Il settore delle gestioni immobiliari è diventato talmente vasto nel nostro Paese al punto che gli amministratori sono chiamati a gestire di tutto, dagli immobili residenziali e commerciali fino agli immobili con altre destinazioni d'uso, in un mercato in cui i lavori di risanamento e le forniture condominiali rappresentano un valore economico rilevante.
Basti pensare che nel 2018 i bonus fiscali sui lavori edilizi hanno messo in moto investimenti per oltre 28 miliardi di euro, con cantieri aperti nei condomini di tutta Italia, anche grazie alle agevolazioni fiscali confermate fino al prossimo 2021.
=> Il conferimento dell'incarico di amministratore condominiale alla società
Trattasi, dunque, di un settore troppo importante dove la parola professionalità è diventata l'incipit del concetto di gestione immobiliare. Per gestire gli immobili in modo professionale è richiesta, sempre di più, una elevata competenza in diversi settori, soprattutto in campo giuridico e fiscale, al punto che molti amministratori immobiliari, un po' per incompetenza e un po' per convenienza, scelgono di associarsi in società, nell'intento di far fronte alle difficoltà gestionali e aumentare i mandati a gestire. Come dire: una scelta e due servizi.
D'altronde, ancora oggi, molti amministratori di condominio non dispongono né di uno studio e né di un gestionale condominiale, confermando un gap generazionale negativo nei confronti dei più organizzati, che sono candidati ad avere la meglio sul mercato.
È noto che l'incarico ad amministrare i condomini può essere svolto, oltre che da professionisti autonomi, anche da persone giuridiche, come le società, per le quali la legge non dispone nulla in merito alla forma da adottare, ammettendo, di fatto, che possano essere, indifferentemente, di persone o di capitali e finanche cooperative.
Infatti, l'art. 71 bis comma II c.c. si limita soltanto a disporre che i requisiti di onorabilità e professionalità per amministrare debbano essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti della società, che siano stati incaricati a svolgere le funzioni amministrative del condominio gestito dalla stessa società.
In effetti, tale disposizione rappresenta un paradosso del sistema normativo condominiale se si pensa che il condominio, pur essendo, per natura, privo di personalità giuridica, può essere, comunque, amministrato da una persona giuridica.
Qualcuno direbbe: ma la personalità giuridica che c'azzecca con il condominio? Comunque sia, la norma è norma e va rispettata e poi già nel lontano 2006 la Cassazione, con la sentenza n. 22840, aveva avuto modo di precisare che, per quanto riguarda l'adempimento delle obbligazioni e la relativa imputazione di responsabilità, il rapporto di mandato ad amministrare istituito nei confronti delle persone giuridiche "può" essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica.
Tuttavia, l'uso di quel "può", da parte degli ermellini, nel senso quindi della possibilità, di per sé racchiudeva, già al tempo, seri dubbi circa la sussistenza di quelle garanzie fiduciarie personali proprie del mandato conferito alle persone fisiche, che un amministratore di condominio organizzato in forma societaria potrebbe non dare ai condòmini.
In altri termini, dal testo della sentenza in questione si evince come gli indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato di una persona fisica, non è detto che sussistano per forza anche nelle persone giuridiche, quantunque potrebbero esserci. Ciò nonostante la Suprema Corte nella sentenza suddetta mostrava di avere lungimiranza laddove, con riguardo al continuo incremento dei compiti dell'amministratore, riteneva ragionevole che tali compiti potessero essere assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.
=> Nomina di una società come amministratore di condominio
In buona sostanza la sentenza preannunciava ciò che sta accadendo oggi, ossia che gli amministratori di condominio, soprattutto quelli privi di competenze, si sarebbero associati in società di servizi, per non sparire.
Nello specifico, tra i tipi societari più ambiti per la gestione amministrativa condominiale si distingue la S.r.l., che in generale risponde dei debiti sociali soltanto con il proprio capitale, con l'effetto che i creditori non possono aggredire il patrimonio dei soci, così come per le altre società di capitali, che hanno autonomia patrimoniale perfetta.
In questo caso il pregiudizio per i condòmini sarebbe rappresentato dal fatto che la società potrebbe subire una procedura fallimentare, nell'ipotesi di crisi o insolvenza, con tutte le conseguenze del caso.
Per non dire che affidare ad una società di capitali il mandato ad amministrare vuol dire essere in balia della volontà dei soci, che potrebbero decidere di incaricare persone sempre diverse, per svolgere le funzioni gestionali, senza che i condòmini abbiano voce in capitolo.
Forse il vero ed unico vantaggio per i condòmini potrebbe essere quello di usufruire di un'azione multidisciplinare da parte di più professionisti che partecipano alla società amministratrice, anche se poi qualsiasi amministratore professionista organizzato potrebbe avere una serie di collaboratori qualificati, come avvocati, commercialisti e tecnici pronti a coadiuvarlo nella gestione condominiale.
In ogni caso, al di là della forma, ciò che fa la vera differenza nel mercato, è la serietà e preparazione di chi amministra il condominio.
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Avv. Michele Orefice
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