Compravendita, actio quanti minoris e liquidazione della domanda: il fatto
Nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Napoli ed appena culminata con la sentenza n. 1611 del 14 febbraio 2023, si sono scontrati le parti di una compravendita immobiliare stipulata nell'ottobre del 2017.
In particolare, secondo l'acquirente, dopo pochi mesi dal rogito, erano emersi dei vizi nell'appartamento, a lui sconosciuti e non riconoscibili prima dell'atto, che ne diminuivano, apprezzabilmente, il valore. Nello specifico si trattava del solaio che versava in gravi condizioni di degrado.
Il neo proprietario si accorgeva di ciò, solo a seguito della rimozione della contro soffittatura avvenuta in concomitanza con i lavori di ristrutturazione.
In ragione di tali difetti, l'acquirente inviava alla controparte apposita denuncia, chiedendo conto e ragione dei vizi riscontrati. Lo faceva, per mezzo del proprio procuratore, con una prima missiva del febbraio del 2018 e con una seconda comunicazione/avviso di mora dell'agosto dello stesso anno.
Non essendo, quindi, intervenuta alcuna risoluzione stragiudiziale sulla vicenda, la diatriba si spostava, inevitabilmente, dinanzi al Tribunale dove, con atto di citazione notificato nel luglio del 2019, l'acquirente introduceva, formalmente, la cosiddetta actio quanti minoris prevista dall'art. 1492 cod. civ. Più concretamente era chiesto il rimborso della quota parte necessaria per ripristinare allo stato ottimale il solaio in discussione.
Non era, invece, domandata la risoluzione della compravendita anch'essa contemplata, alternativamente, dalla norma appena citata. Evidentemente, per il neo proprietario c'era interesse a conservare la proprietà dell'immobile.
La decisione del Tribunale di Napoli
Nel valutare la domanda giudiziale in esame, il Tribunale di Napoli ha, innanzitutto, acclarato l'eventuale prescrizione del diritto attoreo.
Secondo, infatti, l'eccezione sollevata dalla parte convenuta, era trascorso il termine annuale di cui all'art. 1495 cod. civ. "L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna". In realtà, tale affermazione è stata respinta.
Per il Tribunale, le due comunicazioni inviate dal procuratore dell'acquirente alla controparte avevano interrotto la prescrizione sino all'agosto del 2019. Dunque, la citazione notificata nel mese precedente era stata tempestiva.
L'ufficio partenopeo ha, ritenuto, quindi, fondata e dimostrata l'azione. Lo ha fatto basandosi sulla documentazione depositata dall'attore, tra cui una perizia effettuata dal tecnico del condominio con allegati il rilievo fotografico dello stato dei luoghi, gli interventi consigliati, la stima dei lavori e i costi per le attività professionali necessari a riparare il solaio in pessime condizioni. La pedissequa CTU ha, sostanzialmente, confermato tali conclusioni.
Aspetti critici della compravendita di un immobile.
Il Tribunale di Napoli ha, infine, liquidato l'ammontare dovuto all'acquirente per aver comprato un immobile con dei vizi occulti che ne diminuivano il valore e ne ostacolavano l'idoneità all'uso. Lo ha fatto, secondo il suo prudente apprezzamento, prendendo come riferimento il costo dei lavori necessari per la messa a norma dell'appartamento.
In ciò, la perizia e la contestuale quantificazione effettuata dal CTU è tornata molto utile all'organo giudicante.
Considerazioni finali
La liquidazione dell'actio quanti minoris o azione di riduzione del prezzo non può avvenire leggendo, semplicemente, il dettato di cui all'art. 1492 cod. civ. Esso, infatti, è generico sul punto e non stabilisce quali parametri adottare per stabilire il quantum dovuto all'acquirente che scopre dei vizi nell'immobile, successivamente all'acquisto e che diminuiscono il valore del bene.
È in ragione di ciò che la giurisprudenza della Cassazione afferma l'applicabilità, al caso concreto, del criterio dell'equità e del prudente apprezzamento del giudice. (Cass. Civ. 13332/00 - Cass., sez. VI, 25 gennaio 2012, n. 1066). In tal senso, perciò, la pronuncia in esame è stata corretta e non si è discostata dall'orientamento maggioritario in materia.
Non si rinvengono, invece, pronunce in senso contrario o che individuano un parametro diverso per liquidare, se fondata, la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 cod. civ.
