Non sempre i rapporti tra l'amministratore e il condominio sono privi di contrasti. Non è improbabile, perciò, che al termine del mandato, magari durato anche molti anni, l'incarico si risolva bruscamente, lasciando dei sospesi da dirimere.
Ad esempio, oggetto di discussione, potrebbe essere l'onorario del professionista ancora non saldato del tutto.
In questo, come in altri casi analoghi, la lite giudiziale che ne deriverebbe sarebbe un epilogo, sostanzialmente, inevitabile.
A riprova di ciò, basterebbe citare la recente sentenza del Tribunale di Nola n. 1464 del 13 maggio 2025. In tale procedimento, infatti, le parti in causa hanno litigato in merito al compenso dell'amministratore, facente riferimento a vari anni addietro. Secondo la versione dell'ex rappresentante del fabbricato, questi non era stato pagato.
Per questo motivo, il professionista, nell'occasione un avvocato, aveva chiesto ed ottenuto dall'ufficio campano un decreto ingiuntivo. A tale provvedimento, il condominio aveva reagito, proponendo opposizione.
Tanto premesso, al Tribunale di Nola è spettato il compito di stabilire torti e ragioni nella vicenda, non senza dover chiarire vari aspetti della questione. Ad esempio, in merito alla prescrizione del compenso dell'amministratore del condominio e con riguardo alla sorte dell'onorario del professionista alla cessazione dell'incarico. Vediamo, dunque, cosa è emerso da tale procedimento.
Prescrizione onorario amministratore: quando scatta?
In sede di opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dall'ex amministratore, ancorché avvocato, trattandosi del compenso relativo ad alcuni anni addietro, l'opponente condominio aveva sollevato l'eccezione di prescrizione.
In particolare, era evidenziata la cosiddetta prescrizione breve alla quale si fa riferimento in tema di prestazioni d'opera intellettuale eseguite da un professionista, quale, per l'appunto, un avvocato "Si prescrive in tre anni il diritto:… 2) dei professionisti, per il compenso dell'opera prestata e per il rimborso delle spese correlative (art. 2956 n. 2 c.c.)".
Dinanzi a questa difesa, però, il Tribunale di Nola non ha mostrato accondiscendenza. Per l'ufficio campano, la circostanza per la quale l'amministratore fosse un avvocato era del tutto irrilevante.
Nel caso specifico, infatti, occorre considerare che l'amministratore agisce in base ad un contratto di mandato. Pertanto, i diritti nascenti dal rapporto che si instaura con il condominio sono soggetti alla prescrizione ordinaria decennale "Preliminarmente, ancora, si osserva che l'eccezione di prescrizione triennale dei crediti reclamati dall'opposto è destituita di fondamento, in quanto i crediti per i compensi dell'amministratore di condominio derivano da un rapporto di mandato (v. Cass. S.U. n. 20957/2004) e, pertanto, sono assoggettati all'ordinaria prescrizione decennale ai sensi dell'articolo 2946 c.c. Tant'è che la Cassazione (v. sentenza n. 19348/2005) ha chiarito anche che il pagamento del compenso è legato alla durata annuale dell'incarico, al termine del quale l'amministratore è obbligato a rendere conto della gestione".
Alla luce di queste considerazioni, vertendosi di un compenso dell'amministratore non così vecchio da risalire ad oltre dieci anni addietro, al Tribunale di Nola non è restato che respingere l'eccezione di prescrizione.
Compenso amministratore condominio, legittima l'indicazione forfettaria
Compenso per l'amministratore decaduto: è dovuto?
Nel caso in commento, l'ex amministratore del fabbricato pretendeva il pagamento del proprio compenso per alcuni anni addietro tra cui il 2014, il 2015 e il 2016. A riguardo, dal materiale istruttorio, era emerso che la nomina del professionista era regolarmente avvenuta per il primo anno mentre, pur mancando un vero o proprio diniego, non vi era stata alcuna conferma per i due anni successivi.
In un'ipotesi del genere, il Tribunale di Nola ha ricordato che l'incarico annuale dell'amministratore si rinnova, automaticamente, di un secondo periodo identico anche se dovesse mancare una delibera di conferma "a norma dell'art. 1129, comma 10, c.c. l'incarico di amministratore ha la durata di un anno e alla scadenza si intende rinnovato per uguale durata, ferma restando la possibilità per l'assemblea condominiale di disporre la revoca in ogni momento.
Laddove non si tenga la riunione assembleare ovvero vi sia mancanza della deliberazione di nomina ovvero ancora non si raggiunga la maggioranza, come nel caso che ci occupa, l'incarico si proroga di un anno con la pienezza dei poteri e conseguente diritto al compenso anche per l'anno successivo (ovvero: il secondo anno dalla nomina iniziale) alle medesime condizioni".
Viceversa, scaduto il periodo di rinnovo, in assenza di un'ulteriore nomina, non può esserci alcuna ultrattività dell'incarico originario. Se ciò dovesse accadere, come nel caso preso in esame dalla sentenza in commento, per tale intervallo di tempo, nulla sarebbe dovuto all'amministratore ormai decaduto "Viceversa, al termine del "rinnovo" (ovvero: dal terzo anno dalla nomina iniziale), si esclude qualsiasi ultrattività della pattuizione iniziale relativamente all'incarico (che si "riduce" alle attività di ordinaria amministrazione e quelle urgenti), anche in relazione al compenso".
