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Gli aspetti pratici della formazione degli amministratori di condominio: dalla (voluta) assenza di controlli sui corsi alla piu' che potenziale perdita del compenso per l'amministratore che non cura la propria formazione certificandola
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Gli aspetti pratici della formazione degli amministratori di condominio: dalla (voluta) assenza di controlli sui corsi alla piu' che potenziale perdita del compenso per l'amministratore che non cura la propria formazione certificandola

Una formazione rigorosa solo sulla carta.....

Avv. Dolce Rosario  

La seconda parte dell'intervista resa dal Sottosegretario alla Giustizia dott. Cosimo Maria Ferri al quotidiano “Ilsole24Ore” in data 03 marzo 2015, riguarda gli effetti che, sul piano operativo, importerà il decreto attuativo sulla formazione professionale.

Prendendo spunto dalle risposte fornite dall'Amministrazione, si coglie l'opportunità, in questa sede, di effettuare un approfondimento sugli aspetti sostanziali più problematici che emergono dal testo: dal controllo ai formatori (rimesso alla lex mercatoria) al rapporto di mandato del professionista “non” formato e/o aggiornato (nullo ab origne).

Gli aspetti teorici e pratici della formazione

Il sottosegretario Ferri enfatizza, a proposito, il dato “pratico” a cui la formazione e l'aggiornamento devono protendere. In buona sostanza, le nozioni teoriche devono essere spiegate con criterio. Come? Esprimendole, attraverso schemi ed esempi pratici, affinché si pongano alla mercé di tutti.

L'impresa solo apparentemente semplice è in realtà assai complessa. Il “diritto condominiale” è materia mai scontata, in ogni sua risultanza.

Talvolta, sconfina in fitte trame teoriche che conducono a conclusioni in apparenza avulse dalla realtà.

Cosa sia, ad esempio, dal punto di vista giuridico, un Condominio degli edifici è quesito che, a tutt'oggi, “arrovella” ed attende ancora risposta da parte del Legislatore della riforma…Ma tant'è!

Quando il sottosegretario Ferri – in risposta al quesito – afferma che la formazione e l‘aggiornamento devono essere basati su aspetti teorico-pratici, a noi sembra, allora, che voglia invitare gli amministratori professionisti (veri destinatari della riforma) a selezionare i corsi presenti sul mercato per la qualità che essi sono in grado di garantire, attraverso, soprattutto, il proprio corpo docente. (Il nostro amministratore si aggiorna, è in regola oppure no?)

2) Esame scritto o orale? E chi controlla i controllori?

Il sottosegretario Ferri ricorda nella intervista rilasciata al quotidiano che il regolamento ministeriale non stabilisce come debba svolgersi l'esame finale. Precisa, tuttavia, che lo scopo della formazione e dell'aggiornamento è la qualità della “preparazione”. Insiste poi sulla ambivalenza formativa: pratica e teorica.

La conduzione di un esame finale in forma orale ha però un limite intrinseco: non permette, a posteriori, di controllare la qualità del corso in ragione della preparazione di ogni singolo candidato.

La constatazione in sè è in grado di suscitare un'altra domanda, su cui incentriamo l'approfondimento: chi controlla i controllori?

Orbene, la triste verità è che nessuno ha l'onere di farlo. Lo stesso Ministero competente per ragioni di opportunità economica ha, infatti, ritratto il proprio ruolo di garante sulla qualità dei corsi.

Nello Schema di decreto del Ministro della giustizia, l'Amministrazione procedente aveva posto in evidenza: “… di non aver ritenuto opportuno introdurre nello schema di regolamento in esame la previsione di registri ad hoc dei formatori e dei responsabili scientifici né uno specifico sistema di controlli sui corsi di formazione e sul possesso dei richiesti requisiti da parte dei formatori e dei responsabili scientifici”.

Le ragioni di tale scelta, sono state esplicate poco dopo, nei seguenti termini: “ … si è preferito non far gravare sul bilancio del Dicastero gli ulteriori oneri che deriverebbero dall'espletamento delle predette incombenze”.

Il Consiglio di Stato con il Parere del 04.06.2014 n° 1802, esprimendo il proprio favore allo schema di decreto, ha osservato in punto che: “… la Sezione - nel rilevare che la normativa di rango primario, di cui si è in precedenza detto, non prevede specifiche disposizioni in merito - non può che prendere atto della scelta compiuta dal Ministero proponente, che rientra nell'ambito della discrezionalità a quest'ultimo riservata, ritenendola peraltro né illogica né irrazionale, anche in considerazione della motivazione addotta dall'Amministrazione per giustificare la scelta operata”.

La formazione e l'aggiornamento professionale degli amministratori di condominio degli edifici è quindi una riforma low cost, il cui controllo viene rimesso al mercato: sia esso costituito da un'assemblea di un condominio e/o da un condòmino.

3) L'amministratore senza aggiornamento o formazione rischia grosso…

E' fatto assai noto che il discrimine tra la sanzione della nullità e quella dell'annullabilità di una delibera assembleare costituisce uno degli aspetti più problematici delle controversie condominiale (in punto, cfr, Corte cass. Sez. Un. 7 marzo 2005, 4806).

Tuttavia, il riferimento all'articolo 1137 c.c. reso dal sottosegretario in merito al vizio che potrebbe inficiare la delibera di nomina e/o conferma di un amministratore privo dei requisiti formativi (richiesti dal decreto ministeriale) potrebbe accrescere delle difficoltà interpretative, in punto, non di poco conto. Proviamo a mettere ordine.

Ebbene: l'articolo 71 bis delle disp. di att. c.c. elenca i requisiti che deve possedere un amministratore professionista per essere designato, come tale, da parte dell'Assemblea dei condomini di un edificio.

Dopo l'enucleazione delle prime cinque qualità, riguardanti gli aspetti della onorabilità, gli altri due requisiti sono riconducibili ai profili formativi del professionista. E' prescritto che l'amministratore deve possedere un diploma di scuola media secondario, oltre che la stessa certificazione “formativa”.

La migliore dottrina (Scarpa – Celeste) ritiene che ratio della disposizione si leghi alla tutela di un superiore interesse pubblicistico in quanto volto a perseguire delle finalità generali, collettive. In buona sostanza, l'articolo avrebbe natura di norma imperativa, risultando in sè inderogabile in peius dalle parti private.

Gli effetti giuridici di una simile interpretazione sono chiaramente assai rilevanti sul piano pratico. La delibera di nomina dell'amministratore sprovvisto di attestazioni formative sarebbe così affetta da un vizio di nullità radicale e quindi sarebbe impugnabile in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse (anche se costui abbia votato favorevolmente alla nomina dell'amministratore).

Il contratto di mandato, ancorché instauratosi precedentemente, sarebbe quindi privo di qualsiasi effetto ab origine ai sensi degli articoli 1418 e 2231 c.c.. Ciò vuol dire che il professionista privo dei requisiti di cui all'articolo 71 bis disp. att. c.c. non solo perderebbe il diritto di ottenere il pagamento del compenso non corrispostogli, ma addirittura potrebbe essere costretto a restituire anche il pregresso percepito (non potendo trovare applicazione nella fattispecie, stante la natura autonoma del rapporto di lavoro, la clausola di salvaguardia di cui all'art. 2126 c.c.).

Al più, il predetto amministratore – sempre secondo la tesi prospettata - potrebbe esercitare nei confronti del proprio ex mandante o un'azione di indebito arricchimento (art. 2041 c.c.), oppure una volta a chiedere la conversione del contratto (dichiarato) nullo in uno di mera consulenza “condominiale”, con inevitabili conseguenze sul piano del quantum (art. 1421 c.c.)

Per contro e diversamente da quanto suggerito dal sottosegretario, non sembrerebbe trovare applicazione l'articolo 1137 c.c. alla fattispecie trattata: in quanto concernente norma perimetrata ai soli casi in cui le delibere assembleari siano inficiate da un vizio in grado di importarne l'annullabilità.

Sarà però la giurisprudenza avvenire a stabilire l'effettivo rilievo del vizio in commento e gli effetti che da questo discendono anche sul piano del rapporto tra le parti. Staremo a vedere.

L'entrata in vigore della riforma

Il Sottosegretario, in punto, afferma che ciascun amministratore è obbligato a curare la propria formazione (e a farla certificare da parte di un organismo abilitato) a far data dal 09 ottobre 2014.

Ergo, il superiore adempimento non risulta essere esigibile dai condòmini prima di questa data, ovvero nel periodo compreso tra l'entrata in vigore della Riforma del Condominio di cui alla Legge 220/2013 (18 giugno 2013) e quella dello stesso Decreto ministeriale attuativo (09 ottobre 2014).

Vedi anche: Formazione amministratori, le risposte ai quesiti

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