L'azione di riscossione forzosa del Condominio, finalizzata al recupero delle quote degli oneri condominiali di competenza di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, deve essere mossa nei confronti del vero proprietario e non di quello apparente.
In caso di decesso del condòmino occorre accertare se il chiamato all'eredità l'abbia accettata, tacitamente o ex lege.
L'accettazione tacita dell'eredità può essere desunta da una serie di atti incompatibili con la volontà di rinunciare o che siano significativi della volontà di accettare.
Il condominio, e per esso l'amministratore, ha il diritto di agire in giudizio per far accertare l'intervenuta accettazione tacita da parte del condòmino chiamato all'eredità.
È quanto avvenuto nel caso portato dinanzi alla cognizione del Tribunale di Genova che, con una recente sentenza n. 3221 del 9 dicembre 2024, richiamando i principi giurisprudenziali in materia, ha evidenziato che al fine di accertare l'accettazione tacita dell'eredità occorre dare rilevanza agli atti compiuti dal chiamato all'eredità che presuppongono la sua volontà di accettare.
Accettazione tacita dell'eredità da parte del condòmino: dettagli e decisione
Un Condominio, in persona dell'amministratore p.t., adiva il Tribunale al fine di ottenere la declaratoria di intervenuta accettazione tacita dell'eredità di un condòmino da parte della moglie e, conseguentemente, l'accertamento e la declaratoria che la medesima, già proprietaria della metà dell'immobile posto in condominio, avesse acquistato, accettando tacitamente l'eredità del marito, anche la restante quota di un mezzo dell'immobile, divenendone integrale proprietaria.
In particolare, il ricorrente, a sostegno della propria domanda, esponeva: di aver instaurato un'azione esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'immobile situato nel condominio; che la predetta procedura era stata differita in attesa dell'accertamento e della trascrizione dell'accettazione dell'eredità da parte della convenuta della quota dell'immobile di proprietà del defunto marito; che la convenuta fosse proprietaria dell'intero immobile dal momento che una quota pari ad un mezzo le era derivata in forza di acquisto negoziale e l'altra metà in forza di successione del coniuge a seguito di rinuncia di tutti gli altri soggetti con ella chiamati all'accettazione senza che tuttavia risultasse trascritta alcuna accettazione dell'eredità da parte della medesima; che la convenuta avesse presentato dichiarazione di successione dando atto della propria qualità di erede e della rinuncia degli atri chiamati; che la convenuta si fosse riconosciuta proprietaria al 100% dell'immobile all'atto della compilazione del registro dell'anagrafe condominiale, provvedendo anche alla voltura catastale dell'altra metà di proprietà del de cuius derivatale in forza di successione ex lege.
La convenuta non si costituiva in giudizio e ne veniva, pertanto, dichiarata la contumacia.
Il Tribunale accoglieva la domanda dichiarando l'intervenuta accettazione tacita dell'eredità del defunto da parte della moglie e, conseguentemente, dichiarava la stessa erede del de cuius e proprietaria anche della quota pari ad un mezzo dell'unità immobiliare ubicata in condominio.
Riflessioni finali sulla accettazione tacita dell'eredità nel condominio
Al fine di accertare l'accettazione tacita dell'eredità occorre valutare il comportamento complessivo del presunto erede, dando rilevanza agli atti compiuti dal chiamato all'eredità che presuppongono, ex art. 476 c.c., la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella sua qualità di erede.
Tale accettazione, come più volte ribadito anche dalla giurisprudenza di legittimità, può essere desunta dalla voltura catastale di beni immobili appartenenti al de cuius, trattandosi a differenza della denuncia di successione, che costituisce un mero adempimento fiscale, di un atto rilevante non solo dal punto di vista tributario, ma anche civile, in quanto solo chi intenda accettare l'eredità assume l'onere di effettuare tale atto e di attuare il passaggio della proprietà dal de cuius a se stesso (Cass. n. 11478/2021; Cass. n. 10796/2009; Cass. n. 5226/2002).
La voltura catastale rileva, dunque, non solo dal punto di vista tributario, per il pagamento dell'imposta, ma anche dal punto di vista civile, per l'accertamento legale o semplicemente materiale, della proprietà immobiliare e dei relativi passaggi e della titolarità del diritto reale pignorato (Tribunale Roma, sent. n. 12494 del 23 luglio 2024).
Gli eredi che hanno accettato tacitamente l'eredità pagano le spese condominiali del defunto
Questo è quanto avvenuto nel caso di specie, in cui la convenuta, aveva proceduto alla voltura catastale dell'immobile di proprietà del defunto coniuge divenendone integrale proprietaria e si era dichiarata proprietaria al 100% dell'immobile de quo all'atto della compilazione del registro dell'anagrafe condominiale; atti questi, rappresentativi e concludenti della sua volontà di accettare l'eredità.
