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Ammanchi di cassa e atti di disposizione patrimoniale da parte dell'amministratore di condominio in frode ai creditori

L'azione revocatoria quale rimedio esperibile dal creditore Condominio: caratteristiche e requisiti
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

La gestione delle casse condominiali è una delle principali attribuzioni dell'amministratore di condominio il quale è responsabile della situazione finanziaria e della regolare tenuta dei registri condominiali.

Tramite il rendiconto condominiale, che è il documento che contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, l'amministratore rende conto della propria gestione.

Quando l'amministratore di condominio si appropria di somme di denaro versate dai condòmini, usandole per scopi personali e comunque diversi da quelli definiti dal mandato ricevuto, va incontro a responsabilità penale.

Si parla, infatti, di ammanchi di cassa che quando risultano ingiustificabili, sono direttamente imputabili all'amministratore di condominio.

Il Condominio, dunque, non solo potrà sporgere denuncia querela contro l'amministratore, ma potrà anche agire civilmente per recuperare il proprio credito. Non sempre l'esecuzione nei confronti dell'amministratore avrà esito positivo poiché questi potrà far sparire il proprio patrimonio, in frode ai creditori.

Ecco che si renderà necessaria l'azione revocatoria mediante la quale il creditore (il Condominio) potrà rendere inefficaci gli atti di disposizione compiuti dal debitore (l'amministratore di condominio) quali ad esempio una donazione compiuta per impedire ai creditori di soddisfarsi sul suo patrimonio.

La fattispecie è stata di recente affrontata dalla Corte d'Appello di Torino, con la sentenza n. 950 del 6 settembre 2022.

Ammanchi di cassa e atti di disposizione patrimoniale da parte dell'amministratore di condominio in frode ai creditori. La vicenda

Un Condominio di Torino, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale l'amministratore e il di lui figlio per sentire dichiarare nullo o, in ogni caso, inefficace nei propri confronti, ex art. 2901 cod. civ., l'atto con cui l'amministratore aveva donato al figlio la quota del 50% di un immobile di proprietà.

Sosteneva il Condominio che durante la gestione dell'amministratore convenuto, il conto corrente condominiale aveva subito un depauperamento privo di giustificazione. In particolare, il conto risultava scoperto ed il Condominio risultava debitore nei confronti di alcuni fornitori di una cospicua somma nonostante i condòmini avessero corrisposto all'amministratore, per il pagamento delle spese condominiali e di riscaldamento, una somma ben più alta di quanto dovuto ai fornitori.

Poiché a fronte dei citati versamenti da parte dei condòmini, l'amministratore non aveva saputo spiegare il mancato pagamento dei fornitori né aveva presentato il rendiconto, il Condominio aveva sporto denuncia querela nei suoi confronti ed il procedimento penale era in corso.

In tale contesto debitorio, l'azione revocatoria si era resa necessaria a fronte della donazione compiuta dall'amministratore nei confronti del proprio figlio del 50% dell'immobile di proprietà, donazione la quale, costituendo atto diretto a frodare i creditori, impediva loro o limitava la possibilità di soddisfarsi sul patrimonio del donante.

Si costituivano in giudizio i convenuti sostenendo entrambi che la donazione effettuata da padre a figlio non costituiva atto di liberalità, bensì adempimento di un debito scaduto e come tale non revocabile.

All'esito di istruttoria, il Tribunale accoglieva la domanda del Condominio dichiarando inefficace nei suoi confronti l'atto di donazione compiuto dall'amministratore a favore del figlio.

Avverso la sentenza, i convenuti interponevano separati appelli chiedendo la reiezione delle domande proposte nei loro confronti nel giudizio di primo grado.

La Corte d'Appello di Torino, con la sentenza in esame, ha rigettato gli appelli proposti confermando la sentenza di primo grado, ritenendo sussistenti i presupposti dell'azione revocatoria.

Azione revocatoria ordinaria: caratteristiche e requisiti

L'azione revocatoria è un mezzo di conservazione della garanzia patrimoniale, con cui il creditore chiede la revoca e conseguente dichiarazione di inefficacia di atti di disposizione del proprio patrimonio posti in essere dal debitore, che diminuiscano la garanzia del creditore, ossia la sua possibilità di soddisfarsi sul patrimonio del debitore.

In altre parole, con l'azione revocatoria ordinaria, viene chiesta la revoca ad esempio di una donazione la quale costituendo atto diretto a frodare i creditori, impedisce loro o limita la possibilità di soddisfarsi sul patrimonio del donante.

Il creditore che agisce in revocatoria deve provare:

  1. La ragione creditoria: ossia il diritto di credito verso il debitore;
  2. L'eventus damni, ossia il pregiudizio arrecato al creditore dall'atto di disposizione del debitore, quando tale atto comporti l'impossibilità o una maggiore difficoltà per il creditore di soddisfarsi sul restante patrimonio del debitore;
  3. Il consiulium fraudis, ossia, se l'atto di disposizione è anteriore al sorgere del credito, la dolosa preordinazione del debitore e del terzo in caso di atto di disposizione a titolo oneroso (partecipatio fraudis) a pregiudicare la soddisfazione del credito.
  4. La scientia fraudis, ossia la consapevolezza da parte del debitore del pregiudizio che l'atto di disposizione comportava alle ragioni del creditore, pregiudicando la garanzia patrimoniale dei suoi crediti. In caso di atto di disposizione a titolo oneroso, il creditore deve fornire la prova della partecipazione alla dolosa preordinazione anche da parte del terzo acquirente (partecipatio fraudis).

Vediamo le motivazioni della Corte che hanno ritenuto sussistenti nella fattispecie in esame i presupposti legittimanti l'azione revocatoria.

Azione revocatoria: la prova delle ragioni creditorie del Condominio

Le ragioni creditorie del Condominio vanno provate mediante produzione documentale dalla quale risultino i versamenti effettuati dai condòmini nonché la situazione debitoria in cui, nonostante tali versamenti, versava il Condominio nel periodo in contestazione.

Nella specie, a fronte di tali produzioni, l'amministratore di contro non aveva documentato la situazione contabile condominiale, nonostante l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione ed a rendere il conto dell'amministrazione (art. 1130, nn. 8, 9 e 10 cod. civ.).

La situazione patrimoniale condominiale: aspetti qualitativi e quantitativi

Conseguentemente, le ragioni creditorie del Condominio sono state ritenute sufficientemente provate ai fini dell'accoglimento dell'azione revocatoria. Ciò, sulla base del principio giurisprudenziale secondo cui: "ai fini dell'esperibilità dell'azione revocatoria ordinaria non è necessario che il creditore sia titolare di un credito certo, liquido ed esigibile, bastando una semplice aspettativa che non si riveli "prima facie" pretestuosa e che possa valutarsi come probabile, anche se non definitivamente accertata". (Cass. civ., sez. 3, n. 11755/2018; sez. 3, n. 11573/2013; sez. 2, 20002/2008).

Azione revocatoria: la prova dell'eventus damni nei confronti del Condominio

Ai fini dell'accoglimento dell'azione revocatoria è sufficiente che l'atto dispositivo abbia reso più incerto o difficile il soddisfacimento dei creditori.

Nella fattispecie in esame, la proprietà della quota di un solo altro immobile da parte del debitore (amministratore di condominio), per di più sottoposta ad esecuzione forzata, è stata ritenuta dalla Corte d'Appello di Torino, garanzia non sufficiente al soddisfacimento dei creditori.

Ciò, a maggior ragione, in considerazione del valore catastale dell'immobile indicato dall'appellante quale possibile garanzia, inferiore al credito vantato dal Condominio.

Azione revocatoria: la prova della scientia fraudis

Nella specie, la prova della consapevolezza da parte del debitore (amministratore di condominio) del pregiudizio che l'atto di donazione (dell'immobile in favore del figlio) comportava alle ragioni del creditore Condominio, è stata ricavata da una serie di circostanze:

  • Dal fatto che il trasferimento dell'immobile era avvenuto a titolo gratuito;
  • Dalla mancata prova che la scrittura privata intercorsa tra padre e figlio - con cui il padre (l'amministratore di condominio) dichiarava di essere debitore del figlio di una somma di denaro per l'attività svolta da quest'ultimo presso la sua azienda e si impegnava, qualora il pagamento non fosse avvenuto, a cedergli il 50% dell'immobile di sua proprietà - fosse stata stipulata e sottoscritta in data anteriore all'atto di donazione.

Non vi era, dunque, prova che tale scrittura privata non fosse stata redatta dopo la notifica dell'atto di citazione per revocatoria o, quantomeno, dopo l'atto dispositivo, allo scopo di frodare i creditori.

La Corte ha così ritenuto che l'amministratore di condominio, il quale aveva ricevuto pagamenti da parte dei condòmini ma da un certo punto in poi non aveva più curato l'amministrazione, fosse consapevole del debito del Condominio e non potesse non rendersi conto che l'atto di disposizione patrimoniale ledeva le ragioni dei creditori;

  • Dalla mancata prova che la donazione fosse stata disposta per adempiere ad un debito scaduto del padre verso il figlio. Si trattava, infatti, di una donazione, come tale connotata da spirito di liberalità, non di una cessione di un bene effettuata in adempimento di un'obbligazione di pagamento in precedenza assunta; per come risultante dal chiaro tenore della scrittura, in cui non era mai neanche solo menzionata l'esistenza di pregressi rapporti di debito/credito tra donante e donatario, nonché dalla forma del negozio, stipulato mediante atto pubblico con la partecipazione di due testimoni.

Sentenza
Scarica App. Torino 6 settembre 2022 n. 950

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Biagio
Biagio 24-09-2022 17:12:32

Purtroppo accade spesso che i condomini più attivi vengono lasciati soli così da non esercitare i propri diritti per via delle spese da affrontare inizialmente. I più egoisti fanno finta per non dire che non vogliono affiancare gli altri. Non trovando parole costruttive si rifugiano negli spazi a loro dedicati. I fatti dicono che l'unione fa la forza. Complimenti a questo condominio che hanno voluto vederci in modo trasparente. L'esempio è alla portata di tutti.

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