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Vincolo di solidarietà passiva tra venditore e acquirente. Quando sorge l'obbligo di pagare le spese condominiali?
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Vincolo di solidarietà passiva tra venditore e acquirente. Quando sorge l'obbligo di pagare le spese condominiali?

Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce  

È il condominio, il quale invochi in giudizio la responsabilità solidale dell'acquirente per le spese di straordinaria manutenzione, ad essere gravato della prova dei fatti costitutivi del proprio credito, fra i quali è certamente compresa l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quelle precedente al subentro del nuovo proprietario.

È quanto ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017.

=> Solidarietà acquirente - venditore spese condominiali

=> Solidarietà tra alienante ed acquirente. Nulla la delibera che attribuisce all'acquirente le spese condominiali che spettano al venditore.

La Corte ha rigettato il ricorso del Condominio contro i proprietari di un appartamento, chiamati a partecipare alle spese di straordinaria manutenzione (ristrutturazione della facciata condominiale) approvate dall'assemblea di condominio il 30 giugno 2008, antecedente all'acquisto della loro unità immobiliare, avvenuto il 23 luglio 2009.

Gli acquirenti si opponevano alla richiesta di pagamento, perché l'obbligo di spesa era insorto prima del loro subentro.

A loro dire, infatti, la spesa deliberata doveva rimanere estranea all'anno procedente entro cui opera la corresponsabilità dell'acquirente con l'alienante per il pagamento delle spese condominiali ex art. 63,disp. att. c.c., non avendo il Condominio provato che l'anno di gestione coincidesse con l'anno solare.

La Cassazione ha dato ragione ai condomini chiarendo ancora una volta le modalità di applicazione e funzionamento del c.d. vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento delle spese condominiali.

=> Lavori straordinari? Paga l'acquirente o il venditore di un immobile?

Vincolo di passiva e diritto di rivalsa. La norma di riferimento è l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale chi subentra nei diritti di un condominio per effetto di una compravendita è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Come ha più volte precisato la giurisprudenza, il meccanismo del subentro dell'acquirente nei debiti condominiali del venditore opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della singola porzione immobiliare, e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente. In tale ultimo rapporto, ognuno paga le spese sorte quando era condomino.

Questo vuol dire che l'acquirente risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalsa nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal Condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all'acquisto (Cass. civ., n. 1956/2000).

Quando sorge l'obbligo di pagare le spese?È di fondamentale importanza, ai fini della corretta applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., individuare il momento in cui è sorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiale. Sul punto, si ritiene che:

per quanto riguarda le spese relative alla manutenzione ordinaria, l'obbligo di pagamento sorge nel momento in cui viene a compiersi effettivamente l'attività gestionale afferente la manutenzione, la conservazione ed il godimento dei beni comuni o la prestazione dei servizi.L'erogazione di tali spese, infatti, non richiede la preventiva autorizzazione dell'assemblea (ma solo l'approvazione del consuntivo) trattandosi di esborsi aventi carattere fisso e rientranti nei poteri dell'amministratore (Cass. civ. n. 10235/2013).

per quanto riguarda le spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione delle parti comuni (nella fattispecie, ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale), deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ. n. 24654/2010).

Questo momento – sottolinea la Corte – “rileva sia per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l'inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio”.

L'anno in corso e quello precedente. L'anno cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c. deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente, perciò, con l'anno solare.

In altri termini il vincolo di solidarietà tra acquirente e alienante funziona con riferimento all'anno “contabile”.

Nel caso preso in esame dalla sentenza in commento, avendo gli opponenti contestato che l'anno di gestione in corso al momento della compravendita (23 luglio 2009) era quello corrente dal 1.7.2009 al 30.6.2010, e che l'anno di gestione precedente comprendeva il periodo dal 1.7.2008 al 30.6.2009, la spesa deliberata il30 giugno 2008 doveva rimanere estranea all'anno antecedente entro cui opera la corresponsione dell'acquirente dell'unità immobiliare, non avendo peraltro il condominio dato prova, neppure mediante la produzione di un rendiconto, che l'anno di gestione coincidesse, piuttosto, con l'anno solare.

Trasmissione del titolo di acquisto. La sentenza in commento ha applicato al caso di specie, rationetemporis, il testo dell'art. 63 disp. att c.c. precedente alla legge di riforma del 2012.

Nel testo vigente, occorre coordinare il vincolo di solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo quinto ed ultimo comma dello stesso art. 63, in base alquale “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.In altri termini, anche dopo la sottoscrizione del contratto di compravendita, il venditore rimane, lui solo, obbligato in prima persona per il pagamento dei contributi condominiali, fino a quando non trasmette all'amministratore copia autentica del titolo ablativo.Solo da questo momento l'alienante perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all'acquirente, e può trovare applicazione la “solidarietà passiva” prevista dal comma precedente.

Ricordiamo, infine, che il vincolo di solidarietà passiva tra venditore e acquirente è derogabile solo con accordo unanime dei condomini. Un recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 2265 del 7 febbraio 2017, ha dichiarato nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera che attribuisce esclusivamente all'acquirente le spese maturate negli anni precedenti l'acquisto dell'unità immobiliare in condominio e nell'anno in corso.

=> Saldi pregressi al biennio antecedente alla vendita dell'immobile. Legittimazione ad agire contro il nuovo acquirente

=> Prescrizione delle quote condominiali e termine semestrale per la riscossione coattiva

Scarica Cassazione civile, n. 7395 del 22 marzo 2017

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