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Maggioranze per trasformare il cortile condominiale in parcheggio
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Maggioranze per trasformare il cortile condominiale in parcheggio

Qual è la maggioranza necessaria per trasformare il cortile in parcheggio?

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali sono le maggioranze, richieste dalla legge, per trasformare un cortile condominiale, o una sua parte – è indifferente ai fini che ci occupano se una piccola parte o più grande – in parcheggio destinato all'uso comune?

La questione non è di poco conto, specie quando la trasformazione comporta il mutamento di destinazione d'uso di quella parte di edificio.

Come considerare questa trasformazione ai fini della individuazione dei quorum deliberativi?

Due le norme che, apparentemente incombono sulla vicenda: l'art. 1117-ter c.c. specificamente dedicato alle deliberazione concernenti la modificazione delle destinazioni d'uso dei beni comuni e l'art. 1120 c.c., che interesse la deliberazione di innovazioni.

Prima di entrare nel merito della questione, rispetto alla quale non mancano nemmeno pronunciamenti della Corte di Cassazione, è utile soffermarsi brevemente sulla nozione di cortile.

Cortile condominiale

Secondo la definizione comunemente accolta dalla giurisprudenza e dottrina condominiali, il cortile “tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Significato comune e accezione tecnica sono leggermente differenti, quindi: l'ultima è più ampia della prima ed è quindi a questa che bisogna fare riferimento quando, nell'ambito di un edificio condominiale, si fa riferimento al cortile.

Il cortile, salvo diversa indicazione dei titoli, è parte comune a tutti i condòmini. Dubbi possono sorgere rispetto ai proprietari delle unità immobiliari che non vi si affacciano: questi potrebbero eccepire la parzialità della comunione. Un'ipotesi astrattamente ammissibile, che va valutata caso per caso.

=> I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento

Parcheggio condominiale

L'art. 1117 n. 1 c.c. considerare le aree destinate a parcheggio delle parti comuni, salvo differente indicazione del titolo.

I parcheggi sono quelle aree destinate alla fermata ed allo stazionamento dei veicoli (motocicli, autovetture, ecc.).

Attenzione a non confondere le aree destinate a parcheggio con i box auto, unità immobiliari solitamente di proprietà esclusiva.

L'area destinata a parcheggio comune può essere tale per specifica indicazione dei titoli costitutivi il condominio, oppure per destinazione di fatto: si pensi al cortile interno nel quale sia possibile parcheggiare più autovetture.

In tal caso anche in assenza di specifica destinazione formale, stante quella di fatto, bisogna fare comunque riferimento alle prescrizioni antincendio eventualmente applicabili.

E se il condominio non ha un‘area destinata – in qualunque modo – alla parcheggio? In che modo deliberare la trasformazione di uno spazio in parcheggio

=> Il giardino condominiale può essere trasformato in parcheggio?

Si pensi al cortile, nel quale s'individua un pezzo di giardino p parte di marciapiede, ecc. da eliminare per farvi posto a dei posti auto.

Secondo le Suprema Corte di Cassazione: “le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (cfr., in tal senso, sent.: 12 luglio 2011 n. 15319; 5 marzo 2008 n. 5997)” (Cass. 15 dicembre 2014 n. 26295).

Si badi: il fatto che non sia un'innovazione vietata ex se non vuol dire che non possa risultare tale in ragione della mancanza dei requisiti prescritti dalla legge (art. 1120 c.c.), ossia che possa essere considerata illegittima perché lesiva della sicurezza, della stabilità e del decoro dell'edificio.

Il secondo comma dell'art. 1120 c.c. individua nella realizzazione di parcheggi uno di quei casi d'innovazione sempre deliberabili con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore dell'edificio.

Trasformazione il cortile condominiale o una sua parte, in un parcheggio è quindi un'innovazione e non un raffigura un'ipotesi di deliberazione concernente mutamento di destinazione d'uso ex art. 1117-ter c.c.

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