Spese antecedenti il biennio dall'acquisto: descrizione dei fatti di causa
La sentenza in commento, trae origine dalla circostanza che in data 5 Agosto 2016, Tizio e Caia avevano acquistato un'immobile sito in Roma presso il Condominio X.
Dopo l'acquisto, a Tizio ed a Caia veniva recapitata la convocazione all'assemblea condominiale prevista, in seconda convocazione, per il giorno 20 Ottobre 2016 per l'approvazione sia del bilancio consuntivo esercizio 2015 che del bilancio preventivo 2016.
Nella bozza di bilancio consuntivo allegata alla predetta convocazione assembleare, venivano imputati a Tizio ed a Caia degli importi arretrati relativi ad annualità precedenti all'anno in corso ed a quello precedente rispetto all'acquisto della proprietà.
Preso atto di ciò, il 18 Ottobre 2016 Tizio e Caia - con formale racc.ta a.r. - invitavano l'Amministratore a rettificare la bozza di bilancio consuntivo.
Alla richiesta di Tizio e Caia, non solo l'Amministratore non dava alcun riscontro, ma il successivo 27 Ottobre 2016, quest'ultimo trasmetteva ai predetti la copia del verbale della delibera assembleare tenutasi in data 20. Ottobre 2016 alla quale Tizio e Caia medesimi non avevano partecipato.
Dalla disamina della delibera in questione era emerso che i condomini avevano approvato il bilancio consuntivo 2015 con gli importi proposti dall'Amministratore medesimo.
Cosa ulteriormente grave era la circostanza che l'Amministratore non aveva addirittura trasmesso la raccomandata dei signori Tizio e Caia del 18 Ottobre 2016 - contenente l'invito a modificare la bozza di bilancio consuntivo - agli altri condomini.
Nel giudizio di primo grado, il Condominio era rimasto contumace e con formale sentenza il Giudice di Pace dichiarava l'improcedibilità della domanda, ritenendo tardiva l'impugnazione della delibera rispetto ai termini di cui all'art. 1137 c.c..
Il Giudice di Pace rilevava, inoltre, il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Con atto di citazione in appello dinanzi al Tribunale di Roma, Tizio e Caia proponevano il gravame avverso la sentenza emessa nei loro confronti dal Giudice di Pace.
Gli appellanti deducevano che l'azione esperita in primo grado era volta a far dichiarare la nullità della delibera condominiale e non la sua annullabilità. Per detto motivo la domanda formulata non era sottoposta al termine decadenziale di trenta giorni, così come previsto espressamente dall'art. 1137 c.c.
Cessione dell'appartamento e spese condominiali. Chi paga?
Altro motivo d'appello era costituito dalla circostanza che il Giudice di primo grado non avrebbe in alcun modo potuto rilevare la decadenza, in quanto l'eccezione di tardività d'impugnazione della delibera condominiale, non poteva essere rilevata d'ufficio, ma era riservata esclusivamente alla parte ai sensi dell'art. 2969 c.c..
Altri motivi d'appello riguardavano la erronea computazione della decorrenza del termine della impugnazione della delibera - atteso che che il Giudice di Pace aveva preso come riferimento del dies a quo, non già la data di ricezione della raccomandata, ma quello della spedizione della stessa), oltre al fatto che l'eccezione relativa al mancato esperimento della mediazione obbligatoria sarebbe avvenuto solamente in sentenza e, quindi, oltre la prima udienza, in palese violazione dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010.
Nel giudizio di secondo grado si costituiva il Condominio appellato, il quale chiedeva il rigetto dell'impugnazione proposta ed evidenziando che Tizio e Caia, avendo acquistato l'immobile, avrebbero implicitamente accettato di accollarsi il pagamento degli oneri condominiali maturati in precedenza rispetto all'atto di compravendita.
Spese antecedenti il biennio dall'acquisto: norme di riferimento
Art. 1137 c.c.
Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile".
Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente
Art. 63 co. IV e V disp. att. c.c.
"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".
Art. 5 co. 1 bis e 2 D.Lgs. 4.03.2010, n. 28
"Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero i procedimenti previsti dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, e dai rispettivi regolamenti di attuazione ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 187-ter del Codice delle assicurazioni private di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, per le materie ivi regolate.
L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
A decorrere dall'anno 2018, il Ministro della giustizia riferisce annualmente alle Camere sugli effetti prodotti e sui risultati conseguiti dall'applicazione delle disposizioni del presente comma.
L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.
Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6.
Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni".
Cessione dell'unità immobiliare e solidarietà nei pagamenti tra oneri ordinari e straordinari
Art. 2969 c.c.
Rilievo d'ufficio
"La decadenza non può essere rilevata d'ufficio dal giudice salvo che, trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti, il giudice debba rilevare le cause d'improcedibilità".
Spese antecedenti il biennio dall'acquisto le motivazioni del tribunale
Il Tribunale Civile di Roma, mediante la richiamata sentenza, ha ritenuto fondato ed ha, conseguentemente, accolto i motivi di gr. vame.
In particolare, per quanto concerne la questione preliminare relativa alla procedibilità della domanda proposta dagli appellanti, il Tribunale ha rilevato che il Condominio era rimasto contumace nel primo grado e che il Giudice di Pace di Roma aveva omesso di rilevare la causa di improcedibilità nella prima udienza di comparizione, con la conseguenza che la sentenza non avrebbe potuto prendere in considerazione tale omissione.
Per il condominio i comproprietari sono una cosa sola
Per il Giudice d'appello, quindi, l'improcedibilità per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria deve ritenersi sanata in ragione dell'omesso tempestivo rilievo da parte del Condominio convenuto e del Giudice di Pace.
Per quanto riguarda la questione di merito, il Giudice di secondo grado è chiamato a risolvere il dubbio se il vizio fatto valere con l'impugnazione della delibera assembleare proposta con la domanda di primo grado rientri nell'aerea della "nullità" oppure dell'"annullabilità".
Questione di non poco conto perché dalla risoluzione di tale problema, deriva il poter stabilire con certezza la tempestività o meno dell'azione promossa da Tizio e da Caia.
È nota la posizione della costante giurisprudenza di legittimità in materia di delibere nulle o annullabili.
In particolare, secondo la Corte di Cassazione, si ha la seguente bipartizione:
- delibere NULLE: sono costituite da quelle delibere assunte dall'assemblea dei condomini prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto;
- delibere ANNULLABILI: rientrano in questa categoria le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione (vedasi Corte di Cassazione, Sez. Unite., sentenza 7.03.2005, n. 4806).
Solidarietà acquirente - venditore spese condominiali
Nel caso di specie, l'illegittimità lamentata da Tizio e da Caia consiste nell'imputazione a quest'ultimi degli importi arretrati relativi ad oneri condominiali riferiti annualità precedenti all'anno in corso ed a quello precedente all'acquisto della proprietà, in manifesta violazione di quanto disposto dall'art. 63 quarto comma disp. att. c.c.
Secondo il ragionamento seguito dal Tribunale, il vizio denunciato da Tizio e da Caia costituisce una ipotesi di "nullità" della delibera assembleare, in quanto trattasi di una violazione dei diritti dei singoli condomini, in quanto l'assemblea aveva illegittimamente addebitato agli appellanti spese di pertinenza del loro dante causa (ossia i venditori della unità immobiliare comprata da Tizio e da Caia).
Secondo il Giudicante di secondo grado, la sentenza impugnata è viziata nella parte in cui ha ritenuto che quanto lamentato dagli attori desse luogo ad annullabilità, anziché a nullità della delibera, così considerando tardiva la proposizione della domanda.
Da quando avviene il subentro nei diritti del condòmino e solidarietà per le quote condominiali?
Essendo, pertanto, nulla la delibera assunta dai condomini in data 20.10.2016, la relativa impugnazione non è soggetta al termine decadenziale di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.
Al Condominio appellato non resta altro che conformarsi alla pronuncia del Tribunale ed adottare una nuova delibera che tenga conto di detta sentenza, operando la corretta ripartizione degli oneri condominiali.
