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Prova della responsabilità professionale dell'amministratore di condominio
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Prova della responsabilità professionale dell'amministratore di condominio

Se viene contestato l'inadempimento per specifiche gravi irregolarità, l'amministratore ha l'onere di provare il contrario.

Avv. Marco Borriello  

Con la sentenza n. 3289 del 29 settembre 2020, la Corte di Napoli affronta la tematica della responsabilità professionale dell'amministratore di condominio. In particolare, si valutano le conseguenze che maturano a carico di questa figura, allorquando violi i doveri contrattuali assunti nei riguardi della compagine condominiale.

Sappiamo, infatti, che i rapporti tra i proprietari e l'amministratore sono, spesso, tumultuosi, ma va anche detto che ciò può rientrare nel normale quanto altalenante gioco delle parti.

In altre circostanze, invece, le rimostranze che manifestano i condòmini sono dovute ad una gestione dell'affare altrui poco trasparente se non, addirittura, avanzate a seguito di veri e propri pregiudizi subiti e determinati dalla condotta negligente dell'amministratore.

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In questo ambito, rientra anche la decisione in commento. Quest'ultima è stata emessa a risoluzione di un'opposizione a decreto ingiuntivo già definita in primo grado, ma che, evidentemente, non aveva soddisfatto la parte soccombente.

Da ciò ne è scaturito l'appello in esame e la pedissequa sentenza. Ora, però, prima di entrare nel merito giuridico della stessa, è opportuno, come sempre, ricostruire i fatti che hanno caratterizzato l'intera vicenda nonché precisare l'esito della medesima.

Prova della responsabilità professionale dell'amministratore di condominio: il caso

Un condòmino di un fabbricato in provincia di Napoli aveva proposto opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso nei suoi riguardi per presunti conguagli condominiali non adempiuti.

La domanda era, altresì, accompagnata da una riconvenzionale con la quale si chiedeva un risarcimento all'amministratore per alcune irregolarità commesse nella gestione.

La parte convenuta si difendeva negando ogni addebito e proponendo, a sua volta, un'istanza risarcitoria verso il soggetto opponente.

Il Tribunale di Napoli accoglieva l'opposizione evidenziando, in particolare, che era emersa la tardiva approvazione dei bilanci da parte dell'amministratore convenuto. Anche per questa ragione, era condannato al risarcimento dei danni patiti dall'attore, nonostante avesse tentato di giustificare le predette irregolarità con le notevoli dimensioni del condominio (costituito da ben 17 fabbricati).

In virtù di ciò, il soccombente proponeva appello fondato su due motivi principali:

- nel primo, egli contestava il proprio inadempimento, sostenendo, in particolare, di aver gestito la cosa comune ed eseguito il proprio mandato nell'assoluto rispetto della cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia;

- con il secondo, invece, si rimarcava il fatto che le spese oggetto del decreto opposto si riferivano all'essenziale servizio di guardiania del condominio e che nessuna delibera in merito era stata mai contestata.

La Corte di Appello di Napoli, ritenendo non meritevoli di pregio e di accoglimento le argomentazioni svolte dalla parte appellata, ha rigettato l'impugnazione e condannato l'amministratore al pagamento delle spese processuali.

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Responsabilità professionale dell'amministratore di condominio: conseguenze

Il rapporto tra l'amministratore e la compagine condominiale è, sostanzialmente, fondato sulla fiducia. Pertanto, un'amministrazione, semplicemente, insoddisfacente può condurre alla revoca dell'incarico oppure, naturalmente, al mancato rinnovo dello stesso.

Le conseguenze sarebbero, invece, diverse qualora l'amministratore dovesse commettere alcune gravi irregolarità come, ad esempio, quella della mancata o intempestiva presentazione ed approvazione del conto consuntivo (cosiddetto bilancio).

In tal caso, infatti, il responsabile di turno sarebbe passibile di una revoca in sede giudiziale, anche promossa su iniziativa di un singolo condomino

Potrebbe essere, altresì, conseguenziale alla citata irregolarità, come a seguito delle altre, la domanda risarcitoria. Ciò è stato ribadito ed argomentato dalla Corte di Appello in esame «la Suprema Corte (ex multis ad iniziare da Cass. 3233/1982) ha costruito il rapporto tra condominio ed amministratore come un rapporto contrattuale di mandato da espletare secondo i canoni di cui all'art. 1710 c.c., ossia con la diligenza del buon padre di famiglia.

Pertanto qualora l'amministratore venga meno a tale obbligo di diligenza, è configurabile a suo carico un danno da mala gestio che comporta la risarcibilità del pregiudizio arrecato al condomino».

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Responsabilità professionale dell'amministratore di condominio: gli oneri probatori

Nel caso sottoposto al vaglio della Corte di Appello di Napoli le contestazioni mosse all'amministratore di condominio, sia in primo grado che in appello, sono state specifiche.

Per questa ragione, la parte opposta nonché, successivamente, appellante, aveva l'onere di dimostrare che, nell'esecuzione dell'incarico, aveva correttamente e diligentemente eseguito le prestazioni a cui era tenuta «Incombe, pertanto, all'amministratore-mandatario fornire la prova del corretto adempimento delle proprie obbligazioni tanto più quando, come nel caso di specie, le contestazioni del condomino siano specifiche».

La nomina dell'amministratore condominio privo dei requisiti richiesti dalla legge.

Tuttavia, nel corso dei due procedimenti, era emerso il contrario.

Era stato lo stesso amministratore ad ammettere che l'approvazione dei bilanci era avvenuta con indugio e, tal proposito, non aveva nemmeno fornito la prova della trascurabilità del suo ritardo. Si era, infatti limitato a richiamare il generico dovere della diligenza del buon padre di famiglia, chiaramente, non sufficiente allo scopo.

Era, altresì, evidenziato che la previsione delle spese condominiali su cui si verteva era stata oggetto di alcune delibere, poi, annullate.

Insomma, è apparso evidente che, dinanzi alle irregolarità ed ai pregiudizi, specificatamente, contestati, la parte interessata avesse disatteso i propri oneri probatori. Per questa ragione, l'inadempimento è risultato acclarato e l'accoglimento delle istanze opposte inevitabile.

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Scarica App. Napoli 29 settembre 2020 n. 3289

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