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Vendita appartamento a un prezzo inferiore a causa dei lavori condominiali interminabili
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Vendita appartamento a un prezzo inferiore a causa dei lavori condominiali interminabili

La vendita di un immobile ad un prezzo inferiore non legittima il risarcimento da perdita di chance

Avv. Maurizio Tarantino  

L'atto di conferimento dell'incarico di vendita ad un agente immobiliare e l'annuncio di vendita non dimostrano il danno subito.

In tema di risarcimento del danno, il creditore che voglia ottenere, oltre il rimborso delle spese sostenute, anche i danni derivanti dalla perdita di "chance" - che, come concreta ed effettiva occasione favorevole di conseguire un determinato bene, non costituisce una mera aspettativa di fatto ma un'entità patrimoniale a sé stante, giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione - ha l'onere di provare, pur se solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di probabilità, la realizzazione in concreto di alcuni dei presupposti per il raggiungimento del risultato sperato ed impedito dalla condotta illecita della quale il danno risarcibile deve essere conseguenza immediata e diretta”.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Nola con la sentenza del 5 luglio 2016 in merito al risarcimento da perdita di chance.

I fatti di causa. Tizio e Caio, tramite agenzia, avevano venduto a Sempronio un immobile, lamentando però di aver ricavato dalla vendita un prezzo di gran lunga inferiore a quello medio di mercato (e concordato prima dell'inizio dei lavori interrotti).

Per meglio dire, con la vendita, gli attori non hanno realizzato quel conseguimento dell'utile sperato (e cioè la vendita dell'appartamento a un prezzo superiore a quello poi effettivamente pattuito con l'acquirente); prospettiva vanificata dall'indisponibilità del box auto a causa della irragionevole durata dei lavori condominiali.

Il danno da perdita di chance. Con tale tipologia di danno si intende quella perdita attuale della possibilità di ottenere un futuro risultato utile, cioè una effettiva occasione favorevole di conseguire un determinato vantaggio economico, qualificabile e quantificabile.

Si noti come la “chance non sia una semplice aspettativa, ma una vera e propria probabilità statistica di conseguire un arricchimento, configurandosi la stessa come un'entità giuridicamente indipendente e, se provata, sicuramente liquidabile.

A tal proposito si evidenzia che l'onere della prova richiesta ai fini della liquidazione del danno è a carico del danneggiato, il quale deve poter dimostrare – sul piano civilistico, attraverso l'applicazione dell'assunto del “più probabile che non” - la sussistenza di un nesso causale tra il fatto lesivo accaduto e la probabile verificazione futura dell'evento utile.

Il danno deve quindi intervenire ad interrompere la catena ipotetica di eventi che avrebbe (quasi) sicuramente portato al conseguimento, da parte del soggetto danneggiato, di un proprio vantaggio personale.

Per meglio dire, la particolare caratteristica del risarcimento del danno da perdita di chance, nello specifico settore contrattuale, è data proprio dal fatto che non è onere del creditore insoddisfatto provare la negligenza del debitore come se quest'ultimo fosse l'autore di un illecito qualunque.

=> Sfuma l'acquisto dell'appartamento per un box abusivo nel cortile condominiale?

È proprio il debitore che è onerato della prova, secondo cui l'inadempimento non è dovuto ad un impedimento che a sua volta non gli sia imputabile mentre, al contrario, per il creditore è sufficiente allegare la circostanza dell'inadempimento dimostrando la fonte (contrattuale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza (Cass. S.U. 30/10/2001 n. 13533).

Il ragionamento del Tribunale di Nola. Nella presente fattispecie, il giudice adito ha valutato di poter prescindere dall'accertamento dell'effettiva sussistenza di una responsabilità delle parti convenute in applicazione del principio, di elaborazione giurisprudenziale, della cd. ragione più liquida: approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione (Cass. 12002/2014).

Ebbene, premesso ciò, la domanda degli attori è stata intesa come concreta ed effettiva occasione favorevole di conseguire un determinato bene e non costituisce una mera aspettativa di fatto bensì un'entità patrimoniale a sé stante, giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione.

Tuttavia, nel corso dell'istruttoria, non sono emersi elementi tali da dimostrare il pregiudizio sofferto. In particolare, la prova documentale (conferimento incarico e annuncio di vendita) è apparsa del tutto inadeguata, perché non ha consentito la puntuale individuazione delle singole e concrete possibilità di vendita sfumate a causa della mancanza del box.

L'unico teste escusso, poi, ha solo vagamente fatto riferimento all'esistenza di alcune persone intenzionale ad acquistare l'appartamento le quali, venute successivamente a sapere della sostanziale inagibilità del box auto, avrebbero perso l'interesse all'affare.

In definitiva, il Giudice ha ritenuto che, prima ancora della perdita della possibilità favorevole, la parte non abbia adeguatamente dimostrato l'esistenza stessa di tale possibilità.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, Il Tribunale di Nola, con la pronuncia in commento, ha respinto la richiesta di risarcimento degli attori dichiarandola inammissibile per mancanza di prove.

=> No alla riduzione del prezzo se gli acquirenti sono a conoscenza dello stato dell'immobile

Scarica Tribunale di Nola, Sez. II Civ., del 5 luglio 2016

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