Le scale sono uno degli elementi dell'edificio portati come esempio di bene comune. Esse sono comuni a tutti i condòmini, salvo diversa disposizione del titolo.
Quando si devono eseguire interventi di manutenzione - tra i quali certamente va annoverata la tinteggiatura - ci si domanda chi ed in che misura debba contribuire alla spesa.
Prediamo spunto dal quesito postoci da un nostro lettore, il quale domanda: «Nel condominio in cui sono proprietario di un'unità immobiliare, nell'ultima assemblea abbiamo deciso di far tinteggiare la tromba delle scale.
A seguito della decisione sono sorti due problemi, uno di carattere condominiale, uno riguardante il mio appartamento, vi spiego:
a) secondo quale criterio di ripartizione dev'essere suddivisa tra i condomini la spesa per la tinteggiatura delle scale?
b) la mia abitazione è condotta in locazione, questa spesa la devo pagare io oppure spetta all'inquilino?»
Scale condominiali: quali elementi le compongono
Partiamo dalla nozione di scale per arrivare alle problematiche connesse alla ripartizione delle spese ed alla imputazione al proprietario o al conduttore.
Le scale, com'è noto, sono un elemento accessorio imprescindibile di un edificio: esse sono funzionali al collegamento tra i vari piani che lo compongono e alle scale vanno equiparati i pianerottoli ed i corridoi al piano che consentono l'accesso alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Le scale stante la loro funzione devono essere considerate dei beni comuni, se il regolamento condominiale contrattuale o gli atti d'acquisto non dicono nulla in contrario (cfr. art. 1117 c.c.).
Oltre alle scale propriamente dette ed ai pianerottoli, che cosa dobbiamo considerare facente parte delle scale condominiali?
Com'ha in più occasioni sottolineato la Suprema Corte di Cassazione, "le scale — oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l'intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse" (così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968).
Non solo: è stato affermato che «deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato» (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Delle scale, quindi, fanno parte anche i torrini che le completano all'ultimo piano dell'edificio.
Al pari dei muri, devono essere considerati parti integranti delle scale i parapetti ed i passamano posti ai loro lati. Delle scale, quindi, fanno parte tutte quelle cose che le compongono e completano.
Delle scale, invece, non fa parte l'androne del condominio, che è bene comune separato dalle stesse ed anzi serve proprio a mettere in comunicazione le suddette scale con l'esterno dell'edificio.
Tinteggiatura scale condominiali, criteri di ripartizione delle spese
Rispetto alle opere di manutenzione e sostituzione delle scale, il codice civile prevede espressamente al primo comma dell'art. 1124 che «le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono».
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
Si badi: ai sensi dell'art. 1123, terzo comma, c.c., il cui concetto è richiamato in quello appena citato, se un edificio ha più scale, i condomini pagano solamente per la scale che da essi serve.
Tra i condòmini proprietari delle scale, salvo differente indicazione del titolo d'acquisto, vanno considerati anche i proprietari dei negozi (e delle unità immobiliari in generale) che abbiano accesso diretto ed esclusivo dalla pubblica via, in quanto le scale gli servono per l'accesso al tetto/lastrico dei quali sono comproprietari e quindi possono sempre utilizzarle (si veda ad es. Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Torniamo all'art. 1124 c.c.: la norma parla genericamente di manutenzione delle scale; la tinteggiatura dei muri che delimitano le scale, pertanto, non può che essere ricondotta in quest'alveo, sicché alla prima delle domande posteci dal nostro lettore è possibile rispondere così: le spese per la tinteggiatura delle scale devono essere ripartite secondo la tabella scale di cui all'art. 1124 c.c.
E tra proprietario ed inquilino?
Nella tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, registrata all'agenzia delle entrate nel maggio del 2014, si legge che le spese per la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale è a carico del conduttore.
Si badi: questo accordo non ha valore generale, ma solamente se richiamato nei contratti di locazione o comunque in particolari tipologie di contratto di contratti transitori e/o a canone concordato. Certamente esso fornisce lo spunto per comprendere la natura del costo di cui si discute.
La spesa per la tinteggiatura, quindi, se non è collegata ad interventi di risanamento che possano farla considerare una parte di un più ampio intervento conservativo dev'essere addebitata al conduttore dell'appartamento.
Cosa fare se i condòmini non vogliono pitturare le scale?
