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Condominio, usufrutto e nuda proprietà: perché dopo l'entrata in vigore della riforma cambieranno le cose?
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Condominio, usufrutto e nuda proprietà: perché dopo l'entrata in vigore della riforma cambieranno le cose?

Usufrutto e nuda proprietà dopo la riforma del condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui.

L'usufruttuario, questo il nome del titolare del diritto, gode del bene per tutta la durata della sua vita. Se l'usufruttuario è una persona giuridica l'usufrutto non può durare più di trent'anni.

Nel caso di costituzione di usufrutto, il proprietario prende il nome di nudo proprietario, mantenendo sul proprio capo limitati diritti e doveri rispetto al bene immobile concesso in godimento.

=> Nuda proprietà e usufrutto: sfruttarli al meglio.

Nel caso di unità immobiliare ubicata in condominio si pone il problema di comprendere quali sia la ripartizione dei diritti e dei doveri e quindi anche delle spese tra nudo proprietario ed usufruttario.

Proprio partendo dagli oneri condominiali, nel corso degli anni si è sviluppata una tendenza giurisprudenziale univoca.

In tal senso è stato affermato che "quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poichè anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali" (Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).

Per la partecipazione alle assemblee vale quanto detto dell'art. 67, terzo e quarto, disp. att. c.c., ossia:

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

=> Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?

Con l'entrata in vigore della riforma, ossia a partire dal prossimo 18 giugno (https://www.condominioweb.com/volumi/riforma_del_condominio/) la situazione cambierà leggermente per ciò che concerne le assemblee mentre muterà radicalmente per le spese.

Vediamo come.

L'articolo che si occuperà di questi aspetti sarà sempre il 67 delle disposizioni di attuazione. I commi il sesto, il settimo e l'ottavo.

Il sesto ed il settimo comma, in materia di partecipazione all'assemblea, recitano:

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice.

In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Si tratta sostanzialmente della stessa ripartizione di competenza a partecipare alle assemblee con delle specificazioni che tendono a inserire maggiore precisione nella regolamentazione.

Quanto alle spese, l'ottavo comma dell'art. 67 recita:

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

L'esatto contrario di quanto accade oggi.

=> Usufrutto e nuda proprietà. La Cassazione fissa i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria

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