L'amministratore di condominio si occupa dell'amministrazione e gestione dello stabile, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta dei registri del condominio e della contabilità.
La cattiva gestione del condominio da parte dell'amministratore ( mala gestio), consistente nella violazione degli obblighi derivanti dal rapporto contrattuale e dalle disposizioni di legge, determina una responsabilità contrattuale per inadempimento con conseguente possibilità per il condominio di agire in giudizio per domandare il risarcimento del danno.
Il Tribunale di Treviso, con la recente sentenza n. 341 del 9 marzo 2025, si è occupato di un caso di inadempimento dell'amministratore alle obbligazioni derivanti dal mandato di amministrazione condominiale, in particolare per inosservanza degli obblighi, posti a suo carico dalla legge: di versamento delle ritenute fiscali; di presentazione della certificazione unica dei redditi e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta ( modello 770) nonché di tenuta della contabilità e dei registri di contabilità e di nomina e revoca dell'amministratore.
Amministratore di condominio: gli obblighi di adempimento fiscale, di tenuta della contabilità e dei registri del condominio. Fatto e decisione
Un Condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, agiva nei confronti dell'ex amministratrice al fine di ottenere l'accertamento e la declaratoria di inadempimento alle obbligazioni derivanti dal mandato di amministrazione condominiale.
In particolare, il Condominio allegava: l'omesso versamento delle ritenute fiscali e l'omessa presentazione di certificazioni uniche e del modello 770; la mancata corretta tenuta della contabilità, mancata tenuta dei registri di contabilità e dei registri di nomina e revoca dell'amministratore; l'indebita percezione da parte dell'ex amministratrice del compenso alla luce della mala gestio dalla stessa attuata.
L'attore chiedeva, pertanto, la condanna dell'ex amministratrice di condominio alla restituzione: delle somme sostenute dal Condominio a causa del suddetto inadempimento; della somma prelevata dal conto corrente condominiale quale compenso non dovuto; nonché della somma prelevata dal detto conto per il pagamento di lavori di manutenzione straordinaria e/o innovazioni e privi del carattere di urgenza, mai deliberati né approvati dall'Assemblea.
Si costituiva la convenuta chiedendo il rigetto delle domande attoree. Allegava: corrispondere al vero l'omesso versamento delle ritenute fiscali ma addebitava tale mancanza al commercialista incaricato; essere irrilevante la tenuta o meno del registro di nomina e revoca dell'Amministratore, comunque predisposto ma probabilmente mai consegnato al successore; di aver predisposto la restante documentazione in maniera assolutamente idonea e conforme alla normativa; di aver redatto - e trasmesso al nuovo Amministratore - il consuntivo; di essere l'importo prelevato dal conto corrente condominiale, a sé dovuto quale acconto del compenso per l'attività di Amministratore svolta.
Successivamente, il giudice formulava proposta conciliativa che veniva accettata solo dal Condominio attore.
Il Tribunale, accertava l'inadempimento dell'ex amministratrice: per aver omesso il versamento delle ritenute fiscali e la presentazione di certificazioni uniche e del modello 770; per mancata tenuta della contabilità, tenuta dei registri di contabilità e dei registri di nomina e revoca dell'amministratore, non avendo la convenuta fornito idonea prova contraria a fronte delle specifiche e puntuali contestazioni attoree.
Il Tribunale ha, pertanto, condannato la convenuta al risarcimento dei danni per non aver curato la contabilità costringendo il Condominio a rivolgersi a dei professionisti per rimediare ai mancati adempimenti di legge nonché, tenuto conto di tutti gli inadempimenti perpetrati dall'ex amministratrice convenuta, ha rideterminato, riducendolo, il compenso a lei dovuto per l'incarico espletato con condanna alla restituzione di quanto prelevato in eccedenza.
Adempimento, inadempimento e rapporti contrattuali condominiali
Obblighi legali e fiscali dell'amministratore di condominio
Sull'amministratore di condominio gravano gli obblighi posti a suo carico dalla legge e in particolare dall'art. 1130, comma 1, n. 5 che prevede l'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali.
Gravano, altresì, sull'amministratore, tra gli altri, gli obblighi posti a suo carico dall'art. 1130 nn. 6, 7 e 9 c.c. di tenuta dei registri di contabilità e dei registri di nomina e revoca dell'amministratore, nonché l'obbligo previsto dallo stesso art. 1130 al n. 10 e dall'art. 1130 bis c.c. di redazione del rendiconto annuale della gestione secondo i requisiti di legge.
Il mancato adempimento degli obblighi di cui all'art. 1130 numeri 6, 7 e 9 è qualificato dall'art. 1129 comma 12 n. 7 c.c. come "grave irregolarità".
La legge individua 4 registri del condominio: 1) il registro anagrafico ( in cui sono riportati i dati anagrafici, catastali di ogni singola unità immobiliare, i nominativi ed i recapiti dei proprietari); 2) il registro dei verbali di assemblea con il regolamento di condominio; 3) il registro di nomina e revoca degli amministratore; il registro di contabilità ( in cui sono annotate in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione).
Il Condominio che agisca nei confronti dell'amministratore per inadempimento degli obblighi posti a suo carico deve soltanto allegare tale circostanza nonché il relativo termine di scadenza provando la fonte del suo diritto mentre il convenuto deve fornire la prova dell'avvenuto adempimento (prova che, nella specie, non è stata fornita da parte convenuta).
In particolare, costituisce principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui " in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (ex multis, Cass. civ., sez. I, 02/09/2024, n. 23479).
Quanto alla determinazione del compenso spettante all'amministratore per l'espletamento del suo incarico, occorre fa riferimento all'art. 1129 c.c., comma 14 secondo cui "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
È di competenza dell'assemblea la determinazione del compenso dell'amministratore che non sia stabilito nell'atto costitutivo, fatta salva, in ipotesi di omessa determinazione, la determinazione giudiziale su istanza dell'avente diritto (Trib. Roma n. 12055/2019) non potendosi considerare la determinazione del corrispettivo implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n.12927).
