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Siamo sicuri che l'agente immobiliare potrà esercitare anche l'attività di amministratore del condominio?
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Siamo sicuri che l'agente immobiliare potrà esercitare anche l'attività di amministratore del condominio?

Alcune considerazioni critiche a margine del Disegno di legge Europea 2018

Avv. Rosario Dolce 

In questi ultimi giorni, molti organi di stampa, hanno riportato la notizia dell'approvazione da parte della Camera della la legge europea 2018 sull'incompatibilità professionale per l'agente immobiliare.

Un testo molto atteso dalla categoria, contenente contiene importanti novità per il mediatore immobiliare.

Tra i vari commenti pubblicati si apprende che la legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, e che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, fino all'amministrazione di condominio. Ad avviso di chi scrive, invece il testo normativo, non legittimerebbe i mediatori immobiliari allo svolgimento della professione di amministratore condominiale: vediamo il perché.

=> L'agente immobiliare quali altre attività può svolgere?

Il Disegno di legge sulle "Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea - Legge europea 2018 ", appena licenziato dalla Camera dei deputati - ora,ritornato in Senato per l'approvazione definitiva -, dispone che il comma terzo dell'articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n.?39 [1] , sia sostituito con il seguente testo: « 3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, nonché con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

Con la "novella" vengono, dunque, meno i divieti riguardanti l'esercizio di attività di mediatore immobiliare riguardanti il settore dei "servizi"immobiliari, pure residuando quelle inerenti, per il medesimo settore merceologico, l'esercizio di attività professionali di natura intellettuale.

Gli agenti immobiliari potranno, ben presto - ove il testo sarà confermato dal Senato - aprire studi multiattività, in grado di ampliare i servizi offerti ai propri clienti: come, ad esempio,gestione della locazione, pulizia, home staging, accoglienza ospiti e tutto quanto non specificato dal testo.

Appare, dunque, più che lecita la domanda: i "mediatori immobiliari"potranno, in futuro, esercitare anche l'attività di amministratore condominiale? Rispondere all'interrogativo presuppone, innanzitutto, stabilire se l'attività di amministratore di condominio negli edifici sia "…professione intellettuale afferente al medesimo settore merceologico… in situazione di conflitto di interessi".

Intano, iniziamo col dire che la professione in disamina ha trovato, più o meno recentemente, una propria specifica regolamentazione, quale attività non organizzata in ordini o collegi.La stessa normativa la definisce:"quale attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'art. 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e d e i mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative".

Ergo, la professione di amministratore parrebbe senz'altro rientrare nel novero di quelle attività di natura intellettuale, in quanto tali, non condizionabili neppure dall'esercizio organizzato in forma societaria [2]

=> Amministratore di condominio e mediatore immobiliare: le due attività sono incompatibili?

I professionisti intellettuali, invero, possono assumere la qualità di imprenditore commerciale quando esercitano la professione nell'ambito di un'attività organizzata in forma di impresa [3] : ciò vale solo in quanto essi svolgano una distinta ed assorbente attività che si contraddistingue da quella professionale proprio per il diverso ruolo che assume il sostrato organizzativo il quale cessa di essere meramente strumentale e per il diverso apporto del professionista, non più circoscritto alle prestazioni d'opera intellettuale, ma involgente una prevalente opera di organizzazione di fattori produttivi che si affiancano all'attività tecnica ai fini della produzione del servizio (tra le tante, Corte di Cass. 09 febbraio 2016 n. 2520).

In sostanza l'esercizio di una professione intellettuale non può mai configurarsi come attività di impresa, come evidenziato dalle Sezioni Unite (Cass. Sez.Un. n. 1889 del 1967), secondo cui lostudio di un professionista non può costituire un'azienda, secondo la nozione datane dall'art. 2555 c.c., che postula, insieme, un soggetto qualificato (imprenditore), ed un complesso di beni organizzati per l'esercizio di una determinata impresa. "La conclusione alla quale si arriva da questi passaggi teorici è quindi che la società di amministrazione condominiale non svolge attività d'impresa, dalmomento che il suo oggetto sociale, che come abbiamo detto è l'attività di gestionedel condominio in senso stretto, intesa come l'insieme delle attribuzioni previstedalla legge, non si può ricondurre né alle attività "commerciali" né a quelle noncommerciali e di conseguenza non si può equiparare, in linea più generale, adattività d'impresa, sebbene sia esercitata economicamente ed in maniera organizzata" [4] .

Qualificata, pertanto, l'attività dell'amministratore di condominio come una professione intellettuale, indipendentemente dalla forma con cui essa è organizzata, residua ancora il dubbio sulla relativa compatibilità con la professione di "mediatore immobiliare", a fronte dello stato di conflitto d'interessi evocato dalla norma (di dubbia determinazione pratica, visto la ratio della norma in considerazione [5] ).

In punto, visto la vaghezza contenutistica della disposizione e tralasciando ulteriori approfondimenti dottrinari sull'accezione (da destinare ad altre e più opportune sedi), non ci rimane che richiamareuna recente nota (recante protocollo n. 74900 del 16/3/2016) del Ministero dello Sviluppo Economico, Direzione generale "Per il Mercato, la concorrenza, il Consumatore, la Vigilanza e la normativa tecnica", con cui, sul tema, ha avuto cura di precisare che: ogni specifico caso in cui si rinvenga l'esercizio congiunto dell'attività mediatizia ex lege 39/1989 con l'attività di amministratore di condominio necessita di un'attenta ed opportuna istruttoria, nonché dell'analisi e valutazione della documentazione di riferimento: pertanto, elementi utili a stabilire l'eventuale carattere di imprenditorialità di quest'ultima attività (e la conseguente incompatibilità con quella mediatizia) possono ben essere quelli a cui fa riferimento codesta Camera di commercio nella richiesta di parere in questione - compenso percepito per la funzione di amm.re condominiale; numero dei condomìni amministrati - ma certamente non esauriscono tutte le fattispecie possibili.

In conclusione, ad avviso di chi scrive, il testo normativo, per come appena licenziato dalla Camera dei Deputati (si ricorda, che il ddl deve ancora essere approvato dal Sentato),

non legittimerebbe i mediatori immobiliari allo svolgimento della professione di amministratore condominiale, anzi, stante quanto sopra argomentato, sembrerebbe che tra le due attività residuano profili di incompatibilità (anche) di natura settoriale e/o merceologica.

=> Albo per amministratori di condomini. Proporre l'incompatibilità con le altre professioni è una scelta anacronistica


[1] L'articolo 5 della Legge 39 del 1989 - come riformato dalla legge n 57/201 ex articolo 18 - stabilisce, al comma 3, che l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: a)con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b)con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.

[2] In effetti, l'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione al codice civile dispone che: "Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice", ponendo come unica condizione che: "i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere el funzioni di amministratori dei condominiii a favore dei quali la società presta servizi".

[3] L'attività professionale, quindi, non può mai diventare attività d'impresa, ma il soggetto che la esercita potrà essere ritenuto, oltre che professionista, anche imprenditore, nel caso eserciti la professione all'interno di una organizzazione complessa di capitale e lavoro che si avvalga di un vasto apparato di mezzi umani e materiali

[4] "L'attività di amministrazione del condominio viene quindi sempre ritenuta attività economica di tipo intellettuale-professionale a tutti gli effetti, anche se non rientrante nell'insieme comprendente le professioni protette (commercialista, avvocato, ingegnere, ecc…) e per la stessa legge, proprio a causa della libertà concessa al suo esercizio, è prevista la possibilità di poter essere svolta in varie forme, tra le quali quella societaria, superando così il limite storicamente imposto alle professioni protette regolate dagli Alcune considerazioni critiche a margine del Disegno di legge Europea 2018"artt. 2229 ss. del codice civile. società diamministrazione condominiale, una società esercente un'attività economicaorganizzata, che come oggetto prevede l'attività amministrativa di gestione degliimmobili condominiali e, quindi, l'erogazione di servizi ai condomini abitanti taliedifici.

Questi servizi però, come detto, non sono classificabili alla stregua dell'art.2195 c.c. ma sono servizi puramente intellettuali, denotando così l'attività svoltacome professione intellettuale non organizzata regolamentata dalla nuova legge 14gennaio 2013, n. 4" (tratto, dal testo Francesco Degani, La società diamministrazionecondominialeRicostruzione di una fattispecie, Tesi di Laurea in Diritto commerciale, RelatoreCh. Prof. Alberto UrbaniCorrelatoreProf.ssa Giuliana Martina

[5] <<[…] Non emergerebbe con chiarezza come l'esercizio di qualunque altra attività senza alcuna distinzione possa inciderenegativamente sul rendimento professionale degli agenti immobiliari e per qualemotivo, per proteggere iconsumatori, non siano sufficienti soluzioni menorestrittive, ad esempio norme generiche sul conflitto di interessi o criteri diincompatibilità specifici per quelle attività per le quali sia possibile dimostrarel'esistenza di un rischio connesso agli obiettivi di interesse pubblico perseguiti>> (cfr.

Dossier, 19.12.2018, Legge Europea 2018, scheda di lettura, A.C. 1432, SERVIZIO STUDIDipartimento Affari comunitari, pag. 16, ulimocpv)

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