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Revoca di una delibera: quando non opera?
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Revoca di una delibera: quando non opera?

Adozione di delibera, successiva revoca, quorum ed effetti, eventuali criticità.

Avv. Laura Cecchini  

In materia di condominio, la delibera traduce formalmente, nel verbale redatto in occasione della assemblea nella quale è assunta, la decisione manifestata dai presenti relativamente ad una questione descritta e rappresentata nell'ordine del giorno riportato nell'avviso di convocazione.

La delibera è, inequivocabilmente l'atto principe con cui i condomini esprimono le loro determinazioni, intese come volontà, rispetto ad un oggetto di interesse comune e, per questo, di dibattito in sede assembleare.

In proposito, è pacifico come l'approvazione di una delibera obblighi i partecipanti al condominio a conformarsi alla stessa, sia in termini di oneri di spesa che di condotta, secondo la casistica.

Parimenti, non può sfuggire che l'adozione di una delibera comporta il dovere, per l'amministratore, di darvi esecuzione, come sancito espressamente ex art. 1130, comma I, n.1), Cod. Civ.

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A tal riguardo, è opportuno rammentare che, una volta assunta, la delibera è immediatamente esecutiva, ovvero, in concreto e nella sostanza, vincolante per tutti i condomini.

Tuttavia, non è raro il caso in cui i condomini abbiano un ripensamento e decidano di revocare la propria decisione.

E', altresì noto, che l'assemblea detiene sempre il potere di revocare una decisione, laddove, invece, l'autorità giudiziaria è chiamata ad intervenire solo nelle ipotesi disciplinate dagli artt. 1137 e 1105 Cod. Civ.

Il tema è certamente attuale in quanto, anche solo pensando alla situazione emergenziale in atto, possiamo ipotizzare, verosimilmente, che in alcuni condomini saranno oggetto di revoca le delibere che comportano spese per interventi differibili, considerando la contrazione economica e, per l'effetto, reddituale, che ha investito gran parte delle attività lavorative.

Quorum Deliberativo

Per inquadrare compiutamente la questione in esame è utile ricordare le modalità con cui è possibile revocare una delibera con particolare riferimento al quorum necessario per la sua adozione.

Sul punto, è confacente rilevare come, in caso di revoca, il quorum deliberativo non muti e, quindi, resta esattamente lo stesso previsto per la precedente approvazione.

A titolo esemplificativo, è agevole rievocare che, per quanto concerne delibere inerenti opere e/o interventi di manutenzioni ordinaria, il disposto dell'art. 1136, comma 3, Cod. Civ., stabilisce la validità della stessa se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Parimenti, per lavori di manutenzioni straordinaria, la richiamata norma, al comma II, prevede, che la delibera è assunta validamente se adottata cn un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell'edificio.

Compravendita e spese straordinarie. Paga colui che è proprietario al momento della delibera definitiva.

Posto ciò, è adeguato e pertinente far presente che, per poter revocare una precedente delibera, non è richiesta la stessa maggioranza ma, esclusivamente, il rispetto del quorum indicato dalle norme applicabili all'argomento specifico sottoposto al vaglio della assemblea.

A conferma, il Tribunale di Bergamo, in una recente sentenza (n.409/2020) ha affermato, richiamando una nota pronuncia della Suprema Corte (Cass. n. 1281/1976 ) che <nessuna norma impone che la deliberazione di revoca venga approvata con la stessa maggioranza di quella revocata, tanto è vero che è possibile revocare a maggioranza una precedente deliberazione approvata all'unanimità>.

Effetti della revoca

Tanto premesso e riepilogato, è di tutta evidenza come, con la revoca, il condominio realizzi un vero e proprio revirement della decisione già presa.

In proposito, occorre precisare come, la revoca abbia efficacia ex tunc, motivo per cui gli effetti della stessa retroagiscono al momento della approvazione della delibera che si è inteso rimuovere.

Pertanto, conseguenza immediata e diretta, sarà la caducazione di tutti gli effetti, medio tempore, realizzati e/o prodotti.

In ragione di ciò, laddove siano state versate quote, nella previsione di sostenere una spesa approvata, l'amministratore dovrà provvedere alla restituzione di quanto corrisposto da ciascun condomino.

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Inoltre, è conveniente rappresentare che la revoca può essere integrale, ossia investire completamente la precedente decisone, eliminandone tutti gli effetti, oppure parziale, all'uopo interessando solo alcuni elementi, come nell'ipotesi di riduzione delle opere di un capitolato d'appalto.

Criticità nell'operatività della revoca

Se, come sopra illustrato, rientra indiscutibilmente tra i poteri dell'assemblea la possibilità di revoca di una delibera, ciò non esime i partecipanti al condominio dall'esercitare tale facoltà in conformità all'osservanza del quorum prescritto e, nell'ipotesi di assunzione di nuova delibera, la conformità e rispondenza della stessa alla legge o al regolamento.

Proprio su tale aspetto, nel citato arresto della Giurisprudenza di legittimità, è stato riconosciuto che «in materia di condominio le deliberazioni assembleari non sono di regola mai irrevocabili e possono, perciò, essere modificate o revocate da una valida deliberazione successiva.

Le nuove deliberazioni, infatti, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfettamente valide e sono obbligatorie per tutti i condomini [...]».

Da tale dissertazione, ne deriva che la revoca di una delibera non potrà essere operante se, ad esempio, l'assemblea in cui è posta all'ordine del giorno non risulta regolarmente convocata, o ancora, se non è soddisfatto il quorum deliberativo previsto per la sua valida adozione, per cui resta ferma e vincolante la precedente.

Al contempo, appare di tutta evidenza come, verificata la validità della convocazione, unitamente alla avvenuta indicazione, all'ordine del giorno, di espressa menzione, tra i punti oggetto della trattazione, della revoca di una delibera esplicitamente individuata, sia indefettibile che, qualora l'assemblea provveda ad assumere una nuova delibera sul medesimo oggetto, quest'ultima non dovrà essere contraria alla legge né al regolamento condominiale per essere valida.

Autoconvocazione e revoca: l'amministratore deve consegnare i documenti

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Pasquale Avolio
Pasquale Avolio 12-11-2020 17:35:01

In una delibera ordinaria con all'ordine del giorno approvazione Bilancio contuntivo e preventivo, su richiesta di un condomino se ne chiede il rinvio per manifesti errori degli stessi, si può deliberare di corrispondere un acconto per le spese urgenti alla conduzione del condominio, pur non essendo all'ordine del giorno tale eventualità?

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Pasquale Avolio
Pasquale Avolio 18-11-2020 18:31:38

Grazie Avvocato Gallucci, anche io sono dello stesso parere.

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