Se si è interessati ad un immobile in condominio, è buona regola informarsi di eventuali pendenze economiche. Ad esempio, il venditore potrebbe essere in arretrato di alcune quote.
Ebbene, si tratta di un dato non irrilevante, visto che la legge concede al condominio la facoltà di riscuotere i contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente anche a chi subentra nell'ente a seguito dell'acquisto di un immobile "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ.)".
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Palermo ed appena culminato con la recente sentenza n. 5819 del 28 novembre 2024. Più precisamente, è successo che un condominio aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo a carico di un proprietario per il pagamento degli oneri comuni, ordinari e straordinari, facenti capo ad un immobile che questi aveva comprato nel 2017. Tuttavia le quote pretese risalivano ad un periodo anteriore all'anno precedente all'acquisto.
Ciò era avvenuto, poiché, per accordo tra venditore e compratore, quest'ultimo si era accollato l'obbligo di pagare tutte le quote condominiali arretrate al momento del rogito.
All'ufficio siciliano è, pertanto, spettato il compito di stabilire se l'azione di recupero del condominio era stata del tutto legittima o meno.
Accollo: di cosa si tratta e cosa dice la legge?
Due parti possono accordarsi affinché una assuma l'obbligo di pagare un debito dell'altra. In tal caso si dice che è stato stipulato un accollo "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.
In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta (art. 1273 cod. civ.)".
La norma appena citata chiarisce che tale accordo può restare del tutto irrilevante per il creditore ed essere meramente interno, ciò valere soltanto tra le parti sottoscrittrici. Il creditore. infatti, non deve partecipare al contratto, non è tenuto a liberare il debitore originario e tanto meno può rivolgere la propria pretesa esclusivamente verso il terzo accollante. Si tratta, perciò, di un accordo che non muta, sostanzialmente, il diritto del creditore.
Ebbene, anche in ambito condominiale, ad esempio in occasione del trasferimento di un immobile nell'edificio, può essere stipulato un accollo. Questo potrebbe prevedere che l'acquirente si assume l'obbligo di pagare tutte le quote comuni arretrate al momento del rogito.
Ebbene, se ciò dovesse accadere, quali effetti si produrrebbero a carico del condominio creditore? In particolare, se questi volesse rispettare l'accollo, pretendendo, perciò, tutto l'arretrato dal nuovo proprietario, tale iniziativa sarebbe sempre e del tutto legittima?
Condominio pretende dal neo proprietario accollante tutte le spese condominiali pregresse: è possibile?
Nella vicenda in commento, un condominio, creditore di un'ingente somma a titolo di spese comuni arretrate da molti anni, aveva rivolto l'azione di recupero nei riguardi del neo proprietario di un immobile.
Più precisamente lo aveva fatto in ragione di un accollo interno, stipulato tra il vecchio condòmino e quello nuovo, secondo il quale quest'ultimo si era fatto carico di tutte queste pendenze pregresse. Ebbene, per il Tribunale di Palermo, l'iniziativa non era stata del tutto legittima.
L'ufficio siciliano, infatti, ha ricordato l'art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ. secondo il quale l'ente avrebbe potuto chiedere al neo proprietario solo le quote relative all'anno antecedente all'acquisto, ma non anche quelle ulteriormente precedenti.
L'accollo in esame aveva, infatti, un valore meramente interno tra le parti del medesimo "Viene in evidenza, tuttavia, nell'ipotesi in esame, un c.d. accollo interno, frutto dell'esercizio dell'autonomia privata con cui le parti mirano a realizzare uno scopo meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, e che non attribuisce - proprio perché accollo semplice - alcun diritto diretto al terzo creditore (che rimane estraneo all'accordo), né comporta modificazione soggettiva dell'originaria obbligazione.
Ne consegue che, fermo restando l'obbligo di tenere indenne l'alienante nei confronti del Condominio degli oneri condominiali oggetto di accollo, può essere tenuto a pagare nei confronti del Condominio solo gli oneri condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente all'acquisto ex art. 63 comma 2 disp. att. c.c. (nel regime anteriore alla L. n. 220/2012) che va considerata inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c., mentre gli oneri pregressi, ferma la possibilità dell'azione di regresso, vanno richiesti al precedente proprietario (cfr. Cass. n. 1453/2022; Cass. n. 24654/2010)".
Per questi motivi, è stato necessario rimettere sul ruolo la causa per rideterminare, tramite Ctu, l'esatto ammontare del credito del condominio secondo i criteri di cui all'art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ.
