazione delle norme, poi, l'art. 377 c.c. che "Gli atti compiuti senza osservare le norme dei precedenti articoli possono essere annullati su istanza del tutore o del minore o dei suoi eredi o aventi causa".

L'art. 378 c.c. indica gli atti vietati all'amministratore di sostegno e cioè: l'acquisizione direttamente o per interposta persona dei beni e dei diritti del minore; la locazione di beni del minore senza l'autorizzazione e le cautele fissate dal giudice tutelare.

Gli atti compiuti in violazione di questi divieti possono essere annullati.

Applicazione norme su interdizione e inabilitazione

Nel provvedimento di nomina, o successivamente, il giudice può "può disporre che determinati effetti, limitazioni o decadenze, previsti da disposizioni di legge per l'interdetto o l'inabilitato, si estendano al beneficiario dell'amministrazione di sostegno, avuto riguardo all'interesse del medesimo ed a quello tutelato dalle predette disposizioni.

Il provvedimento è assunto con decreto motivato a seguito di ricorso che può essere presentato anche dal beneficiario direttamente".

Procedura di annullamento degli atti illegittimi dell'amministratore di sostegno

L'art. 412 c.c. prevede che gli "atti compiuti dall'amministratore di sostegno in violazione di disposizioni di legge, od in eccesso rispetto all'oggetto dell'incarico o ai poteri conferitigli dal giudice, possono essere annullati su istanza dell'amministratore di sostegno, del pubblico ministero, del beneficiario o dei suoi eredi ed aventi causa.

Possono essere parimenti annullati su istanza dell'amministratore di sostegno, del beneficiario, o dei suoi eredi ed aventi causa, gli atti compiuti personalmente dal beneficiario in violazione delle disposizioni di legge o di quelle contenute nel decreto che istituisce l'amministrazione di sostegno.

Le azioni relative si prescrivono nel termine di cinque anni. Il termine decorre dal momento in cui è cessato lo stato di sottoposizione all'amministrazione di sostegno".

Modalità e motivazioni per la revoca dell'amministratore di sostegno

Infine, la revoca dell'amministratore di sostegno (per la cessazione dell'amministrazione o sostituzione dell'amministratore) può essere richiesta dal beneficiario, dall'amministratore di sostegno, dal pubblico ministero o da uno dei soggetti che possono chiedere la nomina.

Revoca giudiziale dell'amministratore, il procedimento in tribunale è un affare

Amministratore di sostegno e amministratore di condominio

Dopo una carrellata delle principali norme sul tema, possiamo concludere in generale che, ove l'amministratore di sostegno abbia ricevuto dal giudice l'ordine di occuparsi di faccende condominiali, ciò deve risultare dal provvedimento di nomina.

Ne consegue che egli in tal caso deve darne notizia all'amministratore del condominio, inviandogli la copia del detto provvedimento. Fermo restando che, per le disposizioni sulla pubblicità del provvedimento, sarà diligenza dell'amministratore di condominio essere a conoscenza della nomina dell'amministratore di sostegno (la legge consente la convocazione ed il voto in assemblea esclusivamente agli aventi diritto indicati dagli artt. 1117 e ss. c.c.).

A seconda del suo contenuto, il provvedimento potrà legittimare oppure no l'amministratore, ad es., ad inviare convocazioni e comunicazioni varie all'amministratore di sostegno in luogo del condòmino.

Esistono poi determinati atti per i quali l'amministratore di sostegno non può procedere senza autorizzazione del giudice: ad es. se il condominio intende vendere o dare in locazione ultranovennale l'appartamento di proprietà condominiale, il voto dell'amministratore di sostegno (ricordiamo che in tal senso è necessaria l'unanimità dei condòmini) potrà aversi solo dietro autorizzazione del giudice. Così come nel caso di costituzione di un'ipoteca.

Gli atti compiuti dall'amministratore di sostegno in violazione delle norme potranno esser annullati. Ergo, a parere di chi scrive, e ferme restando le responsabilità dell'amministratore di sostegno, sarà diligenza dell'amministratore di condominio essere a conoscenza dei poteri previsti negli specifici casi (se non altro al fine di convocare correttamente in assemblea ed ammonire l'assemblea circa la violazione delle norme in materia di amministrazione di sostegno); mentre, eventualmente il presidente dell'assemblea dovrà effettuare le verifiche circa identità e legittimazione in analogia con quanto previsto ex art. 2371 c.c.).

Ciò appunto al fine di evitare l'impugnazione della delibera o dell'atto di disposizione.

In tale ultimo caso, in assenza di poteri risultanti nel provvedimento, potrebbe bastare una delega.