La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2745 del 26 settembre 2023, ha confermato ancora una volta il principio secondo cui, in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione degli interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Analizziamo la vicenda oggetto di contenzioso.
Lavori straordinari successivi alla vendita: fatto e decisione
L'acquirente di un'unità immobiliare sita all'interno di un fabbricato condominiale conveniva in giudizio il venditore per sentirlo condannare al pagamento delle spese che aveva dovuto sostenere a causa di alcuni lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall'assemblea subito dopo il perfezionamento della compravendita.
A detta dell'attore, il convenuto avrebbe dovuto contribuire alle spese in quanto l'intervento de quo (sostituzione della caldaia condominiale) era stato da tempo messo in conto dall'assemblea la quale, nelle deliberazioni precedenti al rogito, aveva già programmato di decidere su questo punto specifico.
Soccombente in primo grado, il condomino proponeva appello invocando l'applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., secondo cui chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto e che, nella fattispecie in esame, era certo quanto alla caldaia che, pur non essendo stata ancora deliberata la sostituzione, l'assemblea si era già preparata per confermare formalmente l'intervento, dando incarico a un ingegnere di fiducia per la preparazione del computo metrico.
La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2745 del 26 settembre 2023 in commento, ha confermato quanto statuito dal giudice di prime cure, rigettando il gravame.
Secondo il collegio meneghino, infatti, non v'è dubbio circa il fatto che la sostituzione della caldaia sia stata deliberata successivamente alla stipulazione dell'atto traslativo.
Le precedenti delibere assembleari, che davano conto della necessità di provvedere in tal senso e di acquisire dei preventivi, sono state meramente preparatorie della deliberazione finale, l'unica che va presa realmente in considerazione ai fini della corretta divisione delle spese tra acquirente e venditore.
Non può quindi trovare applicazione il disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., poiché, come chiarito dal giudice di legittimità, «In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.» (così Cass., n. 24654/2010).
Lavori straordinari successivi alla vendita: considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d'Appello di Milano si pone nel solco della pacifica giurisprudenza di legittimità.
Secondo il giudice della nomofilachia, infatti, «In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula» (in questo senso, Cass., ord. n. 18793/2020).
Il principio appena espresso è coerente anche con quanto stabilito da altra giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., ord. n. 11199/2021), ove si legge che «In tema di riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo»