Una deliberazione assunta a maggioranza può modificare il regolamento condominiale, poiché, come chiarito dalla Corte di Cassazione, la clausola che disciplina le modalità d'uso dei beni comuni non ha natura contrattuale e, quindi, non richiede l'unanimità dei consensi.
In quest'ottica è, dunque, consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene.
Una tale decisione mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse (Trib. Pistoia 27/01/2025, n. 67/2025).
La delibera assembleare nella parte in cui i condomini approvano, a maggioranza, la turnazione in merito all'utilizzo dei parcheggi condominiali richiede la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma secondo del codice civile.
Può essere ritenuta legittima la delibera di assegnazione turnaria annuale, basata su un sorteggio, con il pagamento di un corrispettivo mensile?
A tale proposito si segnala una recente vicenda esaminata dalla Cassazione.
In un condominio, con una delibera assembleare, l'assemblea ha deciso di modificare il divieto, previsto dal regolamento, di parcheggiare fuori dagli spazi assegnati, consentendo la sosta per il tempo necessario al carico e scarico merci, fissato a sessanta minuti.
Con una precedente delibera, l'assemblea aveva stabilito di ricavare, nelle zone posteriori e laterali dell'area condominiale, dei posti auto aggiuntivi, da assegnare annualmente ai condomini dietro pagamento di €7 mensili per posto, per parcheggiare una seconda vettura all'interno dell'area condominiale.
Inoltre, era stato deciso che, qualora le richieste avessero superato il numero di posti aggiuntivi disponibili, l'assegnazione sarebbe avvenuta tramite sorteggio.
Due condomini hanno continuato a parcheggiare in spazi non consentiti. Il condominio li ha citati in giudizio e il Tribunale ha condannato i convenuti a non parcheggiare fuori dal proprio posto auto e dallo spazio condominiale destinato a parcheggio a pagamento.
Lo stesso Tribunale ha respinto la domanda riconvenzionale dei convenuti di dichiarare la nullità delle due delibere sopra menzionate. I soccombenti si sono rivolti alla Corte d'Appello, che ha confermato la decisione di primo grado.
La Cassazione ha notato che la clausola che ha previsto lo scarico merci in sessanta minuti costituisce una regolamentazione delle modalità di uso e di godimento del bene comune che rientra nella potestà regolamentare dell'assemblea dei condomini.
Quanto poi all'istituzione di secondi posti auto con previsione di un contributo minimo a favore del condominio, la Cassazione ha precisato che non si tratta di innovazione ex articolo 1120 c.c. ma di legittima regolamentazione di una forma di godimento turnario dell'area del cortile comune (Cass. civ., sez. II, 22/05/2023, n. 14019).
In quest'ottica non è stata accolta la domanda di un condomino volta a richiedere la restituzione delle somme versate per il godimento del posto auto posto nel cortile condominiale, atteso che il pagamento per l'utilizzo del posto auto non costituisce un canone di locazione, bensì una "ristorazione" per l'utilizzo più intenso della cosa comune, ex art. 1102 c.c.; in ogni caso la somma corrisposta per il parcheggio nel cortile dal singolo partecipante al condominio viene pacificamente utilizzata per le spese condominiali, scontandola a tutti i proprietari degli immobili condominiali che, in tal modo, si vedono ridotta la propria rata condominiale (Trib. Milano 20/10/2020, n. 6540).