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Acquistare casa con il leasing immobiliare

Acquistare casa con il leasing immobiliare: vantaggi e caratteristiche di un'opzione sempre più diffusa per finanziare l'acquisto di un immobile senza ricorrere a mutui tradizionali.
Avv. Caterina Tosatti 
4 Mar, 2022

Il leasing immobiliare (anche definito, in terminologia romanistica 'locazione finanziaria immobiliare') è una delle forme con cui è possibile acquistare un immobile, ma, nonostante la stabilizzazione di questa tipologia contrattuale proveniente dal mondo anglosassone e di common law, avutasi, da ultimo, con la Legge 4 agosto 2017, n. 124 (Legge annuale per il mercato e la concorrenza), in vigore dal 29 agosto 2017, si tratta di un istituto ancora non molto utilizzato.

Vediamo oggi come si realizza un leasing immobiliare e le diverse tipologie.

Acquisto immobile: il leasing immobiliare. Definizione e tipologie

Il leasing immobiliare riceve una definizione legislativa dall'art. 1, commi 136 - 140 della Legge 124/2017 citata:

«136. Per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del Testo Unico di cui al D. Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 [TUIB, N.d.A.], si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l'obbligo di restituirlo».

Quindi, si tratta di un contratto dove avremo tre soggetti: la banca o l'intermediario finanziario, detti concedente o anche società di leasing, il fornitore del bene immobile oggetto di leasing e l'utilizzatore.

Come visto sopra, il concedente o la società di leasing si obbligano ad acquistare o a far edificare un immobile, il quale abbia le caratteristiche indicate dal soggetto che lo andrà ad abitare, cioè l'utilizzatore.

L'utilizzatore assume i rischi relativi all'immobile, incluso il suo perimento, avendone il pieno godimento dietro il pagamento di un corrispettivo, che viene definito canone di leasing, nonché per un certo periodo, ovvero la durata del contratto di leasing.

La legge specifica altresì che il canone di leasing va calcolato tenendo conto del prezzo (sostenuto dal concedente o società di leasing) per l'acquisto o la costruzione dell'immobile, nonché della durata del contratto; nella prassi, trattandosi in buona sostanza di un finanziamento, il concedente o società di leasing ottengono, tramite detto canone, anche il rimborso di interessi e la remunerazione del capitale per il rischio dell'operazione.

Peraltro, in caso di durata ultranovennale, il leasing immobiliare deve essere trascritto presso i Registri Immobiliari del luogo ove si trova l'immobile, per analogia con quanto previsto per le locazioni di durata superiore ai 9 anni dall'art. 2643, n. 8), c.c.

In ogni caso, a prescindere cioè dalla durata, avendo ad oggetto beni immobili, il leasing immobiliare deve avere forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) a pena di nullità.

Per quella che è la caratteristica connaturata al contratto di leasing, al termine dello stesso, spetta all'utilizzatore la scelta se:

i) acquistare la proprietà dell'immobile sino a quel momento goduto: in questo caso, egli pagherà un prezzo stabilito in precedenza con il concedente o la società di leasing, prezzo che, riguardando un bene, quale l'immobile, destinato ad acquisire valore durante la sua vita, sarà relativamente elevato, ma che spesso, viene ammortizzato tramite i canoni di leasing che, essendo lo stesso contratto strutturato come leasing traslativo (cioè mirato a trasferire la proprietà) sin dall'inizio, inglobano in sé una quota del prezzo finale, per cui, possiamo dire, l'utilizzatore paga un prezzo finale contenuto, avendone già assolto una parte con i canoni di leasing precedentemente corrisposti fino alla scadenza contrattuale;

ii) restituire l'immobile goduto sino a quel momento oppure (se previsto dal contratto) rinnovare il contratto per ulteriore periodo (in tal caso, l'utilizzatore rimarrà nel possesso del medesimo immobile); si tratta di un leasing di godimento, in cui il canone di leasing corrisponde ad una mera remunerazione dell'uso ordinario dell'immobile, in quanto l'utilizzatore non è interessato, sin dall'inizio, all'acquisto della proprietà, bensì al mero utilizzo dell'immobile, dove peraltro, essendo di solito la durata di questo tipo di leasing equivalente all'intera vita economica dell'immobile, il prezzo di acquisto sarebbe veramente infimo.

Affinché sussista leasing in quanto tale, per quanto detto ed esaminato sopra, devono pertanto sempre esistere tre soggetti distinti e due contratti collegati funzionalmente, ovvero il contratto di leasing vero e proprio tra concedente o società di leasing e utilizzatore ed il sottostante contratto di vendita (anche di immobile da costruire) tra concedente o società di leasing e fornitore (così, da ultimo, Cass. 12 ottobre 2012, n. 17604).

Laddove l'immobile oggetto di leasing sia già edificato, esso potrà già essere di proprietà del concedente o della società di leasing oppure verrà acquistato da costoro presso il fornitore, sino a quel momento proprietario dell'immobile.

In caso di edificio da costruire, la situazione varia a seconda che l'appalto di lavori sia stipulato tra concedente o società di leasing e fornitore (costruttore) dell'immobile, oppure direttamente tra costui e l'utilizzatore. In entrambi i casi, comunque, i due contratti (leasing ed appalto) sono autonomi, anche se collegati perché finalizzati a realizzare un'unica operazione.

Oltre al leasing immobiliare, appena visto, esiste nel nostro ordinamento anche il leasing abitativo, disciplinato dall'art. 1, comma 76, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge Finanziaria 2016), in vigore dal 1° gennaio 2016.

Questo tipo di leasing è dedicato alle società che, nella veste di utilizzatrici dell'immobile, lo possono acquistare e concedere in uso ai propri dipendenti, di solito a titolo di fringe benefit oppure uso foresteria.

Inoltre, per quello che qui ci interessa, anche le persone fisiche possono utilizzare questo contratto, in luogo del tradizionale mutuo, per finanziare l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.

La dinamica contrattuale è la medesima, cioè l'immobile viene sempre acquistato o fatto costruire dal concedente o società di leasing a favore dell'utilizzatore ed a carico del fornitore / costruttore.

I vantaggi del leasing abitativo rispetto al mutuo vengono di solito individuati nella possibilità di poter finanziare, con il leasing, l'intero valore dell'immobile, nonché di poter determinare l'importo del canone e la sua periodicità e di poter definire il riscatto finale.

Peraltro, con il leasing non è nemmeno necessario stipulare un'ipoteca sull'immobile, come invece accade con il tradizionale mutuo, perché il concedente è garantito dal fatto che la proprietà dell'immobile rimane in capo a lui sino al pagamento del prezzo finale di riscatto da parte dell'utilizzatore.

L'utilizzatore di un leasing immobiliare può impugnare una deliberazione condominiale?

Gestione del contratto di leasing immobiliare: diritti e doveri

Venuto in essere il leasing (immobiliare o abitativo), l'immobile viene consegnato all'utilizzatore; in questo frangente, è comune ed è prassi invalsa la sottoscrizione di un verbale di consegna similmente a quanto accade nelle locazioni abitative e non, dove l'utilizzatore dichiara che, ad una certa data, riceve in consegna l'immobile convenuto (con la traditio delle chiavi) e che lo stesso è conforme a quello prescelto contrattualmente.

Se l'utilizzatore rileva che la consegna è incompleta o inesatta o ci sono problemi rispetto all'immobile, è bene farli presente immediatamente, formulando riserve nel medesimo verbale di consegna; infatti, qualora l'utilizzatore dovesse accettare l'immobile senza riserve, ciò, da un lato, obbligherebbe il concedente o società di leasing a pagare il prezzo al fornitore e, dall'altro, impedirebbe all'utilizzatore di eccepire al medesimo concedente o società di leasing l'incompletezza o inesattezza della consegna, così come impedirebbe all'utilizzatore di sospendere il pagamento dei canoni di leasing (così, Cass., 23 maggio 2012, n. 8101 e Trib. Roma, 1° giugno 2013).

Qualora invece la consegna sia del tutto mancante o vi sia un ritardo, l'utilizzatore può sospendere il pagamento dei canoni di leasing eccependo al concedente o società di leasing il loro inadempimento e può agire in giudizio contro di loro per ottenerne l'adempimento.

Il canone di leasing, come abbiamo evidenziato sopra, deve andare a remunerare l'acquisto/edificazione dell'immobile a cura della concedente / società di leasing e/o del fornitore/costruttore, nonché gli interessi ed il profitto della prima e considerare lo scopo del leasing stesso - se di godimento o traslativo.

Il canone potrà essere fisso per l'intera durata contrattuale oppure subire un aumento in base agli indici ISTAT, o ancora prevedere un c.d. maxicanone anticipato pari al 15% dell'importo complessivo dell'operazione, in questo essendo poi i canoni successivi ridimensionati.

Una volta acquisito il bene nel suo possesso, l'utilizzatore deve servirsene secondo quanto previsto dal contratto e mantenendone la destinazione originaria.

È vietata la cessione in uso a terzi, a meno che il contratto di leasing non lo preveda espressamente - quindi se nel contratto non è presente una clausola che autorizzi la cessione, essa è vietata.

Incombono sull'utilizzatore la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene e potrebbe essergli imposto di stipulare un'apposita assicurazione per esso.

Le migliorie ed addizioni eventualmente apportate dall'utilizzatore diventano di proprietà del concedente o società di leasing senza indennizzo all'utilizzatore, a meno che il contratto non preveda il divieto di migliorie e addizioni.

Cosa accade se l'immobile presenta vizi? Con vizi dobbiamo indicare i difetti di funzionamento anche sopravvenuti, oppure la mancanza di qualità essenziali che rendono l'immobile inservibile all'uso cui è destinato o ancora la mancanza delle qualità promesse.

La situazione è diversa a seconda che l'utilizzatore si sia affidato in toto al concedente o società di leasing (i quali hanno scelto per lui l'immobile, secondo le sue indicazioni) oppure laddove al contrario l'utilizzatore abbia avuto contatti diretti con il fornitore/costruttore, scegliendo l'immobile.

Nel primo caso, il rischio dei vizi incomberà sul concedente o società di leasing, mentre nel secondo caso, il rischio sarà a carico dell'utilizzatore.

Il concedente o società di leasing devono invece garantire l'utilizzatore dalle molestie e dall'evizione ('espropriazione') da parte di terzi.

Inoltre, avendo l'utilizzatore assunto su di sé i rischi connessi all'immobile, incluso il perimento, egli potrà agire contro il terzo che lo abbia distrutto o danneggiato per ottenere il risarcimento dei danni.

I commi da 137 a 139 dell'art. 1 della Legge n. 124/2017 disciplinano poi l'inadempimento dell'utilizzatore ed i rimedi previsti per esso: trattandosi di norme alquanto asciutte e fruibili, ci limitiamo a riportarle:

«137. Costituisce grave inadempimento dell'utilizzatore il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, ovvero di quattro canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria.

138. In caso di risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'utilizzatore ai sensi del comma 137, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all'ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita.

Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell'utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene è inferiore all'ammontare dell'importo dovuto dall'utilizzatore a norma del periodo precedente.

139. Ai fini di cui al comma 138, il concedente procede alla vendita o ricollocazione del bene sulla base dei valori risultanti da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati.

Quando non è possibile far riferimento ai predetti valori, procede alla vendita sulla base di una stima effettuata da un perito scelto dalle parti di comune accordo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto o, in caso di mancato accordo nel predetto termine, da un perito indipendente scelto dal concedente in una rosa di almeno tre operatori esperti, previamente comunicati all'utilizzatore, che può esprimere la sua preferenza vincolante ai fini della nomina entro dieci giorni dal ricevimento della predetta comunicazione.

Il perito è indipendente quando non è legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l'indipendenza di giudizio.

Nella procedura di vendita o ricollocazione il concedente si attiene a criteri di celerità, trasparenza e pubblicità adottando modalità tali da consentire l'individuazione del migliore offerente possibile, con obbligo di informazione dell'utilizzatore».

Oltre a quanto sopra, solitamente i contratti di leasing utilizzano clausole risolutive espresse, cioè clausole dinnanzi al verificarsi delle quali il contratto si intende risolto di diritto - fermo rimanendo che la parte che intende avvalersi della clausola dovrà 'denunciarlo', cioè renderlo noto, all'altra parte per iscritto.

Queste clausole vengono di solito collegate all'avverarsi di determinate condizioni, cioè a determinati comportamenti tenuti dall'utilizzatore oppure ad eventi che lo riguardano: così, in caso di apertura di fallimento o di procedure concorsuali a carico dell'utilizzatore, oppure qualora costui ceda l'immobile a terzi in violazione del divieto previsto in contratto e così via.

Spesso, all'avverarsi delle clausole di risoluzione espressa, i contratti di leasing, oltre alla risoluzione, prevedono anche il pagamento di una penale, che la giurisprudenza ammette pacificamente, avendo la penale unicamente una funzione anticipatoria e di predeterminazione del risarcimento del danno che spetterebbe alla parte adempiente o diligente; le penali possono consistere sia nel pagamento di somme che nella facoltà della concedente o società di leasing di trattenere i canoni versati, sia nella restituzione del bene e financo nel riacquisto del bene da parte del fornitore (quest'ultima va inserita come apposito patto autonomo tra concedente e fornitore e non necessita del consenso dell'utilizzatore).

Attenzione però perché la restituzione dell'immobile non può essere cumulata con la penale laddove l'unione dell'uno con l'altro rimedio darebbe come risultato, a favore del concedente, un'utilità superiore a quella che lo stesso avrebbe tratto dal leasing andato a buon fine.

Imu e leasing, quando torna a pagarla il proprietario?

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