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L'adeguamento agli obblighi di legge. Il ruolo dell'amministratore e quello dell'assemblea. Le soluzioni in caso di stallo decisionale

Adeguare le parti comuni di un edificio condominiale agli obblighi imposti dalle normative che nel corso del tempo vengano emanate
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Accade spesso che sia necessario adeguare le parti comuni di un edificio condominiale agli obblighi imposti dalle normative che nel corso del tempo vengono emanate.

In tali circostanze alla imposizione dell’adeguamento non segue, altresì, una individuazione delle competenze a disporle, sicché non è peregrina la domanda: a chi appartiene la legittimazione ad ordinare gli interventi necessari agli adeguamenti normativi?

Si pensi, tra i tanti, ai vincoli imposti dalla normativa antincendio per le autorimesse condominiali con più di nove autoveicoli (punto 92 dell’allegato al d.m. 16 febbraio 1982).

Per precisione va detto che quello stesso normativo definisce l’autorimessa come l” area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi. Non sono considerate autorimesse le tettoie aperte almeno su due lati” (punto 0 dell’allegato al d.m. 16 febbraio 1982).

In questi casi, dunque, fatti salvi i casi di nulla osta provvisori e deroghe espressamente previste dalla legge, i condomini si devono dotare di una certificazione di prevenzione incendi (CPI) indispensabile ai fini dell’utilizzo di quella porzione d’immobile.

Chi dovrà essere considerato il responsabile dell’adeguamento normativo?

Ricordiamo che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131, primo comma n. 2, c.c. deve disciplinare l’uso delle cose comuni, quindi a rigor di logica dovrebbe essere egli stesso, d’ufficio, ad agire per ottenere le autorizzazioni indispensabili.

Tuttavia, nel caso della CPI, così come di altri adeguamenti normativi, alla richiesta di “messa in regola” potrebbe seguire la necessità di predisporre degli interventi che comportano l’esborso di notevoli quantità di denaro e che magari i condomini potrebbero decidere di rinviare dismettendo (momentaneamente) l’uso della cosa oggetto dell’intervento prescritto dalla legge.

E’ chiaro, quindi, che in tutti quei casi in cui ammodernare vuol dire dover eseguire opere di notevole entità, la competenza a decidere spetta sempre all’assemblea.

In simili circostanze l’amministratore potrà dirsi adempiente se ha portato a conoscenza dell’adunanza dei condomini il fatto che una o più parti comuni necessiterebbero d’interventi imposti dalla legge.

Un simile discorso è valido ed effettuabile laddove la decisione di non predisporre le opere necessarie all’adeguamento normativo siano prese con il consenso di tutti i condomini e siano relative a parti comuni che nelle more della decisione d’intervenire per mettersi in regola possano essere non utilizzate (si pensi alle autorimesse).

Che cosa accade se l’assemblea non decide oppure se, senza l’accordo unanime, decide, anche laddove ciò non sia possibile, di non intervenire (si pensi all’impianto elettrico).

In tal caso, ogni singolo condomino, ai sensi dell’art. 1105 c.c. “ se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, […], ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio […]”.

In sostanza il comproprietario potrebbe chiedere al Tribunale del luogo in cui è ubicato l’immobile di sostituirsi all’assemblea condominiale al fine di prendere le decisioni necessarie per predisporre l’adeguamento normativo imposto.

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