Oltre che dall'assemblea, l'amministratore di condominio può essere nominato anche dall'autorità giudiziaria e ciò nei casi in cui la sua nomina sia obbligatoria (quando i condòmini sono più di otto) e sempre che i condòmini non vi provvedano.
La nomina giudiziale dell'amministratore di condominio ha carattere meramente sostitutivo della volontà dell'assemblea che, per inerzia o per contrasti interni, non riesce a provvedervi.
L'autorità giudiziaria, dunque, si limita soltanto ad indicare la persona dell'amministratore senza poter attribuire compiti e funzioni eccedenti quelle previste dalla legge con la conseguenza che l'amministratore di nomina giudiziale deve seguire gli identici adempimenti che la legge pone in capo all'amministratore di nomina assembleare.
Quanto al compenso spettante all'amministratore, com'è noto, l'art. 1129 comma 14 c.c. stabilisce che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
Il problema che si pone è, allora, capire se la suddetta norma si applichi anche all'amministratore di nomina giudiziale e cioè, se questi debba fissare l'importo dovuto già al momento della nomina da parte del giudice.
In altre parole, ci si chiede se il decreto di nomina dell'amministratore giudiziario debba contenere la determinazione del suo compenso (a pena di nullità della nomina stessa così come avviene nel caso di mancata specificazione del compenso nella delibera di nomina assembleare).
La questione, oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali, è stata di recente affrontata dalla Corte d'Appello di Messina (sentenza n. 1053 del 21 novembre 2024).
Compenso dell'amministratore di condominio nominato dal giudice: dettagli e decisioni
Un amministratore di condominio di nomina giudiziale adiva il Tribunale di Messina al fine di ottenere la condanna del Condominio al pagamento del compenso dovuto per l'attività svolta fino al momento della cessazione dell'incarico.
L'amministratore aveva quantificato il compenso spettantegli in Euro 15.702,55 sulla base delle tariffe dell'Istituto Autonomo Case Popolari di Messina, applicandovi una decurtazione del 20%.
Il Tribunale adito, dopo aver dichiarato la contumacia del Condominio costituitosi solo un giorno prima dell'udienza cartolare, accoglieva la domanda della ricorrente con il favore delle spese.
Avverso tale ordinanza, proponeva appello il Condominio contestando: 1) l'errata sua dichiarazione di contumacia; 2) la validità della nomina dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129 comma 14 c.c., per non avere, al momento dell'accettazione, fissato l'importo dovuto per l'attività svolta; 3) la quantificazione del compenso richiesto dall'amministratore; 4) l'accertamento dello svolgimento effettivo dell'attività di amministrazione.
L'amministratore di condominio, appellato, nel costituirsi in giudizio, eccepiva la correttezza della pronuncia di primo grado per essersi il Condominio costituito tardivamente, l'inapplicabilità della norma di cui all'art. 1129 comma 14 c.c. all'amministratore nominato dal Tribunale nonché contestava il numero delle unità immobiliari costituenti il complesso condominiale, indicate dall'appellante Condominio in 62 unità in luogo delle 80 considerate dall'amministratore ai fini della quantificazione del compenso.
La Corte d'Appello, pur confermando la correttezza della dichiarazione di contumacia in primo grado del Condominio, ammetteva l'esame dell'eccezione di nullità della nomina dell'amministratore per non aver specificato al momento dell'accettazione dell'incarico l'importo dovuto per l'attività svolta (eccezione rilevabile d'ufficio e come tale proponibile dalla parte interessata anche in appello) nonché ammetteva la produzione documentale in virtù degli artt. 702 bis, ter e quater c.p.c. (applicabili ratione temporis alla fattispecie) disciplinanti un procedimento a cognizione piena con rito sommario, privo di carattere inquisitorio e senza alcuna deroga al principio di disponibilità delle prove, nemmeno in appello.
La Corte ha ritenuto non applicabile all'amministratore giudiziario l'art. 1129 co. 14 c.c. invocato dal Condominio appellante, dovendosi applicare nell'ipotesi di nomina di fonte giudiziale e non negoziale, ai fini della determinazione del compenso, l'art. 1709 c.c..
Ha provveduto, così, in assenza di accordo delle parti, a quantificare il compenso dovuto all'amministratore parametrandolo al numero di unità immobiliari amministrate ( 62 unità immobiliari in luogo delle 80 indicate dall'amministratore per come risultante dalla visura catastale prodotta in giudizio dal Condominio) secondo una valutazione anche di carattere analogico trattandosi di ordinario condominio; conseguentemente, in parziale riforma dell'ordinanza impugnata, ha condannato il Condominio al pagamento dei compensi dovuti all'amministratore, seppur nella minor somma per come quantificata.
Conclusioni sulla nomina e compenso dell'amministratore giudiziale
La nomina dell'amministratore da parte del Tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, prevista dall'art. 1129 comma 1 c.c., non imprime una particolare posizione all'amministratore stesso nei rapporti con gli amministrati, limitandosi semplicemente a supplire all'inerzia di quest'ultimi.
L'intervento dell'autorità giudiziaria al riguardo è, infatti, esclusivamente diretto a supplire alla carenza della volontà assembleare sicché l'amministratore di nomina giudiziale non può avere una posizione diversa da quello eletto dall'assemblea rimanendo inalterato il rapporto intercorrente tra i condomini e l'amministratore che è quello tipico del mandato la cui disciplina è espressamente richiamata dall'art. 1129, comma 15, cod. civ.
Con il provvedimento di nomina, sia essa derivate dalla volontà dei condòmini o da quella dell'autorità giudiziaria, l'amministratore diventa "organo" del condominio e risponderà esclusivamente a quest'ultimo del proprio operato.
Il provvedimento di nomina ex art. 1129 comma 1 c.c., oltre all'indicazione del nominativo dell'amministratore designato, non deve contenere altre statuizioni, poiché all'amministratore di nomina giudiziale sono conferite le medesime attribuzioni tipiche dell'amministratore eletto direttamente dall'assemblea.
Non deve contenere nemmeno alcuna statuizione in ordine alla determinazione dell'eventuale compenso spettante all'amministratore giudiziario, poiché trattasi di questione rimessa al rapporto di mandato tra il predetto amministratore ed il condominio senza possibilità di interferenza da parte del giudice medesimo.
In questo senso si è espressa più volte la giurisprudenza di legittimità secondo cui il decreto emesso ai sensi dell'art. 1129, primo comma, cod. civ. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del Tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non sia in grado di provvedervi.
La posizione dell'amministratore, nominato dal Tribunale, non differisce da quella di cui il medesimo sia investito in virtù della nomina che di regola spetta all'assemblea.
Pertanto, l'amministratore, benché designato dall'Autorità giudiziaria, instaura con i condòmini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice.
Ne consegue che l'amministratore nominato dal Tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 c.c. secondo cui, nel caso in cui le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice (cfr. Cass. n. 16698/2014; Cass. n. 21966/2017).
La Cassazione ha poi, altresì, precisato che l'amministratore nominato dal Tribunale ex art. 1129 c.c., in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, sebbene non rivesta la qualità di ausiliario del giudice ma instauri, con i condomini, un rapporto di mandato, non può essere equiparato all'amministratore nominato dall'assemblea, in quanto la sua nomina (di fonte giudiziaria e non negoziale) non trova fondamento in un atto fiduciario dei condomini ma nell'esigenza di ovviare all'inerzia del condominio ed è finalizzata al mero compimento degli atti o dell'attività non compiuta.
Ne consegue, ad esempio, che resta applicabile, ai fini della determinazione del compenso, l'art.1709 c.c. (Cass. 5 maggio 2021, n. 11717; Cass. 21 settembre 2017 n. 21966).
Considerato, dunque, che l'amministratore di nomina giudiziale non riveste la qualità di ausiliario del giudice dovendo rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, il compenso dovuto allo stesso amministratore non può essere stabilito dal Giudice (almeno in prima battuta) ma dovrà essere concordato in assemblea, ferma restando la possibilità, in difetto di accordo delle parti, di un accertamento in sede giudiziale per la determinazione della misura del compenso da parte del Giudice.