“In tema di condominio, a fronte delle presunte gravi irregolarità commesse dall'amministratore, i condomini prima di adire l'autorità giudiziaria, devono prima chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, i condomini possono adire il giudice”. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Avellino con il decreto del 22 marzo 2016 in merito alla revoca giudiziale dell'amministratore.
I fatti di causa. Alcuni condomini chiedevano al giudice adito di revocare a Caio l'incarico di amministratore del condominio per aver lo stesso commesso, nella gestione condominiale, gravi irregolarità: mancata convocazione dell'assemblea per ottenere il consenso dai condomini alla modifica delle tabelle millesimali; omessa manutenzione delle parti comuni, mancata esibizione della documenti giustificativi di spesa. Pertanto chiedevano la nomina di un amministratore giudiziario.
Costituendosi in giudizio, l'amministratore Caio contestava in toto le pretese degli attori.
La revoca dell'amministratore. La norma di cui all'articolo 1129 del codice civile ai commi undicesimo e dodicesimo stabilisce che “la revoca dell'amministratore può essere disposta in ogni momento dall'assemblea, nel rispetto delle maggioranze previste per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.
La stessa norma, inoltre, stabilisce che la revoca può essere disposta anche dall'autorità giudiziaria se l'amministratore non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità nei casi in cui siano emerse grave irregolarità fiscali; in questo caso, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria.
Da quanto esposto, si evidenzia, quindi, che il primo passo da compiere nel caso di gravi irregolarità commesse dall'amministratore è quello di convocare l'assemblea per revocare il mandato e solo nel momento in cui tale organo non provveda ogni condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria.
Quando scatta la revoca dell'amministratore di condominio
Il ragionamento del Tribunali di Avellino. Secondo l'organo giudicante, le doglianze esposte dagli attori, in base al periodo di riferimento, andavano interpretate alla luce dell'orientamento e delle norme della disciplina (ante riforma).
In particolare, quanto alla “mancata convocazione dell'assemblea per ottenere il consenso dei condomini alla modifica delle tabelle millesimali”, e delle “presunta irregolarità commessa dall'amministratore”, il giudice ha precisato che dalla delibera (del 2007) fu conferito mandato all'amministratore per ottenere dai condomini il consenso alla revisione delle tabelle millesimali; sicché, quanto a tale aspetto, la condotta tenuta dall'amministratore, dopo l'adozione della delibera appena citata, non configurava da parte di quest'ultimo una grave violazione dei doveri che la legge pone a suo carico, e tale conclusione è stata supportata anche dal fatto che, nel testo dell'art. 1129 del codice civile ante riforma, non rientrava fra i poteri dell'amministratore quello di ottenere il consenso alla modifica delle tabelle millesimali.
Ed ancora, quanto all'irregolarità della mancata esibizione da parte dei documenti giustificativi di spesa, il tribunale ha precisato che la mancata esibizione dei documenti di spesa e l'impedimento ai singoli condomini di richiederne copia non rientrava fra le gravi irregolarità previste dall'art. 1129 del codice civile che giustificano la revoca dell'amministratore.
Difatti, conformemente a quanto precisato dall'orientamento (ante riforma), la giurisprudenza riconosceva a ciascun comproprietario la facoltà di chiedere all'amministratore documenti contabili senza l'onere di specificare le ragioni della sua richiesta; inoltre, incombeva sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non aveva loro consentito di esercitare tale facoltà. (Cass. civ. Sez. II, 21-09-2011, n. 19210 - Cass. civ. Sez. II, 28-01-2004, n. 1544).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale ha rigettato la richiesta di revoca giudiziale formulata da parte degli attori e per l'effetto, questi sono stati condannati alle spese di lite.
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