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L'usufruttuario nella vita condominiale.
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L'usufruttuario nella vita condominiale.

Diritto di partecipazione e convocazione all'assemblea condominiale, legittimazione ad impugnare una delibera e obblighi afferenti alle spese condominiali.

Avv. Marcella Ferrari  

La crisi economica sta portando a riscoprire l'istituto dell'usufrutto. Molte famiglie, per lo più composte da anziani, alienano la nuda proprietà e si riservano l'usufrutto per gli ultimi anni di vita.

La soluzione pare ottima, tuttavia se l'immobile si trova in condominio, emergono delle criticità da risolvere.

Ad esempio, stabilire la suddivisione delle spese tra il nudo proprietario e l'usufruttario; oppure individuare chi tra i due abbia titolo per partecipare alle assemblee o, ancora, a chi sia legittimato ad impugnare una delibera. Facciamo un po' di chiarezza.

=> Manutenzione ordinaria, la ripartizione delle spese tra usufruttuario e proprietario

=> Usufrutto e nuda proprietà dopo la riforma del condominio

Usufrutto e nuda proprietà: un diritto reale quanto mai attuale.L'usufrutto è un diritto reale minore che viene definito dal codice civile come il diritto di godere della cosa altrui con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica(art. 981 c.c.).In altre parole, l'usufruttuario utilizza il bene come se ne fosse il proprietario,fatta salva l'intangibilità della destinazione economica.

Tale diritto è temporaneo e non può superare la vita dell'usufruttuario (art. 979 c. 1 c.c.) [1] . Solitamente ha ad oggetto beni immobili, ma può riguardare anche beni mobili.

Diritti e obblighi generali dell'usufruttuario. L'usufruttuario ha il potere di godimento del bene consistente nel possesso della cosa e nell'acquisto dei frutti che essa può dare.

Ad esempio, nel caso di usufrutto su un vigneto, l'utilizzatore può tenere per sé l'uva prodotta.Egli, inoltre, ha titolo per difendere il suo possesso contro le pretese dei terzi, esperendo le azioni possessorie.

Oltre a ciò, ha anche il potere di disposizione che si sostanzia nella possibilità di cedere ad altri l'usufrutto, costituirvi ipoteca, concedere il bene in locazione.

L'usufruttuario è tenuto ad usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia e a non modificarne la destinazione.

In buona sostanza, non può trasformare un immobile ad uso abitativo in uno ad uso commerciale o convertire un frutteto in seminativo.

Diritti e doveri paiono chiari, tuttavia i veri problemi emergono in ambito condominiale, in materia di divisione delle spese e di partecipazione alle assemblee. Vediamo di chiarire il quadro giuridico e normativo.

=> Nuovo portone d'ingresso, paga l'usufruttuario o il proprietario?

Condominio: divisione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario. La legge di riforma del condominio (legge 220/2012) ha modificato l'art. 67 disp. att. c.c. statuendo che «il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».

Quindi, secondo la citata disposizione, l'amministratore ha titolo per esigere gli oneri condominiali sia dall'usufruttuario che dal nudo proprietario: in questo consiste la responsabilità solidale.

La norma ha inteso facilitare la riscossione delle spese condominiali, invece nei rapporti interni tra usufruttuario e nudo proprietario restano ferme le regole generali.

Pertanto, spettano all'usufruttuario le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito (artt. 1004, 1008 c.c.) [2] .A titolo esemplificativo, l'usufruttuario deve corrispondere le somme necessarie al rifacimento dell'intonaco o alla tinteggiatura delle pareti; mentre gravano sul nudo proprietario le spese di straordinaria amministrazione.

Sono tali «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta» (Cass. 7886/1998).

O, ancora, gli oneri relativi al rifacimento della facciata condominiale (Cass. 16774/2013).

Tuttavia se le spese di straordinaria amministrazione sono causate da un inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione da parte dell'usufruttuario, restano a suo carico (Giudice di Pace di Monza 29 febbraio 1996) [3] .
Riassumendo, in materia di spese, emergono due "livelli":

1) nei rapporti con il condominio, il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente;

2) nei rapporti inter partes valgono le regole generali di suddivisione degli oneri (artt. 1004, 1005 c.c.).

Convocazione all'assemblea: usufruttuario o nudo proprietario?Com'è noto, ogni consesso assembleare deve essere preceduto da unavviso di convocazione. In caso di usufrutto, chi va convocato? In linea generale, deve essere "invitato" l'usufruttuario allorché si discuta di spese di ordinaria amministrazione, relative al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre occorre la presenza del nudo proprietario per quelle straordinarie.

Infatti, «qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all'assemblea che intenda deliberare l'approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria» (Cass. 16774/2013; Cass.10611/1990).Conseguentemente, il diritto di voto spetta all'usufruttuario nelle materie che attengono all'ordinaria amministrazione e ai servizi comuni (art. 67 c. 6 disp. att. c.c.).

Mentre nelle deliberazioni afferenti ai lavori straordinari e alle innovazioni il suddetto diritto è in capo al nudo proprietario.

Tuttavia, come vedremo tra poco, tale distinzione non si estende al diritto di impugnare una delibera assembleare.

=> Usufrutto e spese per detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie

L'usufruttuario può impugnare una delibera assembleare?La delibera che sia direttamente azionabile contro l'usufruttuario, lo legittima ad impugnarla. Anche una decisione che riguardi dei lavori straordinari può costituire oggetto di impugnativa da parte dell'usufruttario (e non solo del nudo proprietario), giacché in virtù del vincolo di solidarietà che li lega ex art. 67 disp. att. c.c. la decisione del consesso assembleare produce effetti su entrambi.

In conclusione, l'usufruttuario gode della legittimazione ad impugnare una delibera che produca effetti sulla sua sfera giuridica, anche in tema di spese straordinarie, ove non gode del diritto di voto (Trib. Massa 6 novembre 2017).

Infatti, benché secondo le regole generali, tali spese spettino al nudo proprietario, l'amministratore ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., può richiederle anche all'usufruttuario, producendo effetti direttamente nei suoi confronti.

=> Usufrutto e impugnazione delle delibere assembleari

Conclusioni. Secondo un brocardo, ususfructus est ius rebus alienisutendi et fruendi, salva rerum substantia. In altre parole, l'usufruttuario è come un proprietario che può godere e disporre del bene con il solo limite del rispetto della destinazione economica.

In ambito condominiale, le spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono suddivise a seconda che siano di ordinaria o straordinaria manutenzione. Così come il diritto di partecipare all'assemblea.

Nonostante ciò, l'usufruttuario è pienamente legittimato ad impugnare una delibera afferente ai lavori di straordinaria amministrazione.

Egli, infatti, è solidalmente responsabile con il nudo proprietario verso il condominio, pertanto una siffatta delibera incide anche sulla sua sfera giuridica, legittimandolo ad impugnarla (Trib. Massa 6 novembre 2017).

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona


[1] In caso di usufrutto concesso ad una persona giuridica la durata non può essere ultratrentennale (art. 979 c. 2 c.c.)

[2] Così A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè, 2013, 298.

[3] Vedasi Così M. Fracaro - G. Palmieri, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce "spese comuni", 2016, 276 ss.

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