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Una parte dell'edificio di può essere di proprietà condominiale anche se il venditore la ha accatastata come cespite autonomo
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Una parte dell'edificio di può essere di proprietà condominiale anche se il venditore la ha accatastata come cespite autonomo

Quale parte dell'edificio di quelle indicate dall'art. 1117 c.c. può essere di proprietà condominiale?

Avv. Alessandro Gallucci  

In molte cause condominiali si è costretti ad avere a che fare con mappe e planimetrie catastali.

Il catasto dei terreni e degli edifici ha la funzione di tenere costantemente aggiornata la situazione dei terreni e delle unità immobiliari esistenti ai fini del calcolo delle imposte fondiarie; di più nulla o quasi.

Così se una parte dell’edificio, che dovrebbe essere comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., viene accatastata alla stregua di un cespite autonomo rispetto al condominio, tale accatastamento non è di per sé indicativo della sua natura non condominiale.

L’onera di provare ciò, in ogni caso, non grava sul condominio ma su chi ne asserisce la proprietà esclusiva.

In tal senso, recentemente, la Cassazione ha specificato che " in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova" (così Cass. Sez. II, n. 11195/2010 cui adde: Cass. Sez. II, 5633/2002; Cass. Sez. II n. 8152/2001; Cass. Sez. II, n. 15372/2000)” (Cass. 30 novembre 2012, n. 21478).

In questo contesto, ossia in una situazione sostanzialmente favorevole al condominio in termini di onere della prova, quale dev’essere il compito del giudice e quale il peso delle mappe e planimetrie catastali?

Sempre nella stessa pronuncia si legge che " in tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2 cod. civ.,...- omissis...-, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa.

Né per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117, n.2, cod. civ., sono sufficienti il frazionamento - accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti" (così Cass. 11195/2010 cit.) (Cass. 30 novembre 2012, n. 21478).

Insomma si evidenzia sempre di più l’importanza di atti di acquisto e regolamenti contrattuali scritti con chiarezza in modo da evitare ogni possibile dubbio.

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