L'interesse all'installazione, nonostante il dissenso di alcuni condomini, dell'impianto di ascensore è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell'esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell'edificio da parte dei rispettivi utenti: tale innovazione però non può danneggiare il singolo condomino.
È questo il principio recentemente espresso dal Tribunale di Torino nella sentenza n. 175 del 13 gennaio 2025.
Delibera di installazione dell'ascensore: legittimità e impatti sulla proprietà esclusiva
In un condominio, con delibera adottata in seconda convocazione e all'unanimità dei presenti, veniva decisa l'installazione di un ascensore nell'androne dell'edificio, opera che presupponeva lo smantellamento della scalinata principale e il livellamento del piano d'ingresso condominiale.
Un società-condomina, che non aveva partecipato all'assemblea, non riteneva legittima la delibera, ritenendola generica, poiché mancava un progetto esecutivo dettagliato sull'intervento e sul possibile esproprio di parte della sua cantina.
Successivamente, la società avviava la procedura di mediazione obbligatoria, nell'ambito della quale l'amministratore del condominio forniva solo una brochure con foto e specifiche tecniche dell'ascensore, senza presentare un progetto dettagliato, né assumersi la spesa per la realizzazione dell'opera.
In ogni caso durante la mediazione, emergeva che l'intervento avrebbe comportato modifiche alla cantina di proprietà della detta società, con l'abbassamento del soffitto e una limitazione nell'uso del suo spazio.
Di conseguenza la procedura di mediazione non portava ad un accordo e la condomina, ritenendo che la delibera pregiudicasse il suo pieno godimento della proprietà e comprometesse il decoro e la qualità architettonica dell'edificio, si rivolgeva al Tribunale per chiedere la nullità della delibera.
Il condominio, costituendosi in giudizio, spiegava che l'urgenza di installare l'ascensore, già discusso in assemblea, era motivata dalla presenza di cinque condomini anziani con difficoltà motorie. Inoltre precisava che l'ascensore non richiedeva un progetto esecutivo e non avrebbe ridotto la proprietà privata, poiché sarebbe stato installato sul pavimento dell'ingresso e non sulla cantina della ricorrente.
Il convenuto sosteneva poi che durante la mediazione, l'amministratore aveva fornito la documentazione completa, inclusi dettagli tecnici e un video del funzionamento, ma la ricorrente aveva ostacolato l'accesso alla sua cantina per verificare l'area interessata, rifiutando anche una proposta di permuta con un'altra cantina condominiale.
I condomini aggiungevano che, a causa degli obblighi derivanti dalla tutela cautelare stabilita dall'art. 14, comma 4, del D.lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), che richiede l'autorizzazione della Soprintendenza per eseguire lavori su beni di interesse culturale o su quelli soggetti a procedura di dichiarazione di interesse, in una riunione assembleare era stata deliberata la commissione della predisposizione del progetto esecutivo per l'installazione dell'ascensore.
Per quanto riguarda lo spostamento del contatore del gas, la parte convenuta considerava pretestuosa la contestazione sollevata dalla controparte, richiamando la normativa UNI9036, la quale stabilisce che, di norma, il contatore del gas deve essere installato all'esterno.
Infine sosteneva che, essendo il sottoscala parte comune dell'edificio ex art 1117 c.c., la società ricorrente avrebbe dovuto provare di aver acquistato dal venditore detta porzione di immobile col primo atto di frazionamento, circostanza che, tuttavia, non risultava provata neanche dalla documentazione ex prodotta.
Il Tribunale ha dato ragione alla società.
Il giudicante infatti ha notato che, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, l'intervento avrebbe inciso sulla proprietà esclusiva. In particolare sono state decisive le seguenti riflessioni del CTU: "l'intervento dello spostamento della prima rampa di scale e successiva installazione dell'elevatore, così come ipotizzato in assemblea del 03.05.2023, inciderebbe notevolmente sia sulla proprietà condominiale che sulla proprietà privata della ricorrente". A parere del decidente le conclusioni della CTU non lasciano dubbi circa la natura di parte in proprietà esclusiva, e non condominiale, della porzione di sottoscala/soletta della cantina che sarebbe interessato dall'intervento deliberato.
Il Tribunale ha respinto pure la richiesta di valutare il prevalente interesse condominiale alla realizzazione dell'impianto di ascensore stante la presenza, tra i condomini, di persone anziane e con disabilità. Secondo lo stesso giudice il principio di solidarietà non può essere applicato al caso di specie.
Nullità della delibera condominiale in caso di pregiudizio ai diritti individuali
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile. Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, primo comma, del codice civile.
Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell'articolo 1120 del codice civile.
Tale favorevole disciplina è coerente l'insegnamento della Suprema Corte per il quale agevolare l'accesso alle proprie abitazioni, specie se poste ai piani alti, evitando di affrontare le scale, rientra nel c.d. "principio di solidarietà condominiale", che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche (o comunque delle persone che hanno difficoltà ad affrontare le rampe), trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purché' lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (Cass. civ., sez. II, 28/03/2017, n. 7938; nello stesso senso Trib. Firenze 27 marzo 2023, n. 948). Tuttavia è nulla la delibera di installazione dell'impianto di ascensore adottata nell'interesse comune, se da essa consegua la violazione dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva (Trib. Frosinone 24 marzo 2022 n. 326). In questo caso, il principio della solidarietà condominiale non trova applicazione, poiché opera solo in situazioni diverse, come quelle relative a delibere che riguardano l'installazione di ascensori sulle parti comuni dell'edificio, e non sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino. Quest'ultima non può essere danneggiata unilateralmente da una decisione collettiva.