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Distanze negli edifici. Ma anche i grandi balconi rientrano tra i corpi di fabbrica?
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Distanze negli edifici. Ma anche i grandi balconi rientrano tra i corpi di fabbrica?

Violazione delle distanze: i grandi balconi rientrano tra i corpi di fabbrica?

 

Qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire in aderenza od in appoggio, la preclusione di dette facoltà non consente l'operatività del principio della prevenzione e non è quindi consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza con la conseguenza che la distanza dal confine prescritta dallo strumento urbanistico è assoluta.

Il quadro normativo. La questione che affronteremo è espressamente regolata dalle norme sulle distanze nelle nuove costruzioni edilizie, che sostanzialmente sono i limiti inderogabili ex Legge n. 1444/1968. Il D.P.R. 380/2001, prevedeva invece all'articolo 10, comma 1, tutti gli interventi che necessitano del permesso a costruire.

Il caso analizzato. Innanzi al T.A.R. Campania Napoli, ricorrono i proprietari di un fondo per l'annullamento di tre permessi di costruire rilasciati dal Comune lamentandone la violazione delle distanze.

In particolare i ricorrenti hanno ravvisato, nel rilascio del tre permessi per costruire, la violazione delle Norme Tecniche di Attuazione al Piano Regolatore Generale del Comune, che prescrivono le distanze minime e le distanze da mantenere tra le nuove costruzioni e la ferrovia. (prescritta in metri trenta) Costituitisi il Comune e la Provincia, nel corso del giudizio è stata istruita la Consulenza Tecnica di Ufficio per una verificazione.

La parte controinteressata ha sostenuto che il permesso di costruire doveva essere negato "perché non conforme agli strumenti urbanistici vigenti nel Comune," eccezione che il T.A.R. ha respinto.

La decisione. Il T.A.R. adito, ha in via preliminare chiarito che in merito ai permessi di costruire impugnati, la Consulenza ha accertato che "sussiste la violazione delle distanze" e che "risulta non pienamente rispettato l'articolo 32 del R.E. per la scarsa definizione progettuale."

Con Sentenza n. 506 del 26 gennaio 2014, il T.A.R. Campania Napoli ha espresso ed aderito al "principio per il quale, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire in aderenza od in appoggio, la preclusione di dette facoltà non consente l'operatività del principio della prevenzione e non è quindi consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza con la conseguenza che la distanza dal confine prescritta dallo strumento urbanistico è assoluta." In particolare il T.A.R. chiarisce che anche i balconi di apprezzabile profondità ed ampiezza rientrano tra i corpi di fabbrica computabili nelle distanze tra costruzioni."

I precedenti. Stando ad un primo orientamento della Giurisprudenza Amministrativa, "i limiti normalmente posti nei regolamenti urbanistici nelle pianificazioni urbanistiche e relative alle norme tecniche, non hanno carattere ablatorio e sono connaturali alla proprietà." ( CDS n. 4143/2013, CDS n. 5666/2012, T.A.R. Sicilia Catania n. 806/2012)

(Da non perdere: Se i balconi sono troppo "invadenti" si blocca la costruzione del palazzo.)

Un secondo orientamento è quello secondo il quale "il criterio della vicinitas e il danno risentito per violazione delle distanze integrano la legittimazione al ricorso da parte del proprietario del fondo confinante configurando ex se una posizione qualificata e differenziata al corretto assetto del territorio." ( T.A.R Liguria Genova n. 476/2013, T.A.R. Calabria n. 433/2012, CDS, N 7591/2010)

Un terzo orientamento al quale hanno aderito i giudicanti nel nostro caso è il seguente: "mentre quando gli strumenti urbanistici locali fissino senza alternativa le distanze delle costruzioni dal confine, salva soltanto la possibilità di costruzione in aderenza, non può farsi luogo all'applicazione del principio di prevenzione, quando, al contrario, essi prevedono, riguardo ad edifici preesistenti, la facoltà di costruire in deroga alle prescrizioni contenute nel piano regolatore sulle distanze , si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dall'art. 873 c.c., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico." ( CDS, n. 53/2012; CDS, 2749/2011; CASS., n. 8465/2010; CDS, n. 1998/2009)

Riguardo ai balconi ad incasso, come quelli del caso di cui ci occupiamo, la Giurisprudenza ritiene che "non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c." (CASS. n. 13509/2012).

Circa i balconi aggettanti, la Suprema Corte di Cassazione ha confermato diverse volte che, "costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole." (CASS. n. 44576/2004, CASS. 14076/2003).

=> Le fioriere dei balconi in cemento armato non devono essere considerate parti comuni

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