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Si può amministrare un condominio senza una preesistente delibera assembleare?

Si può amministrare un condominio senza una preesistente delibera assembleare?

Un amministratore di condominio può legittimare la propria investitura dal comportamento concludente dei condomini?

Un amministratore di condominio può legittimare la propria investitura dal comportamento concludente dei condomini che lo abbiano considerato tale a tutti gli effetti, anche senza la preesistenza di una delibera assembleare

La strutturazione di molti condomini è assai peculiare, quanto le modalità con cui essi procedono alla investitura del proprio amministratore. Sul finire degli anni ottanta l'edilizia residenziale pubblica era solita dare luogo alla costruzione di una serie di palazzine, altrimenti detti residence, con scale e servizi autonomi, e altre parti e servizi, tra loro, comuni.

La prassi ha voluto che in tali compagini si costituisse un solo condominio all'ombra dei preesistenti condomini minimi e/o parziali (che siano). Gli usi e consuetudini hanno poi imposto in tali compagini "aperte" la mera designazione di un solo amministratore, in sede di assemblea dei condòmini di tutte le palazzine.

Quest'ultimo, vi è più, ha finito per svolgere le funzioni di amministratore anche all'interno dei singoli condomini minimi e/o parziali del residence anzidetto.

In fatto. Il Condominio residence Alfa, chiedeva ed otteneva dal Pretore di Roma decreto ingiuntivo nei confronti di Tizio, proprietaria di un appartamento sito nella palazzina B del predetto complesso condominiale.

Tizio proponeva opposizione. All'esito dell'istruttoria il Tribunale di Roma però la respingeva.

Avverso la sentenza Tizio proponeva appello, con il quale eccepiva in via pregiudiziale - per quel che è dato qui interessare - la carenza di legittimazione attiva del Condominio, in quanto la procura alle liti, già in fase monitoria, sarebbe stata conferita non già dall'Amministratore del Condominio, comprendente tutte le diverse palazzine del residence, ma al rappresentante di una di esse non specificatamente designato nell'assemblea condominiale relativa.

L'eccezione relativa al difetto di legittimazione processuale del Condominio è stata però qualificata tardiva dalla Corte di Appello capitolina e, nel merito, infondata, siccome è stato ritenuto che l'amministratore del residence fosse contestualmente rappresentante del Condominio presso la palazzina per facta concludentia.

In particolare la sentenza impugnata sul punto affermava che "..Invero è pacifico in atti che al condominio/residence corrispondono più palazzine singole cosicché vi sono parti comuni a tutti i fabbricati - portineria, viabilità interna e illuminazione - e parti che rientrano nella comunione dei singoli edifici....

Posto quanto precede, il fatto che per anni l'amministratore abbia partecipato - come tale - alle delibere di riparto di spesa e che abbia spedito anche le diffide al pagamento a Tizio è un forte argomento per sostenere che abbia rivestito, per volontà condivisa dei condomini, la qualifica di amministratore anche della singola palazzina, cosi superando la mancanza di un investitura formale difettando la previsione regolamentare di un gestore dei singoli villini".

=>Ecco come tutelarsi quando l'assemblea nomina un amministratore privo di requisiti

Tizio, a questo punto, ha impugnato la Sentenza del secondo grado di appello avanti alla Corte di Cassazione.

La Sentenza del 4 febbraio 2016 n. 2242. Nel caso di specie è apparso evidente ai Giudici che il ricorrente Tizio non avesse contestato il difetto di legittimazione attiva del Condominio - che ha agito con ricorso per decreto ingiuntivo nei suoi confronti per riscuotere crediti relativi a spese condominiali -, bensì la titolarità del potere di rappresentanza in capo all'amministratore, e, in quanto tale, la sua eccezione è stata ritenuta non meritevole di alcun accoglimento di sorta.

=> Amministratore di condominio e del supercondominio

Al riguardo, i giudici di legittimità hanno ricordato - in seno alla sentenza in disamina - che la nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che i rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita.

In altri termini, il rilascio della procura anzidetta in favore dell'amministratore può in sé legittimarsi, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio (tra le tante,Cass. 23296/1996).

=>Incompatibilità. L'amministratore di condominio non può insegnare

Scarica Corte di Cassazione del 4 febbraio 2016, n. 2242

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