L'art. 843 c.c., che regola l'accesso al fondo, stabilisce che il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Il problema si presenta frequentemente in ambito condominiale quando per eseguire opere di manutenzione straordinaria nelle parti comuni è necessario accedere nella proprietà esclusiva di un condomino o di un terzo estraneo, occupandola per un certo periodo.
In tali ipotesi si pongono due problemi: il condomino o il terzo possono rifiutarsi di far accedere il personale che deve eseguire i lavori? Il condominio è tenuto ad indennizzare il condomino o il terzo per l'occupazione prolungata della loro proprietà privata?
Entrambe le questioni sono state affrontate da una recente decisione del Tribunale di Bari (sentenza n. 739 del 2 marzo 2023).
Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando un condominio si rivolgeva al Tribunale per ottenere in via giudiziale l'autorizzazione ad accedere, ex art. 843 c.c. al lastrico solare dell'adiacente immobile di proprietà del convenuto, accesso necessario per il completamento dei lavori di manutenzione della facciata condominiale.
Il convenuto si difendeva facendo presente che, tenuto conto della tipologia del materiale utilizzato per la sua impermeabilizzazione, il lastrico solare non era calpestabile e, comunque, sussistevano soluzioni alternative per completare le opere alla facciata.
Tenendo conto di quanto accertato dal C.T.U., il Tribunale ha notato che l'accesso al lastrico solare della convenuta non era strettamente indispensabile, visto che per l'esecuzione dei lavori era possibile ricorrere ad altre due soluzioni alternative rispetto a quelle individuate dal condominio.
Lastrico solare: è pertinenza?
In ogni caso lo stesso giudice ha sottolineato che, in caso di accesso nella terrazza della convenuta, quest'ultima avrebbe dovuto ricevere dalla collettività condominiale un'indennità, somma mai offerta nel corso del presente giudizio, con conseguente impossibilità di consentirne l'adeguata valutazione della sua congruità. La domanda del condominio è stata respinta.
Considerazioni conclusive
In linea generale l'autorizzazione al passaggio sul fondo del singolo condomino o di un terzo si rende obbligatoria per il proprietario dello stesso quando ne è provata la necessità per l'opera da realizzare (Cass. civ., sez. II, 19/07/2021, n. 20555).
Si noti che, ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio (Cass. civ., sez. II, 26/11/2008, n. 28234).
In ogni caso la decisione in commento aderisce a quell'orientamento giurisprudenziale favorevole a riconoscere al vicino (condomino o terzo) un'indennità, da intendersi come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1908; Trib. Roma 16 novembre 2018 n. 22024).
