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Le dimensioni non contano. Anche una piccola veranda necessita del permesso di costruire.
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Le dimensioni non contano. Anche una piccola veranda necessita del permesso di costruire.

Veranda in condominio e permessi necessari per la realizzazione

Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi  

La chiusura di un balcone, e la successiva realizzazione di una veranda di modeste dimensioni, non può essere realizzata senza l'acquisizione del permesso di costruire.

=> Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?

Questo è il principio enunciato dal Tar di Lecce, che con sentenza n. 1601 pubblicata lo scorso 20 ottobre 2016, ha precisato che la realizzazione di una veranda chiusa ai lati, costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto (balcone) idonea a creare un nuovo volume e richiede, pertanto, il rilascio del preventivo permesso di costruire.

Da leggere => Veranda senza concessione edilizia: si rischia l'arresto.

La tesi della ricorrente. La proprietaria di un appartamento ubicato al terzo piano di un complesso condominiale impugna l'ordinanza di demolizione del Comune di Lecce che le ingiunge la demolizione dell'opera realizzata sul balcone di sua proprietà, costituita dalla realizzazione di una struttura in alluminio alta circa tre metri adiacente al vano cucina, poiché realizzata in assenza di permesso di costruire.

A sostegno del ricorso, nonché dell'istanza cautelare incidentalmente proposta, la ricorrente ha dedotto che l'opera in questione, consistente nella chiusura di un balcone con manufatto in alluminio e nella realizzazione di una piccola veranda, non necessitava di permesso di costruire poiché si trattava di un intervento di restauro e risanamento conservativo rientrante per le quali doveva considerarsi applicabile la disciplina prevista dall'art. 3, comma 1, lett. c) del Dpr 380/2001.

Secondo la ricorrente, quindi, tale manufatto non poteva rientrare nel concetto di nuove costruzioni disciplinato all'art. 3, comma 1 lett. e.6 norma che definisce quali sono gli interventi di nuova costruzione, che comportano la realizzazione di un volume superiore al 20% dell'edificio principale, per i quali la legge richiede invece il rilascio del permesso di costruire.

=> Costruzione di una veranda in condominio.

La decisione. Il Tar di Lecce respinge il ricorso soffermandosi sul concetto di nuova costruzione e sulla preventiva acquisizione del titolo edilizio prima della sua realizzazione.La pronuncia, a tal proposito, si riporta all'orientamento prevalente secondo cui "la realizzazione di una veranda, chiusa sui lati, costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto idonea a creare nuovo volume" (mediante l'aggregazione al preesistente organismo di una entità edilizia ulteriore allo stesso organismo estranea) "e perciò richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire" (Ex multis Tar Campania, Napoli, VI, 24 gennaio 2014 n. 611; Tar Campania, Napoli, sez.VIII, 22 agosto 2013 n. 4132; Tar Campania, Napoli, sez. VI, nn. 1228/2012; 5223/2013; 5535/2013; mentre a proposito di permesso di costruire anche in caso di "modesta superficie" Cass.Pen., III, 4 dicembre 2015, n. 48221).

Riguardo, invece, agli effetti che possono scaturire dalla realizzazione di una veranda il Tar di Lecce si riporta ad una pronuncia del Tar Lazio che in passato ha già evidenziato che "La realizzazione di una veranda chiusa sui lati, costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto idonea a creare un nuovo volume …e perciò richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire" (Ex multis Tar Lazio, Roma, prima quater, 13 novembre 2012 n. 9300).

=> La veranda è legittima solamente se la chiusura non sporge dal balcone

Il concetto di pertinenza urbanistica. I Giudici salentini, inoltre hanno affrontato una seconda problematica: se la chiusura di un balcone, e la successiva realizzazione di una veranda, possa configurare una pertinenza in senso urbanistico.

A tal proposito, riportandosi ad un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, la sentenza sottolinea che "….. il concetto di pertinenza inteso in senso urbanistico non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono funzione autonoma rispetto ad altra costruzione" (Tar Campania, sez.

IV, 11 maggio 2016, n. 2415) pertanto "gli interventi che, pur essendo accessori a quello principale, incidono con tutta evidenza…. sull'assetto edilizio preesistente, determinando un aumento del carico urbanistico, devono ritenersi sottoposti a permesso di costruire" (Consiglio di Stato, sez.IV, 13.1.2010 n. 41; Consiglio di Stato, 23 luglio 2009 n. 4636).

Fra l'altro, osserva il Tar Lecce, la chiara esclusione delle verande dal concetto di pertinenza in senso urbanistico è stata ampiamente ribadita da una fiorente giurisprudenza amministrativa secondo cui

" per le verande si deve ritenere del tutto esclusa la configurabilità di pertinenza in senso urbanistico, in quanto, come noto, la veranda, chiudendo lo spazio soprastante la superficie dell'originario terrazzo, crea nuovo volume mediante l'aggregazione al preesistente organismo di una entità edilizia ulteriore, ad esso organismo estraneo (TAR Campania Napoli, sez. IV, 12 giugno 2001, n. 2708; 16 dicembre 2011 n. 5912).

Essa, sviluppando volumetria aggiuntiva ed essendo suscettibile di autonoma fruibilità è il risultato di opere di ristrutturazione edilizia" (Tar Campania, Napoli, sez. IV, 3 gennaio 2013, n.61)

In conclusione la veranda non può considerarsi alla stregua di una pertinenza in senso urbanistico perché nel caso di specie, l'opera in questione rappresenta senza alcun dubbio un intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d) del Dpr 380/2001 subordinato al rilascio di permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c) del medesimo Dpr.

A fronte di tale ricostruzione i giudici respingono il ricorso con cui la proprietaria del manufatto in questione aveva richiesto l'annullamento dell'ordine di demolizione del Comune.

Verande e gazebi in condominio. Quali sono le condizioni da rispettare e come comportarsi in caso di illegittimità.

Scarica Tar di Lecce n.1601 del 20 ottobre 2016

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