L'art.71 bis disp. att. c.c. prevede, in primo luogo, che il contratto tipico dell'amministratore di condominio possa essere sottoscritto solo ad un soggetto in possesso di determinati requisiti relativi alle qualità morali e civili della persone (godimento dei diritti civili; non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non essere interdetti o inabilitati; non avere il nome annotato nell'elenco dei protesti cambiari).
Qualora nel corso rapporto contrattuale con il condominio tali requisiti vengano meno si verifica, automaticamente, la cessazione dall'incarico: in tal caso ciascun condomino può convocare, senza formalità, l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Sono, poi, previsti requisiti relativi alla qualificazione professionale del soggetto e alla sua preparazione tecnica specifica.
In particolare si richiede un corso di formazione iniziale e un corso formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. In ogni caso l'incaricato deve aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado.
La formazione ed il diploma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
A tale proposito si pone il problema di stabilire se è valida la clausola del regolamento di condominio che vieta la nomina di amministratori esterni. Come deve essere interpretata tale disposizione regolamentare? La risposta è contenuta nella motivazione della recente sentenza del Tribunale di Palermo (sentenza n. 2164 pubblicata il 20 maggio 2025).
Vicenda è decisione
La vicenda trae origine dall'impugnazione di una della delibera, con cui l'assemblea ha nominato l'amministratore. Tale decisione è stata impugnata da una condomina che aveva proposto in assemblea la propria candidatura a svolgere l'incarico di amministratore.
I condomini, però, pur consapevoli che la candidata era in possesso dei requisiti prescritti dalla legge (tanto che è stata indicata nel verbale come soggetto già amministratore di altri condomini), hanno affidato l'incarico ad un estraneo. L'attrice ha contestato la legittimità della decisione, sostenendo che tale nomina aveva violato l'articolo 19 del regolamento condominiale, che impone di scegliere l'amministratore tra i condomini.
Il condominio si è costituito contestando l'efficacia del regolamento e sostenendo la natura meramente assembleare dello stesso e l'inesistenza di un vincolo giuridico alla sua osservanza.
Il condominio sostiene che il regolamento condominiale sia stato approvato solo dall'assemblea e non abbia una forza vincolante per i singoli condomini.
Secondo il Tribunale la clausola sopra detta deve essere interpretata tenendo conto del disposto degli artt. 1129 c.c. e 71 bis disp att. c.c. (per come modificati dalla l. n. 220/2012), in quanto espressamente inseriti fra le disposizioni attinenti all'organizzazione condominiale inderogabili dall'autonomia negoziale dei condomini (art. 1138 c.c., ultimo comma).
Secondo l'interpretazione del giudice palermitano, la clausola del regolamento condominiale che stabilisce che "l'amministratore non può essere scelto fra gli estranei al condominio" non vieta in assoluto la nomina di un amministratore esterno, ma impone all'assemblea un obbligo di preferenza per un condomino che possieda i requisiti di legge.
In pratica, in forza di tale clausola, l'assemblea può scegliere un amministratore esterno solo se nessun condomino che possiede i requisiti di legge ha formalmente avanzato la propria candidatura.
Il Tribunale ha ritenuto la delibera impugnata illegittima perché, nonostante l'attrice avesse ritualmente proposto la propria candidatura per l'incarico di amministratore e fosse noto che possedeva i requisiti di legge, l'assemblea ha comunque deciso di affidare l'incarico a un soggetto estraneo, violando l'articolo 19 del regolamento condominiale.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha già precisato che l'art. 1138 c.c., comma 4, pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento (tra le altre) la disposizione dell'art. 1129 c.c., che attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico, non preclude tuttavia che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell'assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinare caratteristiche, requisiti o titoli professionali (Cass. civ., sez. II, 30/11/2016, n. 24432).
In molti casi, il costruttore inserisce nel regolamento condominiale una clausola che gli consente di designare il primo amministratore, vincolando i nuovi proprietari ad accettare tale scelta.
Tuttavia, questa pratica può entrare in conflitto con la normativa vigente. L' articolo 1138 c.c. stabilisce che il regolamento condominiale non può derogare alle disposizioni dell'articolo 1129 c.c., il quale riserva esclusivamente all'assemblea il potere di nominare e revocare l'amministratore.
Con tali pattuizioni si impone al compratore (costretto ad accettare se vuole acquistare il suo appartamento) che la nomina del primo amministratore dello stabile non venga fatta dai condomini ma dallo stesso costruttore. Ne deriva la nullità della clausola del regolamento condominiale che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo il relativo potere di nomina e di revoca all'assemblea.