In alcuni complessi immobiliari, ma anche nell'ambito di un unico fabbricato, può accadere che determinati beni siano riferibili soltanto ad alcuni condòmini. Ad esempio, in ragione del suo utilizzo o in virtù di un regolamento condominiale contrattuale, il cortile potrebbe non appartenere ai proprietari dei locali ad esso sotterranei.
Oppure, si pensi al caso del lastrico solare di copertura di un edificio che, certamente, non è di proprietà dei condòmini di un'altra scala del tutto indipendente.
Queste situazioni, come altre analoghe, configurano il cosiddetto condominio parziale dove, secondo logica e alla luce del codice civile, le spese di gestione non possono che gravare soltanto sui rispettivi comproprietari.
Ci si chiede, però, cosa accade nel caso in cui queste parti comuni siano concesse in locazione per l'istallazione di un ripetitore telefonico. L'eventuale decisione in assemblea potrebbe essere assunta anche con il voto di coloro che sono estranei al condominio parziale?
In una vicenda particolare sottoposta al vaglio del Tribunale di Roma, con la sentenza n. 14619 del 22 ottobre 2020, il magistrato capitolino ha dato risposta a questa domanda.
A questo punto, però, prima di focalizzarci sulla disamina di diritto operata dal giudice de quo, sinteticamente, vediamo cosa è accaduto nel caso concreto.
Condominio parziale, utili per l'installazione di un ripetitore e diritto al voto: il caso
La lite giudiziaria in commento nasce da un contratto di locazione di una porzione di lastrico solare allo scopo di mantenere un ripetitore telefonico, già istallato in precedenza.
Il cespite comune copriva soltanto un edificio facente parte di un complesso immobiliare suddiviso in più fabbricati e, più specificatamente, costituito da quattro scale distinte.
Secondo gli attori, la decisione assembleare che aveva portato alla stipula in questione non poteva essere valida per varie ragioni. Come prima e principale motivazione, si eccepiva il fatto che alla votazione avevano partecipato dei condòmini che non facevano parte del palazzo interessato dall'istallazione del ripetitore.
Per corroborare tale affermazione, gli attori richiamavano i principi sanciti in relazione al cosiddetto condominio parziale (Art. 1123 co. 3 c.c.).
Il convenuto condominio si difendeva sostenendo l'inapplicabilità della norma appena richiamata al caso di specie.
Il Tribunale di Roma ha accolto la tesi del convenuto condominio e ha rigettato su tutti i punti la domanda proposta dagli attori, condannandoli al pagamento delle spese di giudizio.
Condominio parziale: cosa dice la legge?
Secondo opinione comune, si parla di condominio parziale nell'art. 1123 co. 3 cod. civ., per il quale «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Pertanto i proprietari, esclusivamente interessati da alcune parti comuni, sono gli unici che coprono le spese di manutenzione di questi beni e solo essi possono votare nelle decisioni relative a tali cespiti: «in ipotesi di condominio parziale, il quale si costituisce ex lege, si verificano delle ricadute sul diritto di voto, avendo diritto a partecipare alla votazione concernente le parti comuni serventi una solo parte dello stabile condominiale solo i condomini che godono di tali parti (Cass. civ., sez. II, sent. n.4127 del 2 marzo 2016; Cass. civ., sez. II, sent. n. 2363 del 17 febbraio 2012; Cass. civ., sez. II, sent. n.23851 del 24 novembre 2010)».
Condominio parziale, il vademecum della Cassazione
Condominio parziale, diritto alla salute e diritto al voto
Nel paragrafo precedente, a proposito del condominio parziale, sono state descritte alcune regole. Queste sono applicabili anche nell'ipotesi in cui sia stata approvata l'istallazione di un ripetitore telefonico previa sottoscrizione di un contratto di locazione ed in cambio di un canone?
Per rispondere a questa domanda, con la sentenza in esame, il Tribunale di Roma sottolinea, innanzitutto l'inapplicabilità, al caso di specie, dell'art. 1123 co. 3 c.c.
Condominio parziale e sentenze di condanna, come valutare la ripartizione interna dei costi?
Questa norma, infatti, regola l'ipotesi delle spese di manutenzione di parti destinate a servire solo alcuni proprietari e non può essere utilizzata per disciplinare l'eventuale ripartizione degli utili ricavati da tali beni «l'art. 1123, comma 3, c.c., in considerazione del suo tenore letterale, si riferisce esclusivamente alle spese di manutenzione relative a parti comuni per loro funzionale natura destinate a servire una solo parte del fabbricato condominiale, fermo restando la proprietà comuni di dette parti, se non diversamente disposto dal titolo (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. n. 791 del 16 gennaio 2020).
Nel concetto di spese per la manutenzione non è possibile - in via interpretativa - far rientrare l'utilità derivante dal canone di locazione per la concessione in godimento di un'area comune quale il lastrico solare posto a copertura di una sola parte del fabbricato condominiale, attesa l'alterità concettuale della nozione di spese rispetto a quella di utili».
Chiarito, quindi, questo aspetto, il magistrato capitolino, nel caso concreto, individua un diritto molto importante, cioè quello alla salute e da questo ne trae la seguente conclusione: «in tali situazioni necessita bilanciare il diritto costituzionale alla salute di tutti i condomini facenti parti dell'ente di gestione, seppur composto da più scale o corpi di fabbrica, con il diritto relativo e tutto squisitamente patrimoniale dei condomini appartenenti alla scala sulla quale insiste l'antenna telefonica alla ripartizione dell'utile derivante dalla concessione in godimento di una determinata area del lastrico solare o di altre aree comuni, mediante contratto di locazione o altro negozio giuridico.
Ebbene, sotto tale profilo, l'adesione ad una tesi piuttosto che ad un'altra sarebbe del tutto inconsistente, atteso che nel bilanciare le diverse situazioni giuridiche soggettive non si potrebbe che addivenire, in virtù dei principi costituzionali, a far prevalere il diritto assoluto e personalissimo dei primi sul diritto relativo e patrimoniale dei secondi.
È, dunque, da riconoscersi, qualunque sia la strada argomentativa scelta, il diritto di tutti i condomini al voto su questioni attinenti a diritti costituzionali concernenti il primario bene della salute.»
Pertanto, secondo il Tribunale di Roma, in concomitanza di un diritto primario come quello alla salute, in tema di condominio parziale ed a proposito della possibilità di istallare un ripetitore telefonico, possono essere ammessi alla votazione in assemblea anche quei proprietari, normalmente, esclusi da ogni legittimazione con riguardo a beni non rientranti nella loro titolarità.
