Con sentenza emessa in data 20 marzo 2025.2024, n. 7489, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su un solo motivo di censura riguardante la decisione Corte territoriale secondo cui il singolo condomino di non avesse il diritto di opporsi e contestare la sua estraneità al debito, nonostante avesse acquistato l'immobile successivamente all'insorgenza del credito da parte del terzo, in sede di esecuzione.
Il Tribunale di prime cure si pronunciava sulla opposizione a precetto di un condomino notificatagli dalla ditta appaltatrice, in virtù della contestazione dell'opponente che assumeva di non dover rispondere del debito per avere acquistato l'unità immobiliare facente parte del condominio in epoca posteriore alla delibera condominiale che aveva disposto i lavori in appalto. Tale impugnativa veniva accolta dal Tribunale, ritenendo sussistente il credito di impresa limitatamente alle spese legali, liquidate con precedente sentenza, ma negando alla parte il corrispettivo dell'appalto dalla stessa. La Corte territoriale, invece, in riforma della pronuncia di primo grado, rigettava l'opposizione a precetto, nella convinzione che la sentenza che condannava il condominio costituisse titolo esecutivo nei confronti dell'opponente, nonostante quest'ultimo avesse acquisito la qualità di condomino successivamente all'introduzione del giudizio.
Avverso tale pronuncia di rigetto del giudice del gravame, veniva proposto ricorso per cassazione da parte dell'opponente.
Legittima l'opposizione all'esecuzione del condomino estraneo
La Suprema Corte nella disamina dell'unico motivo di censura sollevato dal ricorrente, in ordine alla violazione e falsa applicazione degli artt. 1131 e 2909 e 63 disp. att. c.c., con il quale contestava la decisione impugnata perché il detto ricorrente era divenuto condominio dopo la deliberazione dei lavori di manutenzione straordinaria da eseguirsi, con la conseguenza che il titolo non fosse applicabile nei confronti dell'opponente, per estraneità al debito del condomino, per aver acquistato l'immobile in momento successivo all'assunzione del debito, lo riteneva fondato.
Infatti, la Cassazione evidenziava che la sentenza di condanna era stata emessa nei confronti del condominio, e che quindi non accertava anche e non spiegava efficacia assoluta sulla posizione debitoria dei singoli condomini, che per particolari vicende personali potrebbero non rispondere del debito verso il terzo.
In altri termini, in caso di opere consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazioni delle parti comuni, il debito deve ritenersi assunto da colui che era proprietario al momento dell'adozione della di approvazione dei lavori (Cass. civ. sez. II, 19 luglio 2023, n. 21094; Cass. civ. sez. II, 28 aprile 2021, n. 11199).
Il principio della rappresentanza processuale
La sentenza di condanna impugnata è fondata su un principio non applicabile della fattispecie posta al vaglio degli ermellini, secondo cui il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore di condominio, fa stato anche confronti dei singoli condomini e l'amministratore ne ha, per legge, la rappresentanza processuale (art. 1131 c.c.) (Cass. civ. sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4436).
Ne consegue che la sentenza emessa nei confronti del condominio, autorizza il creditore ad agire in via esecutiva nei confronti dei singoli condomini.
Di contro, è da considerarsi errato il convincimento della Corte d'appello, secondo cui il condomino non può opporre nella fase esecutiva la propria estraneità al debito accertato giudizialmente a carico del condomino di cui è parte.
Il principio in diritto della Suprema Corte: sollevare la posizione di estraneità del condomino nella fase dell'esecuzione della sentenza.
Il presupposto giuridico su cui la decisione della Corte di appello appare argomentata, vale a dire che la pronuncia di condanna nei confronti del condominio estende il suo giudicato anche su tutte le questioni sollevabili dai singoli condomini, potendo essi intervenire nel relativo giudizio.
Ne discende che rimane travolta anche la conclusione che, nella situazione descritta, la posizione di estraneità al debito del condominio, in quanto preesistente alla formazione del titolo, non avrebbe potuto essere sollevata in sede di opposizione esecutiva.
In realtà, non essendo tale situazione rappresentabile dal singolo condomino nel giudizio instaurato nei confronti del condominio, è necessario ammettere che essa possa essere sollevata dall'interessato in sede di esecuzione della sentenza.
Da tale principio si deduce che il condomino estraneo ha come unica possibilità di eccepire la propria estraneità al debito imputato, la fase dell'esecuzione della sentenza, non potendo sollevare la sua estraneità nelle fasi precedenti della formazione del titolo esecutivo.
Assolutamente condivisibile, perciò, la pronuncia degli ermellini, che ha cassato la sentenza impugnata e rinviata alla Corte d'appello in diversa composizione.
I requisiti di opponibilità del regolamento contrattuale. Itinerari giurisprudenziali.
Riflessioni conclusive alla pronuncia della Cassazione
In buona sostanza, al condomino che acquista successivamente l'appartamento alla delibera dei lavori straordinari da eseguirsi in condominio, non è imputabile alcuna titolarità del rapporto obbligatorio rinveniente da un sentenza di cui è sicuramente estraneo.
Consentendo al detto condomino "estraneo" di potersi tutelare in sede di esecuzione della sentenza con l'opposizione a precetto, non potendo configurarsi alcuna tutela nella formazione del titolo esecutivo.
