Con pronuncia emessa in data 02.01.2025, n. 3, il Tribunale di Latina accoglieva l'impugnativa a delibera condominiale da ritenersi invalida per annullabilità e proposta da un condomino.
L'attore aveva contestato la mancata indicazione da parte dell'amministratore di condominio nell'avviso di convocazione del giorno ed ora per la presa visione dei documenti condominiali afferenti i bilanci consuntivi e preventivi, contenenti, a dire dell'istante, difformità e vizi delle singole poste nella ripartizione delle spese di entrata da approvare.
Il condomino, prima dell'adunanza assembleare, nonostante una serie di comunicazione scambiate col capo condomino, non riusciva ad acquisire la documentazione richiesta, ed all'assemblea condominiale ordinaria venivano approvati i bilanci.
Il condomino fondava il suo assunto circa l'illegittimità dell'atto collettivo impugnato in virtù della violazione di una clausola contenuta nel regolamento condominiale circa l'obbligo da parte dell'amministratore di condominio a far prendere visione ed estrarre copia dei condominiali ex art. 1130 bis c.c.
Si costituiva il Condominio- convenuto che contestava l'assunto di parte attrice, in particolare sostenendo che il condomino fosse a conoscenza del contenuto dei bilanci oggetto della deliberazione impugnata. La causa veniva anche istruita con CTU tecnica, disposta dal giudice adito al fine di esaminare i bilanci contestati e la documentazione prodotta
Diritto di accesso ai documenti condominiali.
L'incarico di amministratore di condominio è generalmente riferibile al mandato con rappresentanza, ex art. 1704 c.c. e seguenti, anche per espresso rinvio del nuovo quindicesimo comma dell'articolo 1129 c.c. Pertanto, l'amministratore, in quanto mandatario dei singoli condòmini ha, in virtù delle disposizioni del mandato, un generale dovere di informazione rispetto ai condòmini come previsto dall'articolo 1712 e 1713 c.c., a mente dei quali rispettivamente: "Il mandatario deve senza ritardo comunicare al mandante l'esecuzione del mandato" e "Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato".
Nell'ambito poi, della specifica norma sul condominio negli edifici l'amministratore assolve al proprio obbligo d'informazione, per quanto alla rendicontazione, attraverso la redazione della contabilità sulla base delle specifiche indicazioni ex art. 1130-bis c.c., con la comunicazione degli elaborati contabili (rendiconto consuntivo e bilancio preventivo) all'assemblea annua dei condòmini come previsto dell'art. 1130 c.c., n 10 "Redige il rendiconto condominiale annuale alla gestione e convoca l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".
Invalidità della deliberazione per mancata disamina dei documenti
Chiarito quanto innanzi, l'atto collettivo impugnato oggetto della presente disamina è sicuramente affetto da invalidità, perchè l'amministratore deve permettere al condomino che ne fa richiesta di prendere visione della contabilità, tale mancanza comporta la conseguenza dell'annullabilità dell'atto collettivo.
Infatti, in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.
Sono annullabili le deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell'ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione imposta dall'amministratore.
Ciò impedisce di portare a conoscenza dei condomini elementi costituenti un valido supporto per la formazione di un pieno convincimento.
Tale omissione inficia radicalmente l'intera deliberazione, indipendentemente dall'ininfluenza del voto contrario del singolo condomino.
Ciascun condomino deve poter esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno (Cass. civ. sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650).
In altri termini, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull'amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all'impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l'onere della prova dell'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate (Cass. civ. sez. II, 19 settembre 2014, n. 19799).
Il rendiconto condominiale: caratteristiche
La pronuncia in disamina sottolinea l'importanza del bilancio consuntivo per il funzionamento e la gestione del condominio, in particolare, precisa che ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., il rendiconto condominiale deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati.
Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137 c.c., comma 2, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominioe quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. civ. sez. II, 9. ottobre 2023, n. 28257).
Sindacato dell'autorità giudiziaria sulle deliberazioni condominiali
Per completezza, va sottolineato che in caso di impugnativa di delibere condominiale, il sindacato dell'autorità giudiziaria è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avendo riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui all'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo è investito (Trib. Venezia 9 febbraio 2021).
Tuttavia, non rientrano nel sindacato giudiziale le censure mosse sulla delibera circa la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea condominiale sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20135).
Accesso ai documenti condominiali, come esercitarlo correttamente
Riflessioni finali sul mancato diritto di accesso ai documenti condominiali
È fondata, pertanto, la cesura mossa da parte attrice ed è sicuramente condivisibile la decisione presa dal giudice adito in ordine all'invalidità della deliberazione impugnata posto che l'amministratore non ha predisposto le condizioni per accogliere la richiesta di accesso ai documenti condominiali, e né ha dato prova dell'esistenza di motivi che avrebbero reso la richiesta dell'attrice inesigibile e incompatibile con la prassi condominiale sull'accesso dei documenti contabili.
