Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
99392 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Bivacchi nelle parti comuni del condominio: cosa dice la legge?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Bivacchi nelle parti comuni del condominio: cosa dice la legge?

Uso improprio di parti comuni.I poteri dell'amministratore di condominio

Avv. Marcella Ferrari del Foro di Savona  

La cronaca locale spesso narra situazioni di disagio vissute negli stabili condominiali, in cui le scale comuni vengono trasformate in un bivacco, gli ascensori scambiati per orinatoi, il giardino o il parcheggio condominiale adattato a dormitorio all'aria aperta, i rifiuti abbandonati nell'atrio.

Ebbene tutte queste condotte hanno conseguenze anche sul piano penale, pertanto il condominio può agire per tutelarsi non solo in sede civile. Vediamo quali fattispecie di reato vengono in rilievo nelle circostanze su descritte.

=> Il condominio è responsabile per lo stato di abbandono delle parti comuni condominiali.

Fattispecie di reato. La giurisprudenza si è trovata spesso ad affrontare le situazioni di cui sopra. Le condotte dei “bivaccanti” sono state inserite in varie fattispecie di reato. Ad esempio, nel disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (art. 659 c.p.) e nella molestia o disturbo delle persone (art. 660)

Molestia o disturbo delle persone (art. 660). Recentemente la Cassazione ha assunto una decisione in merito. Nel caso di specie, il reo aveva accumulato del materiale ferroso e legnoso all'interno del cortile e a ridosso del muro della finestra dell'abitazione di uno dei condomini.

In particolare, la sporcizia accumulata attirava topi ed altri animali per via delle pessimecondizioni igieniche.

Tuttavia, nella vicenda in esame, il cortile oggetto dell'accumulo di rifiuti non era condominiale, ma apparteneva al reo e ad un altro soggetto.

Pertanto, risultava inapplicabile il disposto dell'art. 660 c.p. che viene in rilievo solo ove la molestia sia arrecata in luogo pubblico o aperto al pubblico.

Per contro, l'androne del palazzo o la scala comune, secondo giurisprudenza consolidata, sono luoghi aperti al pubblico, pertanto bivacchi o raccolte di rifiuti nelle suddette zone possono integrare la contravvenzione di cui all'art. 660 c.p. Infatti, il reato di molestie ricorre solo qualora le condotte si verifichino in luoghi aperti al pubblico e sono tali quelli in «cui ciascuno può accedere in determinati momenti ovvero il luogo al quale può accedere una categoria di persone che abbia determinati requisiti.

Devono, pertanto, essere considerati luoghi aperti al pubblico l'androne di un palazzo e la scala comune a più abitazioni» (Cass. Sez. 6 n. 9888/1975;Cass. Sez. 1 n. 28853/2009).

Ne consegue che l'accumulo di sporcizia, dovuta a bivacchi o altro, in zone comuni del condominio, integra la fattispecie di reato di cui all'art. 660 c.p.

=> Quando cani e gatti danneggiano le parti comuni condominiali. Come tutelarsi?

Disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (art. 659 c.p.). La norma in commento richiede che il disturbo colpisca una pluralità indeterminata di persone. Pertanto, in caso di rumori prodotti in condominio (o in parti comuni dello stesso) è necessario che essi arrechino disturbo ad una parte notevole degli occupanti del medesimo edificio, in caso contrario si configura solo un illecito civile (Cass. 7753/1994).

Come difendersi? Il ruolo dell'amministratore in ambito penale. Una volta appurato che la condotta dei bivaccanti rientra nella fattispecie criminosa su descritta, l'amministratore di condominio, su autorizzazione dell'assemblea, può presentare una denuncia-querela alle autorità.

Si precisa che, ai fini della valida presentazione di una querela per un reato commesso a detrimento dei beni condominiali, si rende necessario un mandato ad hoc (Cass. Sez. 6. 2347/2016). Infatti, ai sensi del combinato disposto degli artt. 122 e 336 c.p.p. occorre una procura speciale.

Si ricorda che l'amministratore esplica, come mandatario dei condomini, soltanto le funzioni esecutive, amministrative, di gestione e di tutela dei beni e servizi a lui attribuite dalla legge, dal regolamento di condominio o dall'assemblea, ex artt.1130 e 1131, comma 1 c.c. e esclusivamente nell'ambito di queste ha la rappresentanza dei condomini e può agire in giudizio. «La querela non rientra tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio e, poiché costituisce un presupposto della validità del promovimento dell'azione penale il relativo diritto compete in via strettamente personale alla persona offesa dal reato, deve escludersi che - in assenza dello speciale mandato previsto dagli artt.122 e 336 c.p.p. - tale diritto possa essere esercitato da un soggetto diverso dal suo titolare».

Il singolo condomino può presentare querela per danni a beni comuni?La giurisprudenza della Corte di Cassazione ammette la proposizione della denuncia-querela da parte dell'amministratore a ciò autorizzato dalla compagine condominiale, mentre nega che il singolo condomino sia legittimato a presentare, in via autonoma, querela per un reato commesso in danno di parti comuni dell'edificio (Cass. Pen. 6197/2011)

Uso improprio di parti comuni. Qualora il bivacco o il deposito di rifiuti siano opera di un condomino, questi può essere formalmente richiamato dall'amministratore. Infatti, è pur vero che tutti i comunisti hanno diritto di servirsi in pari misura della cosa comune, purtuttavia non è permesso farne un uso improprio (art. 1102 c.c.).

I giardini, le scale, i corridoi e gli androni hanno come propria funzione precipua quella di essere a servizio delle unità immobiliari; pertanto non è concesso mutarne la destinazione. In altre parole, il giardino non è fatto per dormire né le scale per raccogliere rifiuti.

=> Abbandono di rifiuti in condominio

=> I cassonetti dei rifiuti vicino la vostra abitazione vanno in fiamme?

Intervento dell'amministratore. Ai sensi dell'art. 1130 c.c. spetta all'amministratore intervenire per ristabilire il corretto uso delle parti comuni, disciplinarne l'uso e la fruizione. Egli può rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali.

Qualora il regolamento condominialelo preveda, può essere irrogata una sanzione al trasgressore. L'art. 70 disp. att. c.c. dispone il pagamento di una somma da 200 sino ad 800euro in caso di recidiva ed è compito dell'assemblea condominiale decidere di adottare la sanzione.

Nel caso in cui l'abuso si traduca nella violazione di regolamenti, è possibile rivolgersi all'autorità amministrativa.

Ad esempio, nel caso di sporcizia che possa provocare pericoli per l'igiene ci si può rivolgere alla ASL.

Infine, è possibile adire l'autorità giudiziaria per ottenere la cessazione di tali condotte.

Conclusioni. Capita spesso che le parti comuni del condominio siano utilizzate in modo improprio e trasformate in bivacchi o dormitori a cielo aperto.

Orbene, la prefate condotte integrano fattispecie di reato, pertanto il condominio ha titolo per agire contro i “bivaccanti” anche in sede penale.

L'amministratore dovrà ottenere un mandato ad hoc dall'assemblea e potrà presentare una denuncia-querela alle autorità.

Inoltre, spetta all'amministratore controllare e disciplinare l'uso delle parti comuni onde evitare abusi da parte dei condomini.

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona

Cerca: uso improprio di parti

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento