Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore come stabilisce l'ultimo comma dell'articolo 1136 c.c. Talvolta si rende necessario contestare la veridicità di quanto verbalizzato. È possibile pure che un amministratore arrivi a creare uno o più verbali falsi.
E quanto accaduto in una vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Monza (sentenza n. 10 del 2 gennaio 2025).
Falsificazione di verbali e responsabilità dell'amministratore di condominio
Un condominio citava in giudizio il suo ex amministratore, disconoscendo preliminarmente il verbale assembleare del 05.12.2018, privo di qualsiasi sottoscrizione e redatto arbitrariamente dallo stesso, senza alcuna autorizzazione o ratifica da parte dell'assemblea, e senza che quest'ultima si fosse effettivamente tenuta.
Inoltre, contestava il verbale assembleare del 21.02.2019, anch'esso privo di sottoscrizione, nonché i contratti di appalto e subappalto stipulati a seguito di tali assemblee, insieme ai relativi documenti contabili.
In particolare i condomini esaminando la documentazione appuravano l'inesistenza della riunione (e del verbale e del suo contenuto) del 05.12.18 nell'ambito della quale l'assemblea avrebbe incaricato una ditta (mai scelta dalla collettività condominiale) per l'esecuzione lavori di manutenzione straordinaria.
Il nuovo amministratore reperiva l'asserito contratto d'appalto, con allegato un asserito verbale assembleare datato 05.12.2018 (doc. 1), nonché un verbale assembleare del 21.02.2019 (altra riunione mai tenutasi) con cui si tentava di ratificare il precedente operato ed un contratto di subappalto.
Il condominio disconosceva ed impugnava per falsità la documentazione, eccependo inoltre l'inopponibilità a sé dei detti contratti, smentendo di aver voluto la cessione del credito a favore di terzi.
Inoltre faceva presente che era stato già stipulato un contratto di appalto con altro appaltatore con prezzo d'appalto pari € 530.588,00.
A fronte di tali circostanze il condomino concludeva per l'inopponibilità del contratto con la ditta mai incaricata, chiedendo che fosse accertata la responsabilità dell'ex amministratore per mala gestio e condannato il medesimo in via di rivalsa a quei danni che i condomini avessero dovuto sopportare.
Il Tribunale ha evidenziato che tali comportamenti dell'ex amministratore (falsificazione o comunque uso di verbali contraffatti e mancata comunicazione ai condomini di dette vicende contrattuali) integrano sicuramente una violazione dei doveri discendenti dal rapporto di mandato con il condominio.
Peraltro il giudicante ha inoltre osservato che potrebbero configurarsi nel comportamento dell'ex amministratore profili di illiceità penale, alla luce della differenza - evidenziata anche dal condominio - tra il beneficio derivante dalla cessione e dalla detrazione fiscale su un importo di € 530.588,00. rispetto a uno di € 934.084,00 (poi salito a € 1.016.146,59 con il finanziamento e gli interessi); di conseguenza lo stesso Tribunale ha ritenuto necessario trasmettere gli atti alla Procura della Repubblica locale per l'accertamento di eventuali fattispecie di truffa.
In ogni caso, sempre alla luce dei comportamenti del convenuto, come ricostruiti in ordine alla formazione e comunque all'uso dei verbali falsi, il decidente ha affermato che è stata integrata la fattispecie ex art 4, comma 4 lett. a) Dl.vo n. 7/2016 e dunque ha condannato l'ex amministratore - come richiesto dagli attori - al pagamento in favore del condominio della sanzione pecuniaria civile di € 8000,00.
Naturalmente il Tribunale ha pure affermato che il contratto di appalto "fantasma" è inopponibile al condominio, così come altri contratti accessori (i finanziamenti) a questo susseguenti, perché concluso in carenza di poteri.
Del resto il giudicante ha ritenuto non configurabile un affidamento incolpevole della ditta, mai voluta dai condomini, impresa che dunque non può opporre al condominio il contratto e le pretese economiche da esso discendenti.
Libro verbali assemblee condominio, consultazione e copie
Verbalizzazioni errate e modalità di correzione in assemblea condominiale
Quando la non corrispondenza tra la verbalizzazione e il reale svolgimento della seduta è dovuta a un errore materiale, la correzione può essere effettuata dal presidente o dal segretario, sia al termine dell'assemblea, sia successivamente, poiché nessuna disposizione prevede che il verbale debba essere approvato durante la seduta.
In alternativa, la correzione può avvenire tramite una successiva delibera che modifichi la parte del verbale ritenuta difforme, a causa di un refuso o errore materiale commesso durante la verbalizzazione.
In ogni caso il valore di prova legale del verbale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, non occorrendo pertanto, per contestarne la veridicità, che sia proposta querela di falso e potendosi piuttosto far ricorso ad ogni mezzo di prova (Cass. civ., sez. II, 29/03/2024, n. 8577); incombe sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. civ., sez. II, 23/11/2016, n. 23903).
Nel caso esaminato due verbali relativi a riunioni assembleari "fantasma" erano stati "confezionati" dall'ex amministratore di condominio.
I condomini hanno potuto dimostrare la falsità di detti documenti, attraverso, tra l'altro, le dichiarazioni scritte di tutti condomini di "disconoscimento" dei verbali, l'assenza dei due documenti nel relativo registro, l'evidente difformità formale dei due verbali rispetto a quelli regolarmente iscritti nel relativo registro; la loro presenza tra la documentazione condominiale rinvenuta privi di firma; il mancato rinvenimento degli avvisi di convocazione delle riunioni.
Si ricorda che secondo l'articolo 4, comma 4 lett. a) Dl.vo n. 7/2016 "soggiace alla sanzione pecuniaria civile da euro duecento a euro dodicimila chi, facendo uso o lasciando che altri faccia uso di una scrittura privata da lui falsamente formata o da lui alterata, arreca ad altri un danno. Si considerano alterazioni anche le aggiunte falsamente apposte a una scrittura vera, dopo che questa fu definitivamente formata".
