I requisiti che gli amministratori di condominio devono soddisfare sono previsti dall'art. 71 bis disp. att. c..c, inserito dalla Legge di Riforma del condominio, L. n. 220/2012. Tra questi vi sono due requisiti di carattere professionale: aver ottenuto un diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere partecipato a un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica nell'ambito dell'amministrazione condominiale.
I requisiti professionali non sono richiesti: 1) qualora l'amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile e 2) per coloro che abbiano svolto l'attività di amministratore di condominio per almeno un anno nei tre anni precedenti all'entrata in vigore della Riforma, fatto salvo l'obbligo di formazione periodica.
Cosa accade, allora, nel caso in cui l'amministratore nominato sia privo dei requisiti professionali previsti dalla legge? La relativa delibera è nulla o annullabile? E se l'amministratore nominato produce il certificato di professionalità conseguito in seguito ad esame finale svolto on line e non in presenza?
La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Cosenza con la sentenza n. 2163 del 19 novembre 2024.
Amministratore di condominio privo di certificato di formazione iniziale e di certificato di professionalità: i requisiti professionali devono aversi al momento della nomina. Fatto e decisione
L'amministratore di un Condominio, personalmente e nella qualità, impugnava due delibere condominiali chiedendone la declaratoria di nullità/ annullabilità in quanto: con la prima, era stato nominato un nuovo amministratore in mancanza dei quorum millesimali previsti dalla legge e senza il possesso dell'attestato di aggiornamento professionale in materia di amministrazione condominiale, e con la seconda, per essere stato confermato il nuovo amministratore in violazione della procedura di convocazione dell'assemblea straordinaria e per inidoneità del certificato professionale del nuovo amministratore poiché conseguito con esame finale svolto on line e non in presenza.
Si costituiva in giudizio il Condominio eccependo la carenza di interesse dell'attore e/o di legittimazione attiva, la regolare convocazione dei condomini con quorum di costituzione regolare e possesso di attestazione del certificato del nuovo amministratore nominato anche se successivamente prodotto, chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Espletato interrogatorio formale e prova testimoniale, il Tribunale riteneva fondata la domanda e dichiarava la nullità della prima delibera per mancanza dei millesimi necessari per la nomina di nuovo amministratore nonché per mancato possesso del certificato di professionalità nonché l'annullabilità della seconda delibera per essere stata la relativa adunanza autoconvocata da alcuni condòmini senza il rispetto delle formalità previste dall'art. 66 disp. att. c.c. e per non conformità al dettato normativo del certificato di professionalità presentato dal nuovo amministratore non avendo eseguito l'esame finale in presenza presso la sede dell'organismo di formazione.
Requisiti professionali per amministratori di condominio: importanza della formazione
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore, devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ai sensi dell'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.
L'art. 71 bis disp. att. c.c. prevede, poi, che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Il suddetto requisito deve essere posseduto dall'amministratore in un momento antecedente la sua nomina e non solo in pendenza della causa di impugnazione della delibera posto che la sua decorrenza non è retroattiva.
Sul punto, la giurisprudenza ha affermato che la disposizione contenuta nell'art. 71 bis disp. att. c.c. ha carattere imperativo ed inderogabile, trattandosi di norma di diritto pubblico posta nell'interesse generale della collettiva, in questo caso, condominiale che ha, per l'appunto, carattere imperativo, con la conseguenza che la relativa violazione comporta la nullità della nomina (Cfr. Tribunale di Padova, 24 marzo 2017, n. 818).
Incarico amministratore a società e requisiti professionali
Ed ancora, più di recente, è stato affermato che l'art. 71 bis disp. att. c.c. è norma di ordine pubblico che in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile; di conseguenza, essendo la norma più aderente al dettato legislativo e a tutto vantaggio della collettività condominiale, la mancanza ab origine dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c. comporta la nullità della delibera di nomina, nullità dell'incarico che può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo (Cfr. Tribunale di Bergamo, sentenza n. 325 del 16 febbraio 2023).
Non solo, ma anche l'art. 1129 comma 12 c.c. considera la mancanza del certificato di professionalità come una grave irregolarità che può determinare la revoca dell'amministratore, quindi dell'omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell'amministratore dei dati anagrafici e professionali richiesti dal secondo comma del citato articolo.
Nel caso di specie, pertanto, è stata dichiarata la nullità della prima delibera impugnata per violazione dell'art. 71 bis lett. g) disp. att. c.c. atteso che il nuovo amministratore nominato era sprovvisto, al momento della nomina, del certificato di formazione iniziale e del possesso del certificato di professionalità.
L'art. 5, comma 5 del DM 140/2014 stabilisce che le lezioni del corso iniziale e di aggiornamento possono essere svolte anche invia telematica, salvo l'esame finale che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.
Nel caso di specie, il nuovo amministratore aveva presentato un certificato di professionalità non conforme al detto normativo in quanto l'esame finale sostenuto non si era svolto in presenza presso una sede dell'organismo ma on line. Da qui, ne è derivata l'annullabilità della seconda delibera impugnata con cui era stata confermata la nomina del nuovo amministratore; delibera questa, dichiarata annullabile anche per vizio di procedura nella convocazione della relativa assemblea straordinaria.
Secondo l'art. 66 disp. att. 1 comma c.c. "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del Codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione".
I condòmini, prima di procedere all' autoconvocazione, dunque, devono chiedere all'amministratore in carica di convocare l'assemblea e, nel caso di sua inerzia, autoconvocarsi dopo decorsi dieci giorni.
Secondo la giurisprudenza, l'iniziativa assunta da parte di alcuni condomini di procedere in autoconvocazione senza il rispetto delle formalità previste dall'art. 66 disp. att. c.c., provoca l'annullabilità della delibera impugnata.
Devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti il procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione (come nel caso in esame). (Cfr. Cass. Sez. Un., 07.03.2005, n. 4806; Cass. 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. sent. n. 921 del 13 gennaio 2023).
